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厘清房地產(chǎn)紛亂消息背后真相 分析稱這些地方房?jī)r(jià)將失控


來源:鳳凰財(cái)經(jīng)

鳳凰財(cái)經(jīng)綜合 近期關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)消息突然爆棚,有關(guān)于地方重出限購政策的,有說房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來的,那么房地產(chǎn)行業(yè)目前究竟處于什么態(tài)勢(shì)?又會(huì)有何發(fā)展趨勢(shì)呢?

房地產(chǎn)現(xiàn)狀:

35城住宅庫存規(guī)模連續(xù)3月下調(diào) 加劇房?jī)r(jià)上漲壓力

本月22日,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至7月底,包括北上廣深在內(nèi)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24478萬平方米,環(huán)比減少1.0%,同比減少5.6%。綜合近一年數(shù)據(jù),2015年下半年開始,35城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。今年4月,隨著房企推盤節(jié)奏加快,庫存規(guī)模略有上升。5至7月,庫存規(guī)模開始繼續(xù)下調(diào)。

7月,35個(gè)城市商品住宅延續(xù)供小于求的態(tài)勢(shì)。當(dāng)月,35城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2161萬平方米,環(huán)比減少11.6%,同比增長(zhǎng)5.9%。7月推盤節(jié)奏相比6月有所放緩,體現(xiàn)出淡季效應(yīng)。與此同時(shí),35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量小于新增成交量,其中7月新增成交量為2414萬平方米,環(huán)比減少6.9%,同比增長(zhǎng)9.9%。新增供應(yīng)小于新增成交,促使7月庫存出現(xiàn)下降。

上半年環(huán)京樓市"量?jī)r(jià)齊升" 燕郊房?jī)r(jià)同比增近6成

隨著京津冀一體化深入推進(jìn),環(huán)京區(qū)域成為置業(yè)、投資的熱點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛啟動(dòng)上漲模式。今年上半年,環(huán)京7區(qū)域整體成交“量?jī)r(jià)齊升”,市場(chǎng)規(guī)模較2013年幾乎翻倍。

受通州城市副中心的確立和北京限購政策影響,環(huán)京周邊三四線城市成為投資置業(yè)熱土。廊坊“四小虎”(燕郊、香河、大廠、固安)更是其中最為活躍的四個(gè)區(qū)域,房?jī)r(jià)漲幅甚至跑贏去年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅首位的深圳。

此外,北京“大七環(huán)”貫通在望的消息,更加有力助推了樓市升溫,河北燕郊、香河、固安等地的房地產(chǎn)商紛紛以“北京大七環(huán)”為噱頭進(jìn)行營(yíng)銷。今年上半年,河北燕郊樓市成交均價(jià)超15000元/平方米,同比增57.79%。

面對(duì)漲勢(shì)如虹的房?jī)r(jià),官方首先瞄準(zhǔn)首付貸出手。

住建部等七部門出臺(tái)新規(guī) 房地產(chǎn)中介不得提供首付貸

針對(duì)部分中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布虛假房源、強(qiáng)制代辦收費(fèi)、吃差價(jià)、侵占或挪用交易資金、違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)等問題,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門提出一系列政策措施,規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序。

媒體8月17日從住建部獲悉,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》,在現(xiàn)有法律法規(guī)和政策框架內(nèi),從規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管等方面,提出了一系列政策措施,力求充分發(fā)揮各部門優(yōu)勢(shì),充分履行監(jiān)管職責(zé),形成監(jiān)管合力,不斷規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序,切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

機(jī)構(gòu)則認(rèn)為:房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)到來 投資增速或負(fù)增長(zhǎng)

中國(guó)金融四十人論壇分析認(rèn)為,2009年后我國(guó)房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期基本同步。簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)分析顯示,金融危機(jī)之后我國(guó)房地產(chǎn)投資和GDP增長(zhǎng)的周期重合度顯著提高,2009年以后房地產(chǎn)投資占GDP的比重也從以往的5%以下快速上升到6%以上。2008年以前房地產(chǎn)投資增速和GDP增速并無明顯的同步關(guān)系,而2008年至今兩者的相關(guān)系數(shù)高達(dá)到0.76。2016年一季度房地產(chǎn)投資回升更是成為GDP增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

從中期來看,對(duì)經(jīng)濟(jì)下行和未來收入增長(zhǎng)放緩的預(yù)期也不支持居民部門繼續(xù)大幅加杠桿,這意味著購房貸款增長(zhǎng)的需求很可能已經(jīng)見頂。

無論從政策層面還是需求層面來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來,促進(jìn)近兩個(gè)季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的因素即將消失。房地產(chǎn)投資增速放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)將對(duì)四季度和明年的經(jīng)濟(jì)帶來下行壓力。

鳳凰博報(bào)博主劉曉博分析認(rèn)為,種種跡象顯示,北上深等一線城市,房?jī)r(jià)在未來幾年存在失控的風(fēng)險(xiǎn)。

他做出這種判斷的基本邏輯是這樣的:

對(duì)于中心城市,尤其是北京和上海,國(guó)家提出了控制人口規(guī)模、疏解非核心功能的要求。為了配合這個(gè)目標(biāo),中央政府收緊了中心城市建設(shè)用地的規(guī)模。受此影響,最近幾年北上深商品住宅的供應(yīng)量不斷降低,其中深圳下降最為明顯。

另一方面,政府對(duì)人口流動(dòng)的影響力將不斷下降,所以未來北上深人口只能出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的下降(實(shí)際上的增長(zhǎng))。最終,北上深的房?jī)r(jià)在“供應(yīng)短缺”和“金融資產(chǎn)化”的諸多壓力之下,將再度飆升。

一、北上深住宅供應(yīng)量不斷減少

最近我梳理了北上深商品住宅的供應(yīng)情況,發(fā)現(xiàn)了一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象:三大城市供應(yīng)量的高峰期均出現(xiàn)在2003年到2005年之間,隨后不斷走低。

下面表格是北上深2003年以來商品住宅的數(shù)據(jù)(單位為萬平米),其中北京和深圳為“商品住宅竣工面積”,上海為“商品住宅銷售面積”。

可以看出,深圳商品住宅供應(yīng)的高峰期在2003年,2015年的供應(yīng)量已經(jīng)萎縮到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供應(yīng)量之小令人震驚,只有北京的大約七分之一,上海的十分之一!三大城市目前實(shí)際生活的人口,都在2000萬人以上。

上海供應(yīng)量的高峰期在2004年到2005年,目前已經(jīng)萎縮到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年,另有數(shù)據(jù)顯示在2000年到2005年之間,北京平均每年的商品住宅供應(yīng)量為2400萬平米。2015年的供應(yīng)量不到高峰期的一半。

進(jìn)入2016年,北上深的土地供應(yīng)更加緊張。今年上半年,北京住宅用地的供應(yīng)量、成交量均降至2010年以來最低。上半年,北京的住宅用地共成交7宗,同比2015年上半年下降53.3%,環(huán)比2015年下半年下降80%;成交住宅用地建設(shè)用地面積為44.62萬平米,同比下降68.4%,環(huán)比下降84.6%。

2016上半年,上海共計(jì)出讓30幅經(jīng)營(yíng)性地塊,成交面積同比2015上半年下跌61.75%,降幅超6成。

至于深圳,2016年上半年竟然沒有一塊純住宅用地出讓,只有兩塊包含住宅的綜合用地出讓。

二、控制人口難度極大

北上深商品住宅供應(yīng)量不斷減少的背后,是這些中心城市都背負(fù)著一個(gè)重要任務(wù):控制人口增長(zhǎng)。

所以,官方的邏輯非常簡(jiǎn)單:既然北上深要控制人口規(guī)模,那么就應(yīng)該控制建設(shè)用地規(guī)模,這樣新增住宅將肯定會(huì)逐年下降。

比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500萬以內(nèi)(到2015年底是2415萬人),到2040年仍然是不超過2500萬人。也就是說,從2020年開始,上海人口將年年零增長(zhǎng)!

最近公布的《上海市城市總體規(guī)劃(2016-2040)》甚至提出了建設(shè)用地總規(guī)模“負(fù)增長(zhǎng)”的要求:到2040年,上海市規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模,從原土地利用總體規(guī)劃確定的“天花板”3226平方公里,削減到3200平方公里以內(nèi),其中還包括200平方公里的“留白”。

但問題是:北上深這類城市,真的能在統(tǒng)計(jì)報(bào)表之外,控制住常住人口嗎?我覺得這基本上是不可能的。以日本為例,雖然日本很早就基本上完成了城鎮(zhèn)化,人口也開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)(過去5年全國(guó)減少了94.7萬人),但統(tǒng)計(jì)顯示東京地區(qū)的人口仍然不斷上升(過去5年增長(zhǎng)了51萬人)。

中國(guó)的城鎮(zhèn)化只進(jìn)行了一半,再加上公共資源分配不均衡,在這種時(shí)候就希望控制住中心城市的人口,顯然難度極大。雖然通過設(shè)置行政門檻,可以控制住外來人口入學(xué)、入戶,但青壯年勞動(dòng)力的流入是很難控制的。

目前北上深實(shí)際生活的城市人口均已突破2000萬人,正向3000萬的規(guī)模邁進(jìn)(澳大利亞總?cè)丝谑?400多萬,新西蘭總?cè)丝谑?50萬),這在全球都是前無古人的。在這樣的超級(jí)城市里會(huì)發(fā)生什么情況,恐怕很難預(yù)料。

三、結(jié)論

北上深的不動(dòng)產(chǎn)正在金融資產(chǎn)化,并成為全國(guó)高凈值人群資產(chǎn)配置的重要組成部分。如果再同時(shí)出現(xiàn)人口不斷上升,住宅供應(yīng)不斷下滑的夾擊,那么未來北上深房?jī)r(jià)可能失控。

近期上海土地拍賣中,已經(jīng)出現(xiàn)了可售面積樓板價(jià)高達(dá)14.3萬元的住宅項(xiàng)目,如果這個(gè)價(jià)格常態(tài)化,上海內(nèi)環(huán)以里住宅均價(jià)將向每平米20萬元邁進(jìn)。

這是一個(gè)重要信號(hào),值得我們高度關(guān)注!

[責(zé)任編輯:劉玉芳 PF012]

責(zé)任編輯:劉玉芳 PF012

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