關(guān)于中國的樓市，鮮有人能預(yù)測準(zhǔn)確，也少有人能真正看懂。這是一篇外媒根據(jù)國內(nèi)機(jī)構(gòu)報告綜合的一篇文章，其中的一些觀點、看法我們并不認(rèn)同。此文僅作為讓讀者了解“外媒眼中的中國樓市問題”，鳳凰iMarkets不能保證文中信息的準(zhǔn)確性、完整性和及時性。

1、中國房地產(chǎn)市場狂熱現(xiàn)象的背后是什么？

維蘇威火山于公元79年爆發(fā)之前，龐貝古城的人們過著奢侈的生活，對于世界其他地方毫不關(guān)心。人們都是短視的，在好日子里只能看到身邊的人，根本不會意識到他們的地標(biāo)維蘇威火山會給龐貝帶來毀滅性的打擊。

2015年4月以來，中國的房價開始飛速上漲，中國的月成交房屋量和房價上漲的速度雙雙打破之前的記錄，而且較之前的記錄有大幅的增長。中國房價本輪的大漲是中國18年房地產(chǎn)牛市中最為強勁的一次。房地產(chǎn)投機(jī)已經(jīng)成為中國街頭巷尾的話題。

但是除了火熱的房地產(chǎn)市場，中國經(jīng)濟(jì)并沒展現(xiàn)出與之相匹配的強勁。除去一些不利的因素，中國房地產(chǎn)市場自2015年4月以來經(jīng)歷了史上最火熱的階段。

人們都是非常短視的，在好日子里只能看到身邊的人。但是，在危險發(fā)生前，人們可以根據(jù)對于宏觀經(jīng)濟(jì)和金融數(shù)據(jù)的分析提前發(fā)現(xiàn)危險。

在中國18年的房地產(chǎn)牛市中，有兩大造勢方：地方政府和來自房地產(chǎn)開放商以及金融機(jī)構(gòu)(包括銀行，保險公司和影子銀行)的機(jī)構(gòu)資金。個人投資者是那些熱衷于炒房的普通民眾，這些人也被稱為炒房者。

在本輪的房地產(chǎn)大漲中，造市者和炒房者是如何獲利的？讓我們看下圖：

圖1：1999年12月至2015年12月，中國已完成房地產(chǎn)投資總額(紅色)與100個樣本城市平均房價(藍(lán)色)走勢對比圖。

2、哪里不正常？

房地產(chǎn)市場去庫存是中國2016年經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，也是中國經(jīng)濟(jì)最熱門的話題之一。

根據(jù)圖1所示，在本輪房價大漲中，中國房屋平均價格的增長率達(dá)到該數(shù)據(jù)收集以來的最高水平，而且超過之前記錄一大截。與此同時，已完成的房地產(chǎn)投資總額增速卻下跌至歷史最低水平，并持續(xù)保持在這一水平。這意味著機(jī)構(gòu)資金在房價本輪的大漲中正在流出房地產(chǎn)板塊。

如果機(jī)構(gòu)資金沒有在本輪房價大漲中買進(jìn)，那么資金從何而來？這一情況與2015年至2016年中國股市的動蕩非常形似。根據(jù)圖2，在中國A股2014年6月至2015年6月的瘋狂暴漲中，股市的凈流入快速下降，并在2014年末自該數(shù)據(jù)收集以來首次出現(xiàn)凈流出。熱錢正在以最快的速度流出中國，這與之前A股大漲之時是完全相反的局面。根據(jù)彭博社的報道，2015年中國資本外流達(dá)到1萬億美元。

圖2：1999年至2014年，中國資本凈流動(藍(lán)色)和上證綜指(綠色)走勢對比圖。

機(jī)構(gòu)資金沒有在此輪房價暴漲中投入到房地產(chǎn)市場的例子有很多，讓我們來看兩個最大的例子：萬達(dá)和安邦。2015年之前，萬達(dá)集團(tuán)的海外投資達(dá)到150億美元。2016年，萬達(dá)集團(tuán)目前的海外投資達(dá)到100億美元。自2014年以來，安邦集團(tuán)海外投資達(dá)到135億美元。萬達(dá)是中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。安邦則是中國房地產(chǎn)行業(yè)最重要的融資來源之一。兩家公司正在以前所未有的速度向海外投資。這就是中國房地產(chǎn)投資總額在房價大漲的背景下下滑至歷史最低水平的根本性原因之一。

這一趨勢已經(jīng)非常明顯：此輪的房價大漲為中國18年房地產(chǎn)牛市中最強勁的一次。但是，這一次不同的是，機(jī)構(gòu)資金正在逃離房地產(chǎn)市場。盡管機(jī)構(gòu)資金正在放棄這一行業(yè)，那么誰在推動房價的上漲？我們看一看下圖：

圖3：1999年12月至2015年12月，中國房地產(chǎn)投資總額(藍(lán)色)和新增人民幣貸款(藍(lán)色)走勢對比圖。

請注意新增人民幣貸款的主要部分為：家庭中長期貸款，也就是房貸。

根據(jù)圖3，自新增人民幣貸款數(shù)據(jù)于2009年12月開始收集以來，該數(shù)據(jù)的走勢與中國房地產(chǎn)投資總額走勢是一致的。這表明，機(jī)構(gòu)資金和中國炒房者在之前的房價大漲中的行動是一致的。本輪的房價大漲則是一個例外：新增人民幣貸款正在以前所未有的速度上漲，但是已完成房地產(chǎn)投資總額卻下滑至歷史最低水平。

機(jī)構(gòu)資金正在放棄房地產(chǎn)市場，降低自己的杠桿，與此同時中國炒房者卻在以前所未有的速度加杠桿。

3、中國炒房者的加杠桿空間已經(jīng)接近極限

今年4月，中國新增人民幣貸款的70%都為房貸，接近歷史最高紀(jì)錄的81%。今年5月，中國一線城市房價漲幅為26.36%，為歷史最高紀(jì)錄。更加令人吃驚的是，今年7月，幾乎100%的新增人民幣貸款都是房貸。當(dāng)前房價的暴漲完全是中國炒房者前所未有的高杠桿所致。中國炒房者目前杠桿水平還有多大進(jìn)一步增加的空間？

一方面我們應(yīng)該了解，中國炒房者們無法將他們手中的人民幣兌換成美元，然后轉(zhuǎn)移到海外。他們只能將錢投資到房產(chǎn)上。另一方面，中國的機(jī)構(gòu)資金可以將人民幣兌換成美元，大規(guī)模的向海外轉(zhuǎn)移。機(jī)構(gòu)對于中國房地產(chǎn)的敞口出現(xiàn)減小。相同情況同樣出現(xiàn)在在之前A股的大牛市中。中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的情況與當(dāng)時的A股沒有多大的區(qū)別。這些所有的資本泡沫都是被中國的散戶們所推動的，而讓機(jī)構(gòu)資金紛紛得以套現(xiàn)離場。

機(jī)構(gòu)資金已經(jīng)大幅減少了自己的敞口，并將資產(chǎn)大規(guī)模的向海外轉(zhuǎn)移；地方政府利用地方債務(wù)置換項目以及創(chuàng)紀(jì)錄的“地王”交易大量套現(xiàn)，已經(jīng)降低了自己的杠桿；當(dāng)前市場中僅剩杠桿極高的中國炒房者。所以問題在于中國炒房者的杠桿還有多大的上升空間？讓我們看一看海通證券經(jīng)紀(jì)學(xué)家姜超的數(shù)據(jù)：

看一看中國整體的房貸總量和住房公積金規(guī)模，中國每個房貸者的債務(wù)占收入比例接近50%，接近美國次貸危機(jī)前的水平。新屋房貸占GDP比例也接近美國歷史最高的水平。

中國炒房者的杠桿水平已經(jīng)接近極限，沒有太多的增長空間。10月1日前后，各地地方政府接連出來降溫房市的措施，大部分政策都為史上最嚴(yán)。

這些降溫措施將會大幅減少潛在的購房者，降低了房貸的增長。中國希望一線和二線的房價可以保持在當(dāng)前的水平，因此資金會流入到三四線城市的房地產(chǎn)市場。通過這樣的方式，去庫存操作就可以在全國展開。地方政府和全國的機(jī)構(gòu)資金因此也可以降低自己的杠桿和對房地產(chǎn)市場的敞口。

不過有一點很難解決：市場中將僅剩高杠桿的炒房者，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，地方政府和機(jī)構(gòu)資金將可以避免巨大的損失，但是炒房者們將會遭受巨大的沖擊。

4、預(yù)測中國房價何時會下跌

圖4：2005年12月至2015年12月，深圳新建住宅房價(紅色)和深圳人民幣和外幣存款(藍(lán)色)走勢對比圖。

根據(jù)圖4，自2005年7月深圳新建住宅房價數(shù)據(jù)創(chuàng)立以來，深圳人民幣和外幣儲蓄額就與之高度相關(guān)。兩者的相關(guān)性達(dá)到0.94%。

2014年12月以來，深圳人民幣和外幣儲蓄額開始呈指數(shù)式的上漲。通過對數(shù)周期冪律，預(yù)計深圳人民幣和外幣儲蓄額將在今年12月下跌，六個月之后，大約2017年6月，深圳新建住宅房價將會達(dá)到頂峰，之后經(jīng)歷一個劇烈的向下調(diào)整周期?？紤]到政府的調(diào)控和干預(yù)，我對我的預(yù)測做了一些修正。最終預(yù)測為，甚至房價將在2017年8月達(dá)到頂峰(實際誤差將小于10個月)，之后將經(jīng)歷一個劇烈的向下調(diào)整周期。因為上海的房價與深圳房價有著高度的關(guān)聯(lián)性，上海房價也將在2017年8月到頂(實際誤差將小于10個月)，之后經(jīng)歷一個劇烈的向下調(diào)整周期。中國房價將在2017年下半年達(dá)到頂峰(實際誤差將小于10個月)，之后經(jīng)歷一輪下調(diào)周期。

5、樓市與股市

讓我們看看下面兩個圖：

圖5：2014年7月31日至2015年11月30日，上證綜指(藍(lán)色)和股市兩融規(guī)模(紅色)走勢對比圖。

圖6：2014年9月至2016年9月，新增人民幣貸款額(藍(lán)色)和100座一線城市房屋均價(紅色)走勢對比圖。

根據(jù)圖5，A股自2014年7月開啟瘋狂模式到2016年1月觸底之間，上證綜指的走勢與兩融規(guī)模高度相關(guān)，關(guān)聯(lián)系數(shù)達(dá)到0.95。

根據(jù)圖6，中國一線城市房價自2014年7月開始從底部反彈至今天，新增人民幣貸款額與100座城市房屋均價高度相關(guān)，關(guān)聯(lián)系數(shù)達(dá)到0.98。

至于中國炒房者的高杠桿，中國房地產(chǎn)市場就像之前的A股一樣。影子銀行在A股和房地產(chǎn)市場暴漲中都扮演了關(guān)鍵的角色。這應(yīng)該引起高度的警惕。中國的購房者從影子銀行那里借貸了大筆的錢用于支付首付，而且這些資金是很難被追蹤的。一個沒有任何積蓄的人都可能獲得買房的全部貸款。房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)中介和P2P公司都在杠桿市場極度活躍，然后這些公司將貸款打包成理財產(chǎn)品，賣給中國上千萬的個人投資者。這類似美國當(dāng)年的次級貸款，歷史是如此的驚人相似。

2017年下半年(實際誤差將小于10個月)，中國房地產(chǎn)市場可能會進(jìn)入一輪下調(diào)周期?？紤]到非常高的杠桿率，這一過程將會是痛苦的。

炒股虧了怎么辦？看這里，無論你炒A股、美股、黃金還是外匯，在這里能夠獲得最精準(zhǔn)的投資情報。關(guān)注微信公眾號【華爾街情報】(微信號:iMarkets)

交易累了怎么辦？看這里，匯聚全球知名媒體頭條，拓寬投資者交易視野。能賺錢的頭條才是真頭條。關(guān)注微信公眾號【今日全球頭條】(微信號:ifeng_igold)