近期人民幣的貶值令國內(nèi)居民向境外配置資產(chǎn)的需求加大，據(jù)了解，目前很多居民計(jì)劃在國外購買房產(chǎn)，在享受幣種升值的同時(shí)，也分享國外較高的租金收益率，但是投資單一房產(chǎn)存在一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，且必須支付較高的中介費(fèi)用，實(shí)際上通過投資房地產(chǎn)信托的QDII基金，同樣可以達(dá)到以上兩個(gè)目的，而投資這些基金，還不受年購匯5萬美元的限制。

歷史數(shù)據(jù)顯示，過去30年REITs的分紅收益率平均接近7%，這一收益率要好于美元活期或者定期、美元理財(cái)產(chǎn)品等。

中國基金報(bào)記者方麗

一路升值的人民幣近期被閃了點(diǎn)小腰，也讓出國旅游、留學(xué)、海淘……的小伙伴成本又多出了點(diǎn)銀子。更重要的是，隨著人民幣匯率逐漸市場(chǎng)化，未來呈現(xiàn)區(qū)間小幅波動(dòng)的概率增大，對(duì)普通投資者理財(cái)布局產(chǎn)生一定影響。

據(jù)中國基金報(bào)記者了解到，已經(jīng)有先知先覺的小伙伴已經(jīng)開始重視美元的配置價(jià)值，自去年四季度就逐漸關(guān)注起美元資產(chǎn)，尤其是高凈值的小伙伴。若對(duì)于普通小散們來說，國內(nèi)布局美元資產(chǎn)的渠道并不多，僅美元活期或者定期存款、美元理財(cái)產(chǎn)品、各機(jī)構(gòu)發(fā)行QDII產(chǎn)品，其中QDII產(chǎn)品包括權(quán)益類、債券類、房地產(chǎn)類（REITs）。而在目前的大背景下，較為穩(wěn)健的配置對(duì)象是房地產(chǎn)類（REITs）QDII。

數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)公募QDII-REITs有4只，分別為廣發(fā)美國房地產(chǎn)指數(shù)基金、諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)、鵬華美國房地產(chǎn)基金。其重點(diǎn)是通過投資美國物業(yè)，分享因租金收入和資產(chǎn)增值帶來的收益機(jī)會(huì)。相較美元活期或者定期、美元理財(cái)產(chǎn)品，這類品種年化收益率更高，更有吸引力，不過波動(dòng)率也較大，更適合長(zhǎng)期持有。

什么是REITs？

要理解QDII-REITs也可稱為房地產(chǎn)QDII，首先要理解什么是REITs？用度娘來說，REITs:(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

而用小白話來說，就是大家一起出錢買美國的房子，這個(gè)房子可以包括公寓、酒店、商場(chǎng)、辦公類、醫(yī)藥、倉庫等等，做包租婆--靠租金賺錢，同時(shí)分享房?jī)r(jià)上漲的收益。

理解了REITs運(yùn)作，也就可以理解這類產(chǎn)品的收益來源。REITs的收益主要來源于相對(duì)穩(wěn)定的股息率和資本利得。投資者關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)該是REITs的股息率，這類產(chǎn)品特別之處就在此，REITs一般規(guī)定把應(yīng)稅收入的至少90%以股息形式派給股東，因此股息率相對(duì)優(yōu)厚。NAREIT全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，從歷史收益看，過去30年分紅收益率約在4%~12%之間，平均接近7%。若是資本利得（簡(jiǎn)單來說，就是買賣價(jià)差收入）豐厚就更錦上添花。

在美國，REITs被投資者視為是股票、債券、現(xiàn)金之外的第4類資產(chǎn)，是重要的分紅產(chǎn)品。因此，REITs長(zhǎng)期回報(bào)率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低，也是這類品種最大特色。

4只QDII有些微差異

投資以這類資產(chǎn)為主要投資標(biāo)的的QDII-REITs，也可被視作是間接投資美國房子做包租婆。中國基金報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，目前專門投資這類資產(chǎn)的QDII有4只，分別為美國房地產(chǎn)指數(shù)基金、諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)、鵬華美國房地產(chǎn)基金，存在些許差異。

第一大差異是投資方式是主動(dòng)還是被動(dòng)。目前僅廣發(fā)美國房地產(chǎn)指數(shù)基金為指數(shù)型產(chǎn)品，屬于被動(dòng)管理品種，諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)、鵬華美國房地產(chǎn)基金均為主動(dòng)管理品種。相對(duì)來說，被動(dòng)型產(chǎn)品配置REITs始終保持較高水平，以最大限度從指數(shù)上漲中受益。優(yōu)點(diǎn)是可以避免指數(shù)漲而基金不漲的情況，但也可能隨著指數(shù)而出現(xiàn)較大波動(dòng)。而其他3只產(chǎn)品則靈活度更大，有些品種還持有部分房地產(chǎn)股票。

第二大差異是投資范圍，其中諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)為全球范圍配置，而鵬華美國房地產(chǎn)、廣發(fā)美國房地產(chǎn)指數(shù)專注于美國市場(chǎng)。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)主要仍配置在美國，而嘉實(shí)全球房地產(chǎn)則在配置美國之外，還布局了澳大利亞、法國、荷蘭、日本、英國、香港等12個(gè)國家或者地區(qū)。

第三大差異則是費(fèi)率的差異。作為指數(shù)型產(chǎn)品，廣發(fā)美國房地產(chǎn)指數(shù)基金管理費(fèi)為0.8%，而其他房地產(chǎn)QDII的費(fèi)率多在1.5%至1.7%，托管費(fèi)也在0.3%至0.35%之間。

收益率大PK

長(zhǎng)期看有優(yōu)勢(shì)

歷史數(shù)據(jù)顯示，過去30年REITs的分紅收益率平均接近7%，這一收益率要好于美元活期或者定期、美元理財(cái)產(chǎn)品等。

以投資REITs為主要方向的QDII產(chǎn)品，業(yè)績(jī)可以成為一個(gè)參考。數(shù)據(jù)顯示，這4只QDII-REITs產(chǎn)品2013年、2014年、2015年收益分別為-2.3%、24%、-8%。需要指出的是，這些產(chǎn)品成立以來收益均為正，其中表現(xiàn)最好的是2011年出現(xiàn)的諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)，成立以來收益達(dá)到27%。緊隨其后的是2013年成立的廣發(fā)美國房地產(chǎn)，其中美元和人民幣品種收益率分別為14.215%、17.8%?？傮w來看，表現(xiàn)偏于穩(wěn)健。

這類產(chǎn)品和國內(nèi)資產(chǎn)相關(guān)度非常低，如在8月份A股市場(chǎng)大跌，但大部分QDII-REITs基金取得了正收益，不少產(chǎn)品最大回撤也不過4%，具有較好分散風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值。

需要指出的是，這類產(chǎn)品PK的對(duì)象是銀行美元活期存款、銀行美元定期存款和銀行美元理財(cái)產(chǎn)品收益率，而這類品種有一定優(yōu)勢(shì)。

據(jù)中國基金報(bào)記者了解，中國銀行美元活期存款利率為0.05%，而7天通知、1個(gè)月、3個(gè)月、6個(gè)月、1年、2年的分別為0.05%、0.2%、0.3%、0.5%、0.75%、0.75%。外資銀行往往會(huì)高一些，但是多數(shù)在1%左右，一些活動(dòng)特價(jià)會(huì)給出2%左右的收益。同樣外幣銀行理財(cái)產(chǎn)品目前收益率也多在1.5%~2%之間，給出最好收益率超過2%的品種較少。因此，若持有時(shí)間較長(zhǎng)，QDII-REITs收益率更有競(jìng)爭(zhēng)力，不過這類品種也不太可能出現(xiàn)暴漲。

風(fēng)險(xiǎn)在何方？

波動(dòng)率也很大

這類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)在何方？其實(shí)有三大風(fēng)險(xiǎn)，第一是REITs也可以在二級(jí)市場(chǎng)交易，這也會(huì)影響收益；第二是部分QDII-REITs產(chǎn)品并非全部投資REITs，若投資股票市場(chǎng)也會(huì)影響收益；第三，QDII-REITs投資于海外市場(chǎng)，因此存在匯率波動(dòng)情況。此外，REITs品種眾多，基金經(jīng)理布局也影響收益。值得注意的是，在某些特點(diǎn)環(huán)境下波動(dòng)率也比較大，比如2008年極端情況下，波動(dòng)幅度極高。

投資者在這些風(fēng)險(xiǎn)中需要重點(diǎn)注意第二大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槟壳安簧貿(mào)DII-REITs也投資一些房地產(chǎn)股票等，一旦市場(chǎng)不佳可能影響最后收益，波動(dòng)性也會(huì)較大，不過若投資得當(dāng)，則收益率將更為可觀。因此投資者更應(yīng)該重視觀察這類品種的季報(bào)、年報(bào)等，看準(zhǔn)起布局特色，按照自己的風(fēng)險(xiǎn)收益特征來選擇具體品種。

此外，美國REITs持有的物業(yè)分布非常廣泛，覆蓋經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)領(lǐng)域，包括購物中心、辦公樓及停車場(chǎng)、出租公寓、酒店及度假村、醫(yī)院及養(yǎng)老院、自助倉庫、物流配送中心、高速公路服務(wù)區(qū)和林場(chǎng)等。不同的REITs品種，波動(dòng)性、收益率也差異較大，因此還需要看基金經(jīng)理的投資能力，看準(zhǔn)業(yè)績(jī)持續(xù)領(lǐng)先但基金波動(dòng)較小的品種。

或受益于人民幣貶值

實(shí)際上，在人民幣貶值的過程中，QDII-REITs基金可能成為一個(gè)較好的避險(xiǎn)品種。

華寶證券日前發(fā)布“QDII-REITs基金，匯改下的避險(xiǎn)利器”報(bào)告顯示，目前是投資QDII-REITs市場(chǎng)較為良好的時(shí)機(jī)。主要原因在于，第一，REITs是類固定收益產(chǎn)品，可避開權(quán)益市場(chǎng)的波動(dòng)。第二，美元進(jìn)入升值周期，購買QDII-REITs產(chǎn)品等于購買了美元資產(chǎn)，以達(dá)到資產(chǎn)避險(xiǎn)的作用。

鵬華基金也表示，近期人民幣大幅度貶值，雖然前期累積的貶值壓力得到一次性釋放，但就中長(zhǎng)期而言，人民幣兌美元匯率仍受到中美兩國經(jīng)濟(jì)基本面與政策面差異影響，考慮到中國貨幣政策可能總體寬松，而美國貨幣政策則大方向上趨緊，人民幣兌美元仍然存在中期貶值壓力。面對(duì)美元的升值趨勢(shì)，和國內(nèi)股市波動(dòng)率較大，配置主投美國房地產(chǎn)類資產(chǎn)的QDII基金，能充分對(duì)沖美元升值帶來的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

需要指出的是，通過QDII布局美國資產(chǎn)有個(gè)好處，目前外匯年度總額上限為每人每年等值5萬美元，也就是說每年每人最多換5萬美元，而通過QDII基金則不受這個(gè)限制，可以持有更多的美元資產(chǎn)。若人民幣繼續(xù)貶值，可以成為較好的避險(xiǎn)地。

目前或是較好時(shí)點(diǎn)

“下半年美國房?jī)r(jià)增速要超過去年，加上美國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭穩(wěn)健，下半年REITs投資機(jī)會(huì)較大。”廣東一位QDII基金經(jīng)理表示，上半年這類品種表現(xiàn)不好主要是因?yàn)槿ツ晔找孢^高，在今年上半年持續(xù)調(diào)整的基礎(chǔ)上，未來這類品種有望爆發(fā)，目前可能就是較好時(shí)間點(diǎn)。

鵬華基金也表示，由于二季度美聯(lián)儲(chǔ)加息已經(jīng)提前在REITs上有所反映，并出現(xiàn)了過度反映，預(yù)計(jì)未來加息帶來的影響將趨于穩(wěn)定，REITs面臨拐點(diǎn)。目前預(yù)期較高的是在9月17日加息，在加息附近或許仍有波動(dòng)產(chǎn)生，但波動(dòng)的事件和幅度或許相對(duì)有限。整體來看，在美聯(lián)儲(chǔ)加息后，靶子落地，風(fēng)險(xiǎn)充分釋放，美國房地產(chǎn)REITs的表現(xiàn)會(huì)比較穩(wěn)健。長(zhǎng)期來看，美國REITs的年化收益在10~11%左右，下半年預(yù)期收益約在5%左右；疊加下半年人民幣貶值在2~3%之間，下半年這類產(chǎn)品有希望獲得一個(gè)較有吸引力的收益水平，而且當(dāng)下或是很好的買入機(jī)會(huì)。

諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)基金經(jīng)理表示，展望未來市場(chǎng)走勢(shì)，美國經(jīng)濟(jì)將維持穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)仍將延續(xù)，仍看好未來REITs市場(chǎng)的表現(xiàn)。

嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金經(jīng)理則在中報(bào)表示，雖然市場(chǎng)焦點(diǎn)已落在美聯(lián)儲(chǔ)的加息時(shí)點(diǎn)和步伐，但是美國以外的多個(gè)地區(qū)央行降息有助部分緩和未來美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策正?；瘜?duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響。 即使美聯(lián)儲(chǔ)一旦開始加息，其步伐將是漸進(jìn)而且取決于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的走勢(shì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，機(jī)構(gòu)投資者如主權(quán)基金，養(yǎng)老基金，保險(xiǎn)公司等對(duì)房地產(chǎn)的投資性需求沒有減少，而新供給在大部分市場(chǎng)仍然有限。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)改善的基本面將繼續(xù)推動(dòng)全球REITs的現(xiàn)金流和估值提升，但利率政策正?；杂锌赡軐?duì)REITs價(jià)格帶來下壓風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，對(duì)全球REITs市場(chǎng)在下半年的總體表現(xiàn)持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。