2012年06月16日 17:12
來源：中國經(jīng)營報 作者：李樂

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編者按/5月30日，農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布公告，稱其執(zhí)行董事、副行長楊琨目前正在協(xié)助中國有關(guān)部門調(diào)查。

楊琨的被調(diào)查和一位名叫王耀輝的京城商界大佬密切相關(guān)。王耀輝是北京知名商業(yè)地產(chǎn)項目藍(lán)色港灣的幕后老板，他曾和楊琨過從甚密，在楊琨被調(diào)查前已經(jīng)數(shù)次被有關(guān)部門帶走協(xié)助調(diào)查。

與外界傳言甚廣的“王耀輝深陷圇圄”的說法不盡相同，《中國經(jīng)營報》記者了解到，由于需要配合有關(guān)部門對相關(guān)案件的調(diào)查，王耀輝目前處在被“限制出境”狀態(tài)，其行動需向有關(guān)參與調(diào)查的部門告知。

如今，對于王耀輝、楊琨究竟所犯何事還有待有關(guān)部門的調(diào)查結(jié)論，而王耀輝多年來在房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及藝術(shù)品投資領(lǐng)域的一系列閃展騰挪的運作也頗多謎團(tuán)。

一線調(diào)查：王耀輝與藍(lán)色港灣的秘密

中輝國華實業(yè)(集團(tuán))有限公司董事長王耀輝在自己的“商旅生涯”中，多遇“貴人”，如今正被協(xié)助調(diào)查的農(nóng)業(yè)銀行第一副行長楊琨只是其中之一。

北京朝陽公園的西北角，每逢傍晚便會車水馬龍，保安們焦慮地指揮著車輛“停車入位”，車門打開，走下車輛的十有八九是衣著光鮮的時尚男女，這里便是藍(lán)色港灣，這里仍然繁華依舊。

位于北京朝陽公園西北角的時尚商業(yè)地產(chǎn)項目藍(lán)色港灣，并不是“老板”王耀輝“商旅生涯”的頂點，但卻扮演著重要的角色。藍(lán)色港灣亦是王耀輝龐雜業(yè)務(wù)格局當(dāng)中重要的中轉(zhuǎn)樞紐，通過對地產(chǎn)進(jìn)行“抵押融資”這一并不違法違規(guī)且在業(yè)界成為通行操作規(guī)則的方式，王耀輝獲得了拓展其他業(yè)務(wù)所急需的資金。

盡管如此，藍(lán)色港灣卻較少迎來他真正的老板王耀輝。對于這里的時尚、光鮮和人潮熙攘，王耀輝也少有流連。相比于那些將地產(chǎn)項目當(dāng)做自己“人生作品”的開發(fā)商們而言，王耀輝的低調(diào)與這個群體多少有些格格不入。

入手“藍(lán)色港灣”

藍(lán)色港灣還有一個名字叫做SOLANA(在英語當(dāng)中，SOLANA為太陽神之意)。至于如今更為外界熟悉的“藍(lán)色港灣”，則出自朝陽區(qū)政府之手。

2000年，為了迎接8年之后在北京召開的奧運會，朝陽區(qū)對轄區(qū)內(nèi)各經(jīng)濟(jì)功能區(qū)進(jìn)行重新定位規(guī)劃，在強(qiáng)化CBD核心區(qū)商務(wù)辦公功能的同時，由于朝陽公園將承接2008年奧運會沙灘排球比賽，朝陽區(qū)政府決意以此為“由”，重新規(guī)劃朝陽公園區(qū)域的功能和定位。

當(dāng)年，朝陽區(qū)政府提出圍繞朝陽公園打造休閑、娛樂、消費為一體的“時尚生活區(qū)”。朝陽區(qū)政府已經(jīng)將朝陽公園的西北角作為商業(yè)開發(fā)用地規(guī)劃上報，隨后即得到了北京市規(guī)劃委的批準(zhǔn)。朝陽公園是亞洲最大的內(nèi)陸公園，規(guī)劃占地總面積2.78平方公里。

“藍(lán)色港灣的項目用地在規(guī)劃調(diào)整之后，就不再是朝陽公園的用地了，在王耀輝作為實際控制人的中輝投資集團(tuán)介入該塊土地之前，它就已經(jīng)是國有建設(shè)用地屬性了?！?月10日，朝陽區(qū)國土資源局一位不愿具名的官員對《中國經(jīng)營報》記者說，北京市國土資源局、朝陽區(qū)規(guī)劃局等部門的相關(guān)人士，亦有相同說法。

按照當(dāng)時的慣例，朝陽區(qū)尤其是朝陽公園周邊的土地多交由朝陽房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱“朝開公司”)進(jìn)行一級開發(fā)。朝開公司是朝陽區(qū)區(qū)屬企業(yè)，設(shè)立于上世紀(jì)90年代初期。于2005年被萬科企業(yè)股份有限公司收購。不過，曾供職于朝開公司的相關(guān)人士均向記者表示，朝開公司并不是現(xiàn)今藍(lán)色港灣用地的一級開發(fā)者。

現(xiàn)藍(lán)色港灣用地系由朝陽公園進(jìn)行一級開發(fā)。所謂一級開發(fā)，即將“生地”變?yōu)椤笆斓亍保瑢崿F(xiàn)“通水、通電、通氣、通路”等在內(nèi)的“七通一平”，而后交由政府公開出讓。在進(jìn)行一級開發(fā)之前，此地塊主要用于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)。

“現(xiàn)在的藍(lán)色港灣規(guī)劃都是在拿地之后邀請美國的建筑規(guī)劃事務(wù)所做的?！?月11日，一位知情人士告訴記者，前期控制性規(guī)劃則主要是由朝陽區(qū)政府完成，王耀輝和中輝投資集團(tuán)此時還未參與。

王耀輝最早接觸這一項目，系在2002年前后，此時，藍(lán)色港灣用地正在一級開發(fā)過程中。記者了解到，王耀輝和土地一級開發(fā)方、朝陽區(qū)政府多有溝通接觸。其后，在該塊土地掛牌交易之前，藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司設(shè)立。王耀輝以此公司為實體參與了該地塊的拿地。

根據(jù)2004年9月29日的出讓公告，該地塊的具體位置為：東、南至朝陽公園北湖岸;西至朝陽公園路;北至亮馬河，建設(shè)用地面積9.6319萬平方米。最終由中輝投資下屬的藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司摘得，中輝投資占有后者51%的股份，總價10.0862億元人民幣。當(dāng)時，朝陽公園區(qū)域之于商業(yè)地產(chǎn)尚是“冷門區(qū)域”，遠(yuǎn)未有今日的繁華。

根據(jù)北京市規(guī)委、北京市建委、北京市國土局的公示，藍(lán)色港灣項目于2007年10月獲北京市規(guī)委竣工驗收，11月獲北京市建委竣工備案。2008年3月，北京市國土資源局批準(zhǔn)藍(lán)色港灣項目規(guī)劃變更，項目的規(guī)劃建筑面積從最初的5.9718萬平方米變更為13.7625萬平方米(包含地上建筑面積，地下倉儲和地下車庫)，包括宗地位置、總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、規(guī)劃用途、出讓年限、地價款、地價水平等均發(fā)生變更。

在此之前一個月，吉林信托開始發(fā)行“北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司股權(quán)投資信托計劃”，該信托計劃發(fā)行規(guī)模為9.9998億元。

然而，根據(jù)藍(lán)色港灣的官方網(wǎng)站，該項目的總建筑面積為15萬平方米，顯然超過了上述規(guī)劃的建筑面積。據(jù)大部分藍(lán)色港灣的公開資料，項目地上建筑面積為6萬平方米，地下9萬平方米。

抵押“藍(lán)色港灣”

在拿下藍(lán)色港灣用地后，王耀輝邀請姐姐章宏督察“出山”，全權(quán)負(fù)責(zé)藍(lán)色港灣項目規(guī)劃、設(shè)計、運營和管理工作。在藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司中，章宏督察擔(dān)任執(zhí)行董事至2010年。如今藍(lán)色港灣在北京得到廣泛認(rèn)可，章宏督察功不可沒。

與土生土長于中國東北的弟弟王耀輝不同，章宏督察擁有良好的國際教育和從業(yè)背景。在被王耀輝邀請“出山”前，章宏督察供職于世界500強(qiáng)的國際商業(yè)機(jī)器有限公司(IBM)，英語水平良好，具備足夠的國際視野。任職執(zhí)行董事期間，章宏督察是藍(lán)色港灣的實際“一把手”，不僅主導(dǎo)了前期的規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)，而且所有招商、開業(yè)工作，均在章宏督察的主導(dǎo)下進(jìn)行。

“她工作的方式十分細(xì)致，對于細(xì)節(jié)的要求很高，藍(lán)色港灣如今在整個商業(yè)氛圍、視覺效果上與其他商業(yè)地產(chǎn)項目比明顯高出一截，這主要得益于她?！币晃辉谒{(lán)色港灣工作的人士稱。

記者了解到，章宏督察主政期間，作為投資人的王耀輝較少“蒞臨”藍(lán)色港灣。從正式開業(yè)到其于2012年2月配合有關(guān)部門協(xié)助調(diào)查，王耀輝出現(xiàn)在藍(lán)色港灣的次數(shù)有限，自己生意的宴請、商務(wù)談判等也很少安排在藍(lán)色港灣進(jìn)行。

“一次王先生自己到藍(lán)色港灣的馬克西姆西餐廳吃飯，覺得實在不符合自己的口味，硬是派人到樓下的快餐店買了韭菜餡餅在那用餐，當(dāng)時店方還提出了很大的意見?！币晃划?dāng)時在場的人士向《中國經(jīng)營報》記者回憶，但即便價值觀如此不同，王耀輝對章宏督察的日常運營管理工作亦無任何干涉。在章宏督察的主政之下，藍(lán)色港灣人氣漸旺。

而日趨增值的藍(lán)色港灣，對于王耀輝而言不僅是一筆巨大的財富，更是換取更大資金的“財務(wù)杠桿”。

2011年7月6日和12月15日，王耀輝分兩次將藍(lán)色港灣商業(yè)配套總計9.25萬平方米抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行北京東城支行，抵押金額分別為9000萬元和4.062億元。而這也只是距離時限最近的兩次抵押。在抵押的過程中，藍(lán)色港灣土地的評估價值先后被評為了15億元和65億元。

有知情的銀行系統(tǒng)人士告訴本報記者，藍(lán)色港灣項目商業(yè)面積中，絕大多數(shù)均“有過”抵押，只是時間周期接續(xù)不同。而這其中，有相應(yīng)比例的商業(yè)面積“解押”。對具體情況這位人士表示不便透露，不過他承認(rèn)，這些抵押物的去向大多數(shù)是中國農(nóng)業(yè)銀行。

一般來講，同一項目擁有多宗土地繼而擁有多個土地使用權(quán)證和地上物權(quán)屬證明的情況，在業(yè)界較為常見。由于之前吉林信托所發(fā)信托的標(biāo)的物為藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司股權(quán)，而非藍(lán)色港灣項目土地使用權(quán)，因此，藍(lán)色港灣仍可以項目土地所有權(quán)作為兩次融資的標(biāo)的物。

另外，公開資料顯示，2011年5月開始，某銀行陸續(xù)發(fā)售了“非凡理財人民幣T934-1期(高端)”“非凡理財人民幣T934-2期(高端)”“非凡理財人民幣T934-3期(高端)”等理財產(chǎn)品，這些理財產(chǎn)品銷售所匯集的資金全部投資于吉林省信托投資有限責(zé)任公司發(fā)起的藍(lán)色港灣股份有限公司股權(quán)收益一期單一資金信托計劃。

由于該銀行未披露上述兩款理財產(chǎn)品的詳細(xì)信息，外界猜測此藍(lán)色港灣公司可能為王耀輝的藍(lán)色港灣公司。

地產(chǎn)融資“財技”

藍(lán)色港灣抵押的去向多為中國農(nóng)業(yè)銀行——王耀輝與掌管農(nóng)業(yè)銀行信貸大權(quán)的副行長楊琨也由藍(lán)色港灣結(jié)交。而在如今的藍(lán)色港灣項目中，農(nóng)行是唯一一個進(jìn)駐的金融機(jī)構(gòu)。

對于農(nóng)行營業(yè)網(wǎng)點的進(jìn)入藍(lán)色港灣，章宏最初持有保留態(tài)度。她認(rèn)為，農(nóng)業(yè)銀行從品牌形象的角度而言，與藍(lán)色港灣著力打造“時尚”“鮮活”有比較明顯的沖突。但受制于與農(nóng)行的合作關(guān)系，章宏最終妥協(xié)。不過，在她的堅持下，農(nóng)業(yè)銀行的營業(yè)網(wǎng)點并未能夠按照慣例占據(jù)臨街的最好位置。

通過抵押藍(lán)色港灣項目，王耀輝獲得了繼續(xù)發(fā)展業(yè)務(wù)所需資金。這或許讓王耀輝看到了地產(chǎn)項目中財務(wù)杠桿的放大效用。在藍(lán)色港灣項目后，在朝陽公園周邊區(qū)域，王耀輝實際控制的下屬公司又取得了一幅土地。該土地位于北京著名的高端住宅社區(qū)棕櫚泉西側(cè)。

盡管王耀輝并非真正意義上的地產(chǎn)商，但在藍(lán)色港灣項目上“嘗到甜頭”的王耀輝，開始通過地產(chǎn)業(yè)務(wù)施展自己的財技。經(jīng)本報記者查實，除藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司之外，王耀輝還存在兩個基本地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，分別為北京天竺商務(wù)園區(qū)房地產(chǎn)項目所屬的開發(fā)公司和京發(fā)置業(yè)。

記者了解到，京發(fā)置業(yè)手中至少持有位于朝陽區(qū)六里屯的3.2萬平方米房地產(chǎn)項目。2010年3月，北京國際信托有限公司成立“北京信托穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合資金信托計劃II期”，募集資金約7億元，募資對象即為京發(fā)置業(yè)全資持有的京發(fā)房地產(chǎn)，信托計劃相關(guān)報告中載明，此次募集資金的用途為投入北京CBD的一個項目。

同年，王耀輝將京發(fā)置業(yè)名下坐落在朝陽區(qū)六里屯(A區(qū))(B區(qū))的3.2萬平方米住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)抵押給安徽國元信托有限責(zé)任公司，抵押期限自2010年3月22日至2012年4月23日。2011年8月，北京京發(fā)置業(yè)有限公司在朝陽區(qū)國土局進(jìn)行抵押變更登記，抵押金額19億元，土地評估價為50億元。

而章宏并未參與到王耀輝其他地產(chǎn)項目的管理當(dāng)中。2010年，由于身體原因，章宏已經(jīng)不再擔(dān)任藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司執(zhí)行董事的職務(wù)。

公開資料顯示，王耀輝的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)十分龐雜，涉及高速公路投資、特種車輛生產(chǎn)、藝術(shù)品投資等。其中高速公路所需資金投入巨大，收益期限較長。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松此前曾多次表示，中國金融機(jī)構(gòu)存在普遍的“當(dāng)鋪文化情結(jié)”，即過分看重抵押物，擁有抵押物便可以更方便地獲得融資。而在此前房地產(chǎn)市場的上行周期當(dāng)中，房產(chǎn)以及土地是銀行和金融結(jié)構(gòu)最大、最有價值的抵押物。

“通常情況下，房地產(chǎn)項目按總資產(chǎn)評估價的六折價格計價從銀行或者金融機(jī)構(gòu)獲得融資，藍(lán)色港灣以現(xiàn)在的資產(chǎn)評估值獲得的融資，對銀行來說，是一筆劃算的買賣?！币晃婚L期在北京從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營的權(quán)威人士向本報記者表示。

[責(zé)任編輯：yangxw] 標(biāo)簽：王耀輝 理財產(chǎn)品 北京市國土資源局 

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