12月14日，中共中央政治局召開會議，分析研究2016年經濟工作，中共中央總書記習近平主持會議。會議明確提到，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產市場。

通常而言，這個時點的中央政治局會議都是為即將召開的中央經濟工作會議定調，房地產面臨的問題被直接擺上臺面引人關注。值得一提的是，此次會議明確提到要求推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。

會議通稿中，以下兩段話值得高度關注：

1、要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產市場。

2、城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，既是經濟發(fā)展的結果，又是經濟發(fā)展的動力。要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。要增強城市宜居性，引導調控城市規(guī)模，優(yōu)化城市空間布局……改革城市管理體制。

從上述兩段話來看，國家把“加快農民工市民化”作為了房地產去庫存的著力點。具體做法是，通過戶籍制度改革，讓農民工進城落戶更容易；通過改革公積金制度，把農民工、個體戶納入其中；通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農民工在城市里購房。

據(jù)媒體報道，河南濮陽成為較早試行這一政策的城市。根據(jù)《濮陽市人民政府關于支持農民進城購房促進住房消費的實施辦法》，從12月3日起，政府對農民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。相信這種做法，會迅速在全國各地推廣。

很明顯，這一政策實施的重點在三四五線城市，而不是在一二線城市。對于一二線城市，最有效的去庫存方式，還是降首付和“房貸利息抵扣個稅”。

政治局會議對房地產的關注，對該行業(yè)構成重大利好。此次政治局會議主要是為即將召開的“中央經濟工作會議”和“中央城市工作會議”定調。

三四線城市庫存有多高

11月，中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析，雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施，但由于其市場后續(xù)需求乏力，提振作用有限。

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長任志強指出，從與此前幾個樓市周期相比，樓市高庫存成為阻礙房地產投資增長的主要原因。而房地產開發(fā)投資又與經濟走勢有高度的正相關性。

截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。

哪些城市最高

專家說，由于三四五線城市庫存非常高，開發(fā)商仍然非常謹慎，要到明年中，才能出現(xiàn)新開工的持續(xù)好轉。

中國房地產協(xié)會原副會長朱中一提醒說，一些三四線城市和部分二線城市，由于開發(fā)的過量再加上銷售不暢，庫存量在不斷增加。分析庫存量增加的城市，不能僅看商品房的待售面積，還要看在建規(guī)模；潛在還與已批出去但未動工開發(fā)的土地有關。因為，在市場銷售不暢的情況下，這些指標都有可能逐步轉化為庫存的數(shù)量。

讓農民工來買房

此次中央政治局會議明確要求推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，該如何理解？

今年11月，習近平總書記在就“‘十三五’規(guī)劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達到7.5億。但城鎮(zhèn)化質量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農民工為主體的外來常住人口。

中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民分析說，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產權化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會引發(fā)龐大的住房需求。

如何支持農民工來買房

《中國住房發(fā)展報告2015—2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平方米)，每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。

這還需要一系列配套改革跟進，中國房地產協(xié)會原副會長朱中一說，要通過戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農業(yè)轉移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。

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