南開大學教授陳宗勝接受鳳凰財經(jīng)專訪

鳳凰財經(jīng)訊（記者馬萌偉）2016年11月19-20日，由鳳凰網(wǎng)與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合舉辦的“2016鳳凰財經(jīng)峰會”在京舉行。今年起，鳳凰財經(jīng)峰會將以“決策與市場”為永久主題，以“思想解放市場”為旨歸，致力于打造最具影響力的全球化投資與決策圈層交流平臺。

值此之際，南開大學教授、原天津市政府副秘書長陳宗勝接受鳳凰財經(jīng)記者的專訪，直指樓市和人民幣兩大“最火”問題。

樓市調(diào)控只是短期效果到底誰在作怪？

自國慶節(jié)假期以來，全國二十多個城市出臺了限購政策，試圖給火熱的樓市降降溫，各地樓市的成交量明顯下跌。談及此次的調(diào)控效果，陳宗勝表示這一次的樓市調(diào)控還是比較明顯的。本次的樓市上漲比較突然，是由于有些地方錯誤地把去庫存簡單地理解成是要用貨幣政策來刺激樓市上漲，使房產(chǎn)過剩能夠消除。這些措施雖然是短期之內(nèi)刺激了樓市，但是這種上漲是不健康的。

陳宗勝進一步解釋道：“比方說首付也可以貸款，我原來了解的情況是，深圳首先采取了措施，當深圳的措施被監(jiān)管部門指出來之后，那么有些地方采取的就是類似的，采用消費貸款，大額的消費品的貸款，然后又轉(zhuǎn)到樓市上去了。因此中央采取措施迅速的制止，調(diào)控的密度就逐漸顯現(xiàn)出來。”

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月70個大中城市新房房價出現(xiàn)明顯降溫。一線和熱點二線城市房價走勢明顯趨穩(wěn)。與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉(zhuǎn)降。

但陳宗勝指出，樓市的價格下降的不是很多，最重要的是交易量下降了，控制住了交易量，主要指的還是投機性。“因為有些人他利用貸款可以買房，那么這就像跟炒股票一樣了，拿著國家的錢，反正虧了將來也可能是國家的，所以他去炒，這一塊就給制止住了。那么近期之內(nèi)交易量下降，價格也略受些影響。”

陳宗勝舉例說：“像天津價格下降的不是很大，其他地方也大概是這樣的，交易量受影響最大。所以從交易量上來看，調(diào)控還是比較明顯的，當然我的感覺，樓市去庫存從長期看絕不能用這種短期刺激措施，還是要靠提高老百姓的收入來穩(wěn)定推進。”

房價會不會降？不會

就這一問題，記者追問道：“從長遠看，房價會不會降？”陳宗勝給出答案：不會。

陳宗勝繼續(xù)說道：“因為城市化還沒有完成，這是硬的需要?，F(xiàn)在你可以看到，在有些城市里，凡是真正需要房的人，他該買還是買。從長期看，還是要堅持這樣的措施。”

陳宗勝坦誠，應當用剛性需求來支撐中國的房地產(chǎn)市場。供給方面，比方說要控制房地產(chǎn)價格、激活二手房市場和租賃市場等等，都是一些長期的供給側(cè)的措施。相比那些短期的來說，要更長遠。

所以像北京這樣的一線城市會有持續(xù)的需求超過供給的壓力，價格還會上漲。雖然現(xiàn)在控制了，過一段時間人口的壓力增加，房價又會上升。

不僅北京房價漲，周邊地區(qū)也要漲！陳宗勝指出像天津、唐山這些地方未來都是熱點，房價肯定也會漲，“天津本身屬于京津冀地區(qū)，有土地吸引勞動力，吸引進城工作的打工人員，或者外國來華人員，所以它城市化還要提升，那么房地產(chǎn)就有需求。這些就是剛性需要。”

匯率和房價是“兩碼事”

本周，人民幣開啟了更大幅度的下跌，社會上出現(xiàn)了一種聲音：匯率貶值的話，會帶動房價會下跌。近日，央行發(fā)布的《2016年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中強調(diào)，“棄匯率、穩(wěn)房價”和“棄房價、穩(wěn)匯率”兩種觀點夸大了各自領(lǐng)域的風險，而且也都不是好的做法。

針對這一問題，陳宗勝談了自己的看法：目前匯率政策主要還是受美元變動的影響，它不是為了保房價而貶值，這完全不是政策的指向點?？赡芸陀^上有人認為現(xiàn)在推出的這些政策起到了一個穩(wěn)定房價的結(jié)果這是一個附帶效應，這不是政策的直接指向，因此這個要區(qū)分開。

那么，人民幣“跌跌不休”是否會加劇資本外流？    

陳宗勝稱，“資本的流進流去取決于匯率的相對價格。這輪我們匯率貶的比較快一點，但是據(jù)我初步觀察以及看到的一些報道，人民幣的貶值程度相對歐元、日元來說是低的，所以這樣的情況不一定導致資本的大規(guī)模流出。”

不要把買房作為投資手段

既然人民幣貶值加劇，房價存在上漲預期，那么老百姓到底該不該出手買房？

就這一老百姓迫切關(guān)心的問題，陳宗勝給出了自己的見解：“我個人并不贊成一般老百姓把買房作為投資的一個手段。”

陳宗勝坦誠，中國目前的發(fā)展處于人均八九千美元GDP這樣一個水平，目前這個階段理財、投資的話，還是應當投向?qū)崢I(yè)，或者是買一些理財產(chǎn)品等。

陳宗勝表示并不主張把房地產(chǎn)作為一個投資的領(lǐng)域，而是應放在老百姓的需求上，城市化發(fā)展的需要上。所以從目前情況看，不要把房子作為投資品來對待。“不能認為近一兩年房地產(chǎn)仍然有上漲的潛在的可能性，你就投資房地產(chǎn)，我覺得不應該這樣做。這樣做，你投資的收益也是不穩(wěn)定的。從投資的角度看，還是要投向其他的實業(yè)，或者是其他的金融理財產(chǎn)品。”