地產(chǎn)基金高增長(zhǎng)可期

去年年初我們的業(yè)務(wù)增速有所下降，公司壓力很大，但從去年下半年開(kāi)始諾亞實(shí)現(xiàn)了百分之百的增速。獲得增長(zhǎng)的核心原因一個(gè)是內(nèi)部管理的提升，另外是因?yàn)樽プ×艘粋€(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)——在大家都不看好、不敢做的情況下，我們大張旗鼓地全力去推地產(chǎn)基金。

當(dāng)時(shí)，很多地產(chǎn)公司為了維持運(yùn)行，只能用比較高的成本借入資金，那段時(shí)間銀行不敢借錢(qián)給他，即使借錢(qián)的往往都是有抵押的，單純采取收益權(quán)的方式。但是諾亞是拿了一部分股權(quán)，相當(dāng)于所有權(quán)和收益權(quán)兩方面結(jié)合。在所有的金融機(jī)構(gòu)里面，我們第一個(gè)推行了地產(chǎn)基金，而且做的規(guī)模是最大的。明年具體的經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)我不便透露，但高增長(zhǎng)還是可以期待的。批注1:
我來(lái)補(bǔ)充下鄧偉巖文章中的一些觀點(diǎn)，首先是關(guān)于人口老齡化。中國(guó)每個(gè)家庭都在嘗試完成一個(gè)不可能完成的任務(wù)，那就是從二十歲開(kāi)始工作，到六十歲退休，你需要用四十年的工齡供養(yǎng)三十年的退休。如果你現(xiàn)在每個(gè)月有三萬(wàn)塊錢(qián)消費(fèi)，扣稅以后，你想二十年以后保持三萬(wàn)的水準(zhǔn)，你現(xiàn)在帳上至少有兩千萬(wàn)，才能夠基本保持這個(gè)水準(zhǔn)，這是非常困難的。 因?yàn)槿丝诘睦淆g化，財(cái)富管理肯定是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，投資將會(huì)成為你人生最后一個(gè)職業(yè)。

房地產(chǎn)調(diào)控的前提是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，這是大前提。所以無(wú)論市場(chǎng)上再怎么說(shuō)，房地產(chǎn)并不是沒(méi)有機(jī)會(huì)，無(wú)非是在過(guò)程當(dāng)中您需要去選擇最優(yōu)秀的合作對(duì)手。拿這個(gè)例子作為引子，來(lái)談?wù)勚袊?guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)是什么樣子。

參與地方債重組從收益權(quán)變所有權(quán)，今年上半年當(dāng)大家對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都很悲觀時(shí)，諾亞偏樂(lè)觀，現(xiàn)在各位開(kāi)始樂(lè)觀了，我們倒是感覺(jué)要謹(jǐn)慎了。我們覺(jué)得第四季度有可能在去年GDP7.9％增幅基礎(chǔ)上要掉下來(lái)一點(diǎn)，有可能會(huì)掉到7.6％到7.5％之間。三季度投資沒(méi)上升，消費(fèi)業(yè)沒(méi)有大幅地上升，真正改善經(jīng)濟(jì)的其實(shí)是補(bǔ)庫(kù)存的行為。我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)了鋼鐵、水泥等的需求，其中鋼鐵的無(wú)庫(kù)存行為比較明顯。到了明年，一季度、二季度的經(jīng)濟(jì)有可能會(huì)面臨一個(gè)失速的過(guò)程。

為什么？全世界的國(guó)家GDP都是一樣的，主要由投資、消費(fèi)以及進(jìn)出口三項(xiàng)最主要的指標(biāo)組成。先說(shuō)進(jìn)出口，今年、去年和明年的進(jìn)出口不會(huì)有什么大的變化。再看消費(fèi)，想急劇放大也難度重重，在什么情況下會(huì)放大呢？可能是一個(gè)重大改變或者非常有力度的政策出臺(tái)，或者收入短時(shí)間內(nèi)有大幅增長(zhǎng)的時(shí)候。

如何參與到地方債重組？

那么中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大方向在哪里？有很多問(wèn)題需要解決，其中最主要需要解決的是地方政府的債務(wù)問(wèn)題。

首先，我們仔細(xì)分析一下債務(wù)是如何構(gòu)成的，才有解決債務(wù)的方法。作為投資人，您可以在這里面尋找有沒(méi)有機(jī)會(huì)。中國(guó)的債務(wù)分為四部分：中央政府、地方政府、企業(yè)、居民戶。其中，中央的債務(wù)是非常健康的。在同等的經(jīng)濟(jì)體里面，這部分全世界中國(guó)是最健康的。居民戶有44萬(wàn)億元的存款，16萬(wàn)億元的貸款，負(fù)債率不到40%，全世界我們也是最健康。企業(yè)方面，基本上把央企、民營(yíng)企業(yè)等等全都合到一起，負(fù)債率不到80%，也在健康范圍之內(nèi)。剩下的債務(wù)就是地方政府了，負(fù)債率的確非常高，這部分如果不解決，中國(guó)經(jīng)濟(jì)無(wú)法再上一個(gè)快速增長(zhǎng)的軌道。所以現(xiàn)在無(wú)論您有什么樣的雄心壯志，如果地方債問(wèn)題不解決，中國(guó)經(jīng)濟(jì)很難有高速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，如果整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不好，您的企業(yè)或者您的財(cái)富增長(zhǎng)的速度不會(huì)特別快。

那地方政府的債務(wù)負(fù)債率這么高，怎么去解決？原來(lái)靠賣(mài)地的模式能維持嗎？批注2:
第二，關(guān)于醫(yī)保。中國(guó)要全面推行商業(yè)醫(yī)療，否則我們就會(huì)老無(wú)所依。還有一個(gè)現(xiàn)象，就是全球老人平均寡居的時(shí)間比我們想象的要長(zhǎng)很多。比如說(shuō)夫妻兩個(gè)人，一個(gè)人過(guò)世以后，另外一個(gè)人可能還要活十年，而剩下的人生活品質(zhì)會(huì)大大下降。國(guó)家社保完全虧空了，不是因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)的不好，而是你根本沒(méi)有那么多人繳費(fèi)，所以社保模型在美國(guó)已經(jīng)破產(chǎn)了。

第一，存量閑置土地不夠，另外就是價(jià)格因素，如果在現(xiàn)有的房地產(chǎn)的價(jià)格上再翻一倍，拿這個(gè)新賣(mài)地的資金去解決債務(wù)，可行嗎？其實(shí)大家也都知道，北京的房子賣(mài)到十萬(wàn)了，還能怎么漲？總不能賣(mài)到二十萬(wàn)吧？等于這個(gè)事情也推不動(dòng)了，稅制改革也不是一朝一夕的事情，這么看好像它成為一個(gè)無(wú)法解決的問(wèn)題。前有堵截，后有追兵，不解決又不行，而且這把刀馬上要掉下來(lái)。

針對(duì)地方政府的債務(wù)我們做了一個(gè)規(guī)劃，比較好的解決辦法第一步叫做移杠法，第二步叫去杠法。什么叫移杠法？簡(jiǎn)單類(lèi)比就是把原來(lái)的這里的債務(wù)重組一下由別人來(lái)承擔(dān)。之所以說(shuō)地方政府的負(fù)債率高是因?yàn)樗呢?fù)債總和跟每年的收入這個(gè)比值不正常。

那么我們?cè)诳刂菩略鰝鶆?wù)的同時(shí)，把原有的債務(wù)轉(zhuǎn)移一下，是不是就可以了？最恰當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移債務(wù)的方法，是由地方債務(wù)轉(zhuǎn)為居民戶，從宏觀經(jīng)濟(jì)分析的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)辦法是最好的，這叫移杠法。這時(shí)候大家可能會(huì)想，誰(shuí)也不傻，誰(shuí)樂(lè)意接受啊。可是我們?cè)侔褧r(shí)間往前推十幾年，2000年的時(shí)候，中國(guó)當(dāng)時(shí)全國(guó)有短短兩年的時(shí)間窗口，出現(xiàn)了一個(gè)叫MBO（管理者收購(gòu)）的行為。這就是管理層收購(gòu)國(guó)有企業(yè)不良資產(chǎn)，由管理層出一部分資金，把它私有化的過(guò)程。批注3:
第三，就是全球富人的另類(lèi)投資比例的提升。過(guò)去的資產(chǎn)配置是無(wú)效的，現(xiàn)在大部分的人會(huì)把錢(qián)交給好的基金經(jīng)理，然后去投代表未來(lái)和先進(jìn)生產(chǎn)力的行業(yè)和企業(yè)，所以PE將會(huì)成為一個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略。

當(dāng)時(shí)很少的人用低價(jià)格收購(gòu)到了比較好的資產(chǎn)，大部分人收購(gòu)的資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)并不被看好。這些年為什么這些資產(chǎn)又忽然變得非常好呢？無(wú)非是2000年之后，我們解決了很多當(dāng)時(shí)的不良因素，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了高增長(zhǎng)的階段，原來(lái)收購(gòu)的資產(chǎn)進(jìn)行了第二次估價(jià)。批注4:
第四，就是美國(guó)的機(jī)會(huì)。西門(mén)子等很多公司都搬回硅谷去開(kāi)工廠了，制造業(yè)回歸，美國(guó)房地產(chǎn)會(huì)上漲。我們也很關(guān)注美國(guó)的房地產(chǎn)，而且美國(guó)的教育也是很大的市場(chǎng)。

比如原來(lái)某一塊土地可能當(dāng)年MBO時(shí)屬于收購(gòu)的附帶資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)折合一千塊錢(qián)一平米，現(xiàn)在重估可能是兩萬(wàn)一平米，這部分資產(chǎn)出現(xiàn)了極大的增值?，F(xiàn)在回想當(dāng)年的MBO資產(chǎn)收購(gòu)過(guò)程那就是第一次通過(guò)的債務(wù)重組過(guò)程，現(xiàn)在政府也會(huì)因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題，又需要把它的現(xiàn)有部分資產(chǎn)進(jìn)行打包，去解決地方債務(wù)的問(wèn)題。

其實(shí)很多政策都已經(jīng)準(zhǔn)備好了，只差發(fā)令槍。那么我們?nèi)绾螀⑴c這次債務(wù)重組呢？

前兩年通過(guò)影子銀行，我們是依據(jù)借貸關(guān)系介入債務(wù)，居民戶把錢(qián)借給政府，政府還錢(qián)的同時(shí)，還會(huì)按照協(xié)議好的盈利比例付錢(qián)。

未來(lái)主要的機(jī)會(huì)在于收購(gòu)，不在于每一年拿多少回報(bào)，只要他這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流能夠覆蓋您基本的資金成本就可以，最主要的要拿資產(chǎn)的所有權(quán)。

這些資產(chǎn)的所有權(quán)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)一旦解決地方債務(wù)了之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還將保持較高的增長(zhǎng)速度，到那時(shí)這部分資產(chǎn)將再次估值，會(huì)出現(xiàn)非常大的第二次的溢價(jià)，這個(gè)可能是參與者財(cái)富增長(zhǎng)的一次原因。

這個(gè)方法叫移杠法，根本解決問(wèn)題還是要去杠桿。這個(gè)杠桿不是說(shuō)把債務(wù)崩掉，整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退，被迫去杠桿。債務(wù)減少了，束縛地方政府的繩索消失了，但這并不意味著再次找到發(fā)展的動(dòng)力。

請(qǐng)重視人民幣國(guó)際化

進(jìn)出口和房地產(chǎn)是過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩大動(dòng)力。未來(lái)這兩項(xiàng)還有多大的動(dòng)力？批注5:
中國(guó)未來(lái)還有一個(gè)大的市場(chǎng)就是教育。因?yàn)橹袊?guó)的教育是全國(guó)壟斷的，幾乎沒(méi)有開(kāi)放。未來(lái)可能是三分之一的完全私立大學(xué)，三分之一外資開(kāi)的學(xué)校，三分之一的公立，如果這個(gè)不改的話，中國(guó)的增長(zhǎng)也非常困難，所以未來(lái)教育也將成為一個(gè)突破點(diǎn)，可能金融最先開(kāi)放，接下來(lái)的是醫(yī)療，再下來(lái)是教育。

先說(shuō)進(jìn)出口這一項(xiàng)中的人口紅利，未來(lái)勞動(dòng)力很難保持一定的增長(zhǎng)，基于這點(diǎn)我建議中國(guó)延長(zhǎng)退休年齡。歐洲只有一個(gè)國(guó)家跟中國(guó)的退休年齡是一樣的，希臘也是規(guī)定60歲退休。除此以外，德國(guó)67歲退休，美國(guó)有一些州是68歲退休，而中國(guó)女性是55歲，男的是60歲退休。退休年齡的結(jié)構(gòu)不改善，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是無(wú)法再增長(zhǎng)的，從這個(gè)角度來(lái)看，延遲退休年齡是一個(gè)必須要做的事情。于是我們的人口紅利還能釋放一段時(shí)間，延緩對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊。

進(jìn)出口里面還有另外一項(xiàng)叫FDI，過(guò)去外國(guó)人帶過(guò)來(lái)投資，中國(guó)儲(chǔ)蓄了一些外匯。我們現(xiàn)在整個(gè)的外匯儲(chǔ)備3.6萬(wàn)億美金，有點(diǎn)太多了。而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)體越來(lái)越大，需要加入整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)過(guò)程當(dāng)中去，所以說(shuō)這種問(wèn)題也必須得解決。只有人民幣像美元一樣，或者像日元一樣，全世界人都在用，那么我們經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性才能減小，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大后的一個(gè)必然結(jié)果。

那為了配合這個(gè)結(jié)果，實(shí)際上中國(guó)政府在去年就開(kāi)始提人民幣國(guó)際化。最近包括各個(gè)國(guó)債期貨的推出，關(guān)于金融的政策，根本目的沒(méi)有別的，不考慮短期因素，就考慮一件事——人民幣國(guó)際化，此后，我們的貨幣才能輸出，也就是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)能夠提前進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的從外部環(huán)境給我們像過(guò)去十年一樣寬松的條件。

人民幣國(guó)際化是未來(lái)三到五年中國(guó)一個(gè)很大的計(jì)劃，但三到五年很難完成，人民幣國(guó)際化需要10年甚至20年周期。最初三到五年是市場(chǎng)最混亂的時(shí)候，也是最考驗(yàn)投資者心智的時(shí)候，但同時(shí)也是機(jī)會(huì)最多的時(shí)候。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的機(jī)會(huì)

再來(lái)說(shuō)支撐過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)。目前為止，房地產(chǎn)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再翻一倍不太現(xiàn)實(shí)，而且城市也沒(méi)有地了。怎么解決？李克強(qiáng)總理在去年告訴大家答案——城鎮(zhèn)化，以前是讓城市的常住居民有房屋，現(xiàn)在必須考慮農(nóng)民生活的改善，提高競(jìng)爭(zhēng)力的需求，讓農(nóng)村的土地可流轉(zhuǎn)。這樣有了抵押品，資本可以放大，可以做一些投資，人們的實(shí)際用的資本也可以上升，那么中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的這個(gè)環(huán)節(jié)依舊存在，只是換了一個(gè)角度。

在城鎮(zhèn)化過(guò)程當(dāng)中，農(nóng)民的宅基地跟可耕種地流轉(zhuǎn)的過(guò)程當(dāng)中，有沒(méi)有辦法從中獲取紅利，在協(xié)助政府城鎮(zhèn)化目標(biāo)的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值？這兩件事情就堪比當(dāng)年的WTO和房地產(chǎn)改革，其間所釋放出來(lái)的資金，所釋放出的紅利跟過(guò)去十年比只大不小。未來(lái)應(yīng)該也會(huì)有很多這種去幫助國(guó)家也幫助自己的機(jī)會(huì)。

到目前為止，未來(lái)三到五年，我們來(lái)看中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是非常樂(lè)觀的。短期內(nèi)2014年有可能面臨一個(gè)振蕩，但是這個(gè)振蕩實(shí)際上相當(dāng)于積蓄力量的過(guò)程。明年是一個(gè)好的機(jī)會(huì)，債務(wù)重組的最佳機(jī)會(huì)。