自2014年開(kāi)始，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。多地出現(xiàn)庫(kù)存高企、成交量下降、有價(jià)無(wú)市等現(xiàn)象，而北、上、廣、深等一線(xiàn)城市卻依舊保持價(jià)格堅(jiān)挺，樓市分化開(kāi)始顯現(xiàn)。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年一季度中國(guó)GDP增長(zhǎng)率僅為7%，有評(píng)論認(rèn)為這與自去年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)整不無(wú)關(guān)系。

（鳳凰財(cái)經(jīng)）：綜合來(lái)講您覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大的動(dòng)力嗎？

房子是最大的消費(fèi)品是國(guó)家實(shí)力的象征

（陶紅兵）：對(duì)，到現(xiàn)在房地產(chǎn)是美國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，為什么這樣的一個(gè)到中國(guó)就不行了呢？所以我一直不理解說(shuō)房地產(chǎn)不是國(guó)家實(shí)力的象征，發(fā)展房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家沒(méi)有好處，房地產(chǎn)甚至都不是實(shí)體行業(yè)，它是一個(gè)泡沫，大家沒(méi)有人認(rèn)為家電行業(yè)不好，沒(méi)有人認(rèn)為手機(jī)，我們有世界最先進(jìn)的技術(shù)造出來(lái)最好的手機(jī)，這不就是人的消費(fèi)品嗎，房子是最大的消費(fèi)品，可為什么說(shuō)做房地產(chǎn)，滿(mǎn)足人最重要的居住，這個(gè)需求，大家就會(huì)認(rèn)為這個(gè)行業(yè)不重要，永遠(yuǎn)是重要的。即使到了美國(guó)、日本這樣的發(fā)達(dá)程度，房地產(chǎn)也仍然是很重要的。

（鳳凰財(cái)經(jīng)）：只是說(shuō)這個(gè)行業(yè)被夾雜了太多了情緒化的，甚至是仇富的很多情緒在里面。

（陶紅兵）：對(duì)，我們過(guò)去的輿論引導(dǎo)，以及我們過(guò)去在房地產(chǎn)高速發(fā)展的這二三十年里面一直是有一條腿是缺的，就是商品房高度發(fā)達(dá)，可是保障房一直沒(méi)跟上。所以這種社會(huì)的情緒就越來(lái)越積聚，那么對(duì)政府產(chǎn)生了巨大的壓力。但實(shí)際上如果我們的保障房這三十年一直和商品房是同步發(fā)展的，可能這個(gè)社會(huì)情緒就會(huì)小很多。

（鳳凰財(cái)經(jīng)）：那么您剛才認(rèn)為未來(lái)其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱，那么到底這個(gè)行業(yè)跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一種什么樣的關(guān)系呢？

未來(lái)二三十年房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱之一

（陶紅兵）：房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持，目前在中國(guó)仍然是排到最重要的行業(yè)，沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)現(xiàn)在能夠代替房地產(chǎn)行業(yè)的這個(gè)作用。即使在未來(lái)二三十年以后，房地產(chǎn)可能不是像現(xiàn)在這樣占的比重這么高的行業(yè)了，但它仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)一個(gè)很重要的支柱性行業(yè)，這是我想不會(huì)發(fā)生有重大的改變的。那么經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，用房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，這本身它并不是十惡不赦的，重要的是我們?cè)谟梅康禺a(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，不要像過(guò)去的那樣，不分青紅皂白，對(duì)老百姓的基礎(chǔ)居住需求我也不管不問(wèn)，讓他們?cè)谒罨馃嶂?，而是要分門(mén)別類(lèi)，我政府要管一些人，要照顧一些人，同時(shí)市場(chǎng)的東西就讓市場(chǎng)去解決。如果這樣的用它來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，何樂(lè)而不為呢？畢竟房地產(chǎn)行業(yè)上下又牽動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)。

在中國(guó)，房地產(chǎn)這個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的行業(yè)一直被關(guān)注，也一直被各方不淡定的情緒所裹挾。一邊老百姓指責(zé)開(kāi)發(fā)商賺取暴利，推高房?jī)r(jià)導(dǎo)致民不聊生；另一邊，房地產(chǎn)商連連叫冤，反指地方政府拿走了大頭。而政策也常常在民意的脅迫下舉棋不定。在這樣的三角關(guān)系中，似乎沒(méi)有誰(shuí)是贏家。

（鳳凰財(cái)經(jīng)）：說(shuō)到這個(gè)情緒，其實(shí)包括剛才我們提到的任大炮或者其他的房地產(chǎn)商他們也說(shuō)過(guò)一些觀點(diǎn)，就是說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)超過(guò)六成是被稅收拿走的。

（陶紅兵）：對(duì)。

（陶紅兵）：其實(shí)很多人說(shuō)開(kāi)發(fā)商怎么怎么不良，其實(shí)最大的收入是政府。

房地產(chǎn)不是暴利行業(yè) 還沒(méi)做純凈水的掙錢(qián)

（陶紅兵）：萬(wàn)科是上市公司，我們的央企很多也是上市公司。你可以看他們的財(cái)務(wù)報(bào)表，他們的平均利潤(rùn)率就在10%到12%。哪一個(gè)公司的利潤(rùn)率達(dá)到15%，那就是很好的房地產(chǎn)企業(yè)。所以大家在說(shuō)。

（鳳凰財(cái)經(jīng)）：暴利行業(yè)。

（陶紅兵）：不是暴利啊，我們有多少利潤(rùn)在百分之多少呢？同樣是央企，開(kāi)發(fā)商的央企百分之十幾的利潤(rùn)，我們的水、電，那些壟斷企業(yè)，石油，它的利潤(rùn)是多少？他們不但是暴利，他們政府還給他們補(bǔ)貼，一年幾百個(gè)億，對(duì)吧？房地產(chǎn)的價(jià)格高，那些數(shù)據(jù)都是可以查到的，60%是政府拿的稅和費(fèi)，包括土地，包括各種的稅金，這個(gè)是公開(kāi)的。如果說(shuō)這些企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表是有問(wèn)題的，那我們的稅務(wù)總局干什么去了？對(duì)吧？實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率就是10%左右，但是這個(gè)里面有一個(gè)誤解是很多人不了解的。我們都房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率等同于他的企業(yè)的年利潤(rùn)率，就是一個(gè)項(xiàng)目，比如說(shuō)我地價(jià)是一萬(wàn)塊錢(qián)，加上建安成本大家都會(huì)算，可能覺(jué)得它的成本就是一萬(wàn)五，可是他為什么要賣(mài)三萬(wàn)呢？因?yàn)樗_(kāi)發(fā)五年，如果它的利潤(rùn)率是100%毛利率，用五年來(lái)平均就20%，凈利潤(rùn)就是10%。我們另外一個(gè)行業(yè)，比如說(shuō)純凈水，它的利潤(rùn)率只有4%，可是它一年只有這三次，年利率12%，你還要看周轉(zhuǎn)率。一個(gè)是資金量耗費(fèi)大，一個(gè)是周轉(zhuǎn)很緩慢，三五年才周轉(zhuǎn)一次，它單項(xiàng)目的毛利潤(rùn)不等于它的年利潤(rùn)。另外，房地產(chǎn)是一個(gè)資金占用量極大的行業(yè)，資金的成本很多人都忽略了。大家都覺(jué)得你一萬(wàn)五千塊錢(qián)的成本，為什么你還要賣(mài)那么貴，要賣(mài)到三萬(wàn)，我們中國(guó)的資金成本都知道，對(duì)吧？8%、10%，都是非常便宜的，可能都拿不到的。很多開(kāi)發(fā)商都是10%以上的資金成本。五年要資金成本占多少，這是這個(gè)行業(yè)的特殊性。

（鳳凰財(cái)經(jīng)）：這一輪的反腐的力度這么大，您覺(jué)得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有影響？

貪腐的房子是少數(shù)反腐降不了房?jī)r(jià)

（陶紅兵）：我不太認(rèn)可，首先這些人的房子總量在我們房地產(chǎn)總量占比不高，這些人畢竟是少數(shù)，第二，就會(huì)形成拋售嗎？我不相信。不要以為這些官員都很愚蠢，你拋售了組織就不知道了？沒(méi)有一套房子是沒(méi)有登記過(guò)的，所有的房子都是登記過(guò)的。如果說(shuō)過(guò)去登記在你的名下或者你家人的名下，你拋售了組織也是知道的。而且你拋售了房子了，錢(qián)往哪里放呢？藏在家里，一查一個(gè)之準(zhǔn)，存在銀行都是實(shí)名制，往海外轉(zhuǎn)移，跑不掉了，全球在追討，天網(wǎng)行動(dòng)。所以我相信官員們沒(méi)有智商低到那個(gè)程度，就因?yàn)檎f(shuō)要反腐了，我就怎么怎么樣了。因?yàn)檫@樣的一些人，這樣的一些舉動(dòng)就會(huì)把整個(gè)市場(chǎng)形成一個(gè)打壓。