中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經濟學家李鐵

2016年11月19-20日，由鳳凰網與鳳凰衛(wèi)視聯合舉辦的“2016鳳凰財經峰會”在京舉行。今年起，鳳凰財經峰會將以“決策與市場”為永久主題，以“思想解放市場”為旨歸，致力于打造最具影響力的全球化投資與決策圈層交流平臺。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經濟學家李鐵在本次峰會發(fā)表了主旨演講。

李鐵表示，我個人是反對限制房價上漲，我們可以在住房結構上和空間布局上提供多種選擇，我講大城市、特大城市郊區(qū)特別是京津冀一體化怎么樣用河北來緩解北京住房壓力，通過中小城市發(fā)展緩解，這個需要政策上給予一些大的調整，這個和改革有直接的關系。

李鐵稱，我們現在的房子都是給人看的，我們本來這個房子的功能多元化是全世界人口發(fā)展規(guī)律，我前一段時間在巴塞羅那跑了老城，那里所有的住宅都是燈火輝煌，商業(yè)非常發(fā)達，它那里的房子不僅僅是可以住還可以用，我們的房子是只能住，這個需要轉型。

以下是他在本次峰會上的發(fā)言實錄：

李鐵：很高興又來到鳳凰財經論壇，剛才聽到各位專家談股市深受啟發(fā)，現在大家最關注的一個是房市一個是股市，我站在中國城鎮(zhèn)化大趨勢下談一下我個人對房市的理解。因為房地產基本都是在城市，那么也離不開城市的需求，當然離不開城鎮(zhèn)化的大的趨勢，2015年城鎮(zhèn)化率56.1%，城鎮(zhèn)人口7.7億，今年到國外都講我們7.7億城鎮(zhèn)人口是世界上最大規(guī)模的城市化過程了。那么每年1個百分點繼續(xù)增長的話，經濟繼續(xù)保持5%到7%這么一個速度的話，2020年城鎮(zhèn)人口會達到8.4億，2030年人口會達到9億多，這是一個大數。

但是從另外一個方面看，我們現在買房的人可能和我們想象的還不太一樣，不都是或者絕大部分都不是農村人口進城買房，我們從宏觀上看，空間上，區(qū)域的城鎮(zhèn)化雖然在縮小，但是還有一定的差距，東部和西部是16個百分點，和中部是13、14個百分點，可以看出來中西部也在加快它的城鎮(zhèn)化進程。我們再看下一下，我們城市人口的規(guī)模，中國的城市人口規(guī)模也是世界上最龐大的，歐洲有5億人口，沒有一個千萬人口以上的城市，中國就有6個。在歐洲一般的一個國家頂多一兩個大城市，百萬人口以上的城市德國4個，英國2個，法國也2個，美國百萬人口以上的城市不到10個，中國140個。這么多城市，當然了這些城市的數量多，房價也呈不同的趨勢，所以我們看房價的問題，看房子供給的問題，不能僅僅站在北京、上海的角度看，要站在全國去看。

那么我們判斷的房地產發(fā)展現狀，可能和媒體關注的角度不一樣，就是實際上從總量上來看，我們現在面臨著嚴重的庫存，庫存從統(tǒng)計局統(tǒng)計2015年是56億，不同的機構統(tǒng)計大概是100億，100億的庫存，哪怕就是我們平均每年12億到13億的銷售量，也得7、8年才能消化完?？墒俏覀兊降胤饺タ矗揭恍┧^三四線城市看，積壓15年16年這樣的現象非常之普遍，這是一類狀況，就是我們現在存在著總體積壓，情況非常嚴峻，房子賣不出去，價格很低。但是局部的城市供需矛盾突出，特別是一線城市房價在上漲，那么房價上漲的幅度很大，還有部分二線城市房價上漲，所以這個問題也值得我們注意。

但是我也注意到，我們在分析過程中講大家更多是關注在北京、上海、深圳、廣州，包括部分二線城市它的房價上漲，這些城市的房價上漲也有它自己的規(guī)律，所以這樣的話就使我們忘記了中國的城市化進程中我們房子的供給問題是結構性矛盾比較突出，而不是全局性問題。那么其實呢，我們還有個判斷，就是部分二線城市房價雖然在上漲，它也是面臨天花板價格，就是不會上漲的太高，只不過是和當地的居民收入水平有直接的關系，我們經過研究房價還是取決于你這個城市所輻射的區(qū)域，和你所輻射這個區(qū)域的人口的收入水平和外來人口的占比。一般的情況下，輻射的區(qū)域越大，中心城市房價越高，這個輻射區(qū)域的收入水平整體越高，房價越高，外來人口越多，房價越高，這是一個普遍的規(guī)律。

反過來看，我們看北京，它是面向全國的，甚至向部分世界華人對接，北京上海都如此，它的房價上漲趨勢是不可逆轉的。二線城市，合肥、南京等等上漲，它的輻射區(qū)域有限，它過去上漲的不夠快，現在漲上來了，它有可能漲到2萬左右，但是再往上漲已經沒有能力了，這也是一個大的趨勢。

現在出現了一個新的情況，什么情況呢？什么房地產商把目標對準了特色小鎮(zhèn)，最近很多記者采訪我說怎么看待特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，實際上特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)是指劉鶴主任去浙江調研時，浙江有一些專業(yè)鎮(zhèn)，有傳統(tǒng)的現代的產業(yè)發(fā)展非常突出，形成了特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，帶動性也非常強，有的有全國性的影響效力?？墒俏覀儸F在很多房地產打著特色小鎮(zhèn)旗號進入到這些小鎮(zhèn)，為什么呢？拿地成本比較低，離大城市不遠，塑造新的房地產空間，因為大城市樓面價太高了，所以這個也是在我們研究房地產發(fā)展形勢的時候要特別注意的問題，這些特色小鎮(zhèn)如果一旦打著房地產的旗號，它的特色也只成了我們所謂房地產形態(tài)的特色，而不能帶來產業(yè)發(fā)展，因為成本必然會大幅度提高。

為什么能造成房地產發(fā)展現在的一個情況呢？首先一件事情剛才講過需求存在，為什么需求存在呢？就是未來兩億多的存量農民工進城以后，他要帶來剛性的需求，城市的基建人口增長，年輕人增多也會帶來剛性的需求。但是現在農民進城買房只占總量的1%都不到，他沒有形成所謂真正城鎮(zhèn)化帶來的房地產剛性需求，頂多有一部分拆遷戶。這樣的話就意味著我們真正把改革政策落實到位，農村的土地政策改革，戶籍制度改革，財政制度改革到位的話，激發(fā)了農民進城的活力，使農民把長期的消費興趣從農村真正的轉向城市，我想這個所帶來的這種剛性需求將來會有爆發(fā)的時候。但是現在沒有到。所以這和改革滯后有一定的關系，盡管國務院頒布了一定的政策，但是政策的落實還需要時間。

第一是改善性需求，我們現在離發(fā)達國家的人均住房使用面積還有比較大的差距，而且水平比較低，我最近去了很多國家，它的住房質量都比我們高很多，我們平均住房質量周期30年，日本都是100年，100年的水平，這種改善，面積的改善，質量的改善，可能也會帶來我們住房需求的變化。這是動力之一了。

第二個動力就是投資性需求，我剛才聽了幾位專家講股市，我曾經預測過一旦房市下來股市會漲，但是股市現在確確實實存在很大危機，房市投資性的魅力特別大，它有幾個重要的原因，經濟只要保持增長，保持到我們現在一定的水平增長，高收入人口一定會增加，它會分離，高收入10%，中高收入20%到30%，那就會帶來巨大的房地產的變化，現在買房的人主要是中高收入人口，中低收入人口買房面臨著房價和他的收入不匹配的壓力。

這些人現在有大量的閑錢去干什么？所謂大量的閑錢，你們放在銀行里能放得下去嗎？貨幣貶值，人民幣兌美元的貶值最近幅度在拉大，只要把錢永遠放在銀行里永遠是賠錢的，必須得把錢尋找一個投資方向，選擇投資方向的時候，你直接投資企業(yè)，我們整個中小企業(yè)發(fā)展的環(huán)境并不好，那么你去投資所謂的基金，還是投資股票，這取決于我們對基金的信任度，同時也取決于我的股票個人操作能力，和你操作的技術、方法。實際上我們也知道，股市歷史上有兩三次大的波動，得到傷心了，而且我們股票市場明顯是不規(guī)范。投房子，到目前為止投房子和地確實是保值增值最好的辦法，因為確實我們眼睜睜看著2008年以后全國的房價在攀升，因為收入水平增加了。所以房價的上漲使投資保值增值，這不是所謂政策問題，完全是市場的現實問題。那么這種現實問題就是說我必須要把我的錢放在房子里，因為房子增值才能保持我的收入穩(wěn)定增長，這是不可回避的。所以改善性需求是一方面，投資性需求是更重要的一面，而且這種投資性需求和投機性需求已經導致了實體經濟的下滑。

我們去浙江調查，過去的溫州，80年代去溫州調查，一個小作坊一年收入幾萬、十幾萬，拿這個錢炒了一個房子，要是放在上海、北京，就等著乘十倍的翻，2008年到現在北京的房價漲了多少倍，大家很清楚，現在放在漲，它是輻射全國、甚至世界的，它的輻射區(qū)域最大。10%到20%的高收入人口肯定到北京上海買房，我們相當于香港房價的1/3，你說還有多少的上漲空間。所以無論從哪個方面來講，對房地產需求的壓力在一線城市是不變的，所以也是未來一種主要的動力。這是一個長期的需求。

一個是地方的財政利益推動了房地產過度膨脹，就是說在過去很多會上講，中國的經濟規(guī)律是政府和市場的雙重推動，大于了本身市場推動的這種動力，這種推動導致了房地產過熱、土地出讓過熱，現在出現了三四線城市大量的房子賣不出去，而地方官到現在為止不知道怎么辦了，不會干了，不賣房子不賣地，就不會工作了，因為帶不來基礎設施投入，沒錢不會干活了。這是一個普遍的問題。所以在房地產發(fā)展形勢下，我們也知道傳統(tǒng)的城市發(fā)展模式面臨著巨大的壓力，我們現在所有的輿論、媒體、專家都在抨擊的，這種房地產的大規(guī)模的開發(fā)，主導這種發(fā)展模式，對中國經濟產生了特別大的傷害，曾經帶來了增長的壓力，但同時產生了巨大的傷害，我們現在煤、電、能源，各種資源的消耗量的下降，就是這種現實的反應。

再一個土地的粗放利用，以及我們這種房地產開發(fā)規(guī)模過大，造成了我們服務業(yè)成本發(fā)展的過高，地方政府要賣地，它要打造環(huán)境，就跟我們房地產商一樣打造環(huán)境，一打造了環(huán)境這城市包容性越來越差，包容性越來越差，服務業(yè)就業(yè)的水平就大幅度下降，所以我們城市就不以人為本，所以戶口也就辦不進來，戶改壓力很大，資源配置效率更低，這我不多講了，很多新區(qū)、開發(fā)區(qū)，出現了大量的所謂的樓盤閑置現象。我們叫做空城、死城、鬼城等等。

另一方面，中小城市活力發(fā)展不足，特別是特大城市周邊的小城市，我們把中國和世界上這些國家中小城市比較，我們和人家數量差的是成倍的，為什么呢？剛才講過了為什么這些國家特大城市不多呢，中小城市很發(fā)力呢，這些有很多體制性原因，我們等級化管理體制，控制自己發(fā)展的空間，最后導致我們中小城市發(fā)展嚴重不足，尤其是大城市周邊，比如我跟很多人講，你把北京、上海，臨近三十公里左右你把交通配置搞好，為什么這些人不去那些地方上班呢？全世界都是如此，在我們這里過多的在主城區(qū)當然沒有足夠的釋放空間。

從另外一方面看，體制是一方面原因，我們交通配置的導向也是一方面原因，中國大城市的軌道交通才是發(fā)達國家的領頭，北京才有82公里城市軌道交通，東京、倫敦、紐約、巴黎、首爾遠遠高于我們，上海是56.4，我們周邊的軌道交通一旦發(fā)展的非常好，我們周邊的中小城市發(fā)展的非?？?，我所有的緩解房價這種壓力的中低收入的房子供給，就會大大的提高了我們整個居民購買住房的意愿。現在看北京遠郊區(qū)的房價不高，但是它比較遠，燕郊離北京30公里，快到2萬了，如果我們在30到50公里把軌道交通修好的話就會形成大量的中低收入的供給方，兩到三萬這樣的價格，輿論說房價高了，其實房價高是長期趨勢，你公共服務水平高，支撐了你房價的高漲。

另外一方面我剛才講了我們的輿論，今天都是在座很多媒體，高度集中特大城市，忽視三四線以下的城市，這也是一個大的問題，全國那么多城市我們都盯著北京、上海，所以我們大媒體都集中在一線城市，所以它關注自己也在關注整個城市，忘記了三四線城市的問題更為嚴重，關注房價上漲賣不出去，也更多希望市政府采取措施，也有人提出是不是政府壓低房價，壓低房價不等于是給你錢嗎？嚴重違背市場發(fā)展規(guī)律，所以我們要在空間上調整住房供給。

未來區(qū)域分析，我想肯定加快改革，中央有一系列的政策，隨著十九大的召開，這些政策會盡快的落地，這是第一個。第二個，我個人是反對限制房價上漲，我們可以在住房結構上和空間布局上提供多種選擇，我講大城市、特大城市郊區(qū)特別是京津冀一體化怎么樣用河北來緩解北京住房壓力，通過中小城市發(fā)展緩解，這個需要政策上給予一些大的調整，這個和改革有直接的關系。

第二個就是怎么樣以人為本，怎么樣來呢？認真的研究城市發(fā)展規(guī)律，而不能以土地出讓為唯一的發(fā)展模式，來改變交通配置，釋放中小城市活力，加強特大城市周邊的軌道交通建設，而且打破區(qū)域的公共服務體系封閉的特點，我覺得這個里面還有很多的文章可做。

第三，是增加房地產轉型，我們現在的房子都是給人看的，我們本來這個房子的功能多元化是全世界人口發(fā)展規(guī)律，我前一段時間在巴塞羅那跑了老城，那里所有的住宅都是燈火輝煌，商業(yè)非常發(fā)達，它那里的房子不僅僅是可以住還可以用，我們的房子是只能住，這個需要轉型。第二是滿足中低收入人群住房的供給，不能都面對高精尖精英化的住宅。第三，要解決開發(fā)商向運營商轉變的問題，綠城已經向運營商轉變了，它就可以把短期行為可以長期化。

第四，房地產要和跨界經營特別，提出智慧城市，怎么樣和互聯網結合起來，怎么樣和IT智能結合起來，我剛剛在巴塞羅那參加了全球智慧城市展，這個未來智慧對城市的發(fā)展、對住宅的發(fā)展提供了多元化的選擇，當然了還有很多可以提供選擇的空間，核心問題在于改革，在于轉型，在于釋放活力，謝謝大家！

曾瀞漪：感謝李鐵先生，談完了房地產對于中國來說很大的一個問題就是每個人很期待，但是也是中國現在改革一個關鍵環(huán)節(jié)，是國企改革，國企改革從今年6月以來加速了，據說國企改革方案很快要出臺了，兩次習總書記談到國企改革的時候做優(yōu)做大做強是既定的方案，在這個過程中有什么樣的國企改革的方案要出來，現在在市場化的過程，市場可以掌握一些什么樣的機會，因為資本市場也跟著國企改革大潮涌動起來了。