商業(yè)銀行謀定后動

商業(yè)銀行謀定后動房貸松綁范圍擴(kuò)容至二套改善型人群

本報記者劉飛北京報道

先是一則“央行下午三點半緊急召開新聞發(fā)布會”的消息引爆市場，隨即午后數(shù)十只地產(chǎn)股集體漲停，就在房地產(chǎn)板塊以3.85%的漲幅收盤后，3月30日下午5點二套房貸、營業(yè)稅調(diào)整重磅消息先后落地。央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)。

3月30日晚間，浙商銀行就派發(fā)了房貸“大福利”，率先公布二套房房貸政策細(xì)則：購房者在購買500萬以下普通住宅首付最低四成，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，500萬以上首付五成，利率為0.85倍。3月31日新政首日，《華夏時報》記者分別從工行、浙商銀行以及融360發(fā)布的對全國9個重點城市185家銀行房貸利率的監(jiān)測報告獲悉，工行、浙商銀行、北京光大銀行、珠海民生銀行開始執(zhí)行了新政，廣州建設(shè)銀行口頭上開始執(zhí)行，但正式文件沒有下發(fā)，其他銀行暫未執(zhí)行。

融360房貸分析師袁媛認(rèn)為，對于此次新政，銀行需要一段反應(yīng)時間，不會像降息一樣馬上落實到位，調(diào)整速度與“9·30”新政下發(fā)后，逐步落實“認(rèn)貸不認(rèn)房”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較相似，預(yù)計新政全部落實還需一個月左右的時間。

首付、免稅、組合貸三聯(lián)動

事實上，松綁政策的“連續(xù)劇”還要從3月26日講起，當(dāng)天，中國國土資源報官微18時23分發(fā)布微博稱“有關(guān)房地產(chǎn)的重要消息一會發(fā)布”。但隨后19時28分，該微博又稱“今天消息暫不發(fā)布，預(yù)計近兩天內(nèi)發(fā)布，請大家耐心等待”。三天后的周末，有消息稱央行正在測評房貸政策，即將下調(diào)二套房首付比例至五成。隨后3月30日“央行于下午三點半緊急召開新聞發(fā)布會”的消息更是將市場情緒推至最高潮。直至下午5時，新政來了。

至此，房貸松綁的大戲在資本市場和政策出臺的坐實中上演了，房貸松綁政策的旋轉(zhuǎn)門從鼓勵首次置業(yè)人群擴(kuò)大到改善型人群，“聯(lián)動”超預(yù)期的松綁政策導(dǎo)向背后，是讓改善型購房者積極入市。

二套房新政究竟能降低購房人多少成本？以購買北京一套200萬二手房為例，如果客戶一套房尚未結(jié)清貸款，以往是按二套房對待，首付比例最少70%，需要140萬首付款后向銀行貸款60萬元。這樣60萬元的貸款如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計算，以20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件計算，還款總額為1023370.54元，月供4264.04元。

目前如果按照四成的比例進(jìn)行計算，那么首付款是80萬元，需要向銀行貸款120萬元。若按照同樣的貸款條件計算，還款總額為2046741.08元，月供8528.09元。

簡單一對比，雖然在新政下增加了43萬元的支付，“但降低了其購房門檻的同時分期支付也緩沖了其購房壓力，20年的分期支付成本只需要43萬，很值。”購房人陳青（化名）還給記者算了另外一筆賬，“5改2”新的財稅政策實施后最大的受益者是購房人，對于很多人來說，不用承擔(dān)以前要被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了，北京一套200萬元二手房營業(yè)稅就節(jié)省了11萬。

更重要的是，新政對商貸和公積金組合貸的鼓勵。“盡管此前公積金貸款額度已有提高，但相對目前的房價和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸，但組合貸審批復(fù)雜、時間慢，一般交易雙方很少采用。”民生證券研究院執(zhí)行院長管清友認(rèn)為，此次提出鼓勵組合貸，有可能簡化審批流程，加快審批速度。

全面落實還需時日

但實際上，在新政出臺之前，部分地方銀行已經(jīng)先行出臺了“個性化”二套房貸政策，根據(jù)融360監(jiān)測的3月房貸數(shù)據(jù)，截至3月27日，全國11個城市24家銀行正執(zhí)行“個性化”的二套房貸報告。

“個性化”主要體現(xiàn)在部分銀行二套房首付成數(shù)及貸款利率打破了“首付六成以上（部分城市為七成）、利率不低于基準(zhǔn)上浮10%”的規(guī)定，開始各自為政。如青島的浦發(fā)銀行規(guī)定二套房首付僅需3.1成，石家莊的工商銀行對二套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率等。

而讓購房者翹首期盼的是，房貸新政何時能夠全面落地呢？3月31日記者走訪了北京通州5家地產(chǎn)中介得到的回應(yīng)是，目前尚未接到銀行新政方面通知，請耐心等待。

而執(zhí)行新政的三家銀行貸款利率仍上浮10%，且對客戶資質(zhì)、二手房房齡+貸款年限都提出了要求。

《華夏時報》記者致電農(nóng)行、民生、華夏多家銀行總部得到的回應(yīng)均是，目前正在業(yè)務(wù)部門溝通，尚沒有新政執(zhí)行的最新口徑。建行副行長余靜波在3月30日的業(yè)績發(fā)布會上稱，目前新政也尚在研究當(dāng)中。

事實上，房貸仍是銀行信貸的投放主力。以工行為例，截至2014年末，工商銀行個人住房貸款余額20477億元，占境內(nèi)各項貸款余額的21%，接近四成。

工商銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報記者回應(yīng)時也表示，將根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力確定貸款首付比例和利率水平，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為40%。

力度幅度最大的浙商銀行利率下限優(yōu)惠范圍目前暫為購買該行有開發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶；非此范圍二套房貸利率繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)。具體首付比例、利率水平，由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龊涂蛻粜庞们闆r等，經(jīng)審批后確定。

中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇認(rèn)為，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續(xù)過熱的城市可考慮不下調(diào)首付比例，同時，銀行亦可根據(jù)自身經(jīng)營狀況靈活調(diào)整。

一家國有大行總部人士表示同意上述看法，“降息降準(zhǔn)讓銀行并不存在信貸額度和流動性緊縮問題，2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個點，下調(diào)二套房首付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補(bǔ)充。但各城市房地產(chǎn)市場的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力千差萬別，總部執(zhí)行的政策很難一概而論。”