在經(jīng)歷過2018年的樓市“寒冬”后，全國房地產(chǎn)市場在頻繁的調(diào)控政策下逐漸從高溫狀態(tài)“退燒”，回歸理性。

2月18日，隨著山東省第十三屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議在濟(jì)南勝利閉幕，2019年全國31省區(qū)市省級(jí)地方兩會(huì)也就此落下帷幕。縱觀各省政府工作報(bào)告，2019年房地產(chǎn)走勢(shì)仍然是各級(jí)政府關(guān)注的重點(diǎn)之一。

隨著2019年全國兩會(huì)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，藍(lán)鯨房產(chǎn)對(duì)近期省級(jí)兩會(huì)報(bào)告中的五大高頻詞匯進(jìn)行梳理分析，把脈樓市發(fā)展最新消息。

據(jù)民生證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在各省級(jí)兩會(huì)報(bào)告中，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為詞頻統(tǒng)計(jì)NO.1，在全國34個(gè)省市中，出現(xiàn)27次;棚改作為牽系民生的重要工程，在各省市兩會(huì)中同樣備受關(guān)注，出現(xiàn)23次;而“租購并舉”出現(xiàn)16次，位居詞頻統(tǒng)計(jì)前三，其次是“一城一策”，“房住不炒”，占據(jù)高頻詞前五位。

高頻詞一：圍繞“三穩(wěn)”核心，避免大漲大跌

2018年底，住建部召開的工作會(huì)議中明確指出，2019年，要重點(diǎn)抓好十個(gè)方面工作，第一點(diǎn)就是以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。短短一句話，四個(gè)“穩(wěn)”字貫穿其中，足以看出“穩(wěn)”對(duì)于2019年房地產(chǎn)市場的重要性。

與此同時(shí)，在各省級(jí)兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容，都用了不少筆墨來對(duì)“穩(wěn)”進(jìn)行相關(guān)闡述。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析表示，“穩(wěn)”的含義其實(shí)是兩方面的，既不允許房價(jià)過快上漲，也不允許房價(jià)過快下跌，在政府指導(dǎo)價(jià)下相對(duì)平穩(wěn)健康發(fā)展。一般來說，從數(shù)據(jù)上看，可以設(shè)定類似年度漲跌幅在不低于5%、不高于7%的水平，這個(gè)價(jià)格走勢(shì)是相對(duì)合理的。

安居客首席分析師張波對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，穩(wěn)定應(yīng)該仍是2019年樓市的主基調(diào)，穩(wěn)定的直觀表現(xiàn)就是全國一二手房市場成交量價(jià)的穩(wěn)定，同時(shí)通過“因城施策”的調(diào)控手段，保持城市層面的趨勢(shì)穩(wěn)定。

中國豪宅研究院院長朱曉紅分析表示，我國房地產(chǎn)政策的實(shí)施，不光是從房地產(chǎn)的角度提出，還與我國的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)相關(guān)。2019年房地產(chǎn)的走向是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，“穩(wěn)”不同于之前的“控”，“控”從限高這個(gè)角度來講，強(qiáng)調(diào)的是上漲的趨勢(shì)。而就房價(jià)來講，市場要保持總體的平穩(wěn)，不會(huì)大漲或者大跌。

高頻詞二：多渠道建設(shè)“保障房”，棚改目標(biāo)下調(diào)但地位不會(huì)動(dòng)搖

近年來，隨著我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，住房保障制度建設(shè)的重要性日益凸顯，改善城市低收入居民的居住條件，是各省最為關(guān)注的民生問題之一。多渠道籌集租房、放寬廉租房門檻、增加保障房供應(yīng)、完成棚戶區(qū)改造等也是各省級(jí)政府工作報(bào)告中的重中之重。

值得注意的是，棚改項(xiàng)目作為保障性住房建設(shè)的重要一環(huán)，2019年的各省市棚改目標(biāo)量也存在較大的變動(dòng)幅度。據(jù)方正證券統(tǒng)計(jì)，2018年全部公開的19個(gè)省市實(shí)際棚改量合計(jì)390.18萬套，超額完成年初制定的346.23萬套的棚改計(jì)劃。而這19省市2019年計(jì)劃棚改總量約有200.54萬套，相較2018年實(shí)際完成的棚改量下降幅度達(dá)48.60%。其中17個(gè)省份2019年計(jì)劃棚改量遠(yuǎn)低于2018年實(shí)際完成的棚改量，棚改大省山東、河南下滑超70%，僅有廣西、遼寧兩省2019年計(jì)劃棚改量高于2018年實(shí)際完成數(shù)量。

張波對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析表示，在2019年房地產(chǎn)市場和兩會(huì)上，棚改本身的地位并不會(huì)發(fā)生改變。2019年棚改數(shù)量相比2018年會(huì)有所減少，是按照2018年既定目標(biāo)推進(jìn)的結(jié)果。張波指出，2019年，貨幣化安置的比例將進(jìn)一步降低，但不會(huì)搞一刀切，因地制宜的特點(diǎn)將非常明顯，不同城市的調(diào)整比例會(huì)有較大差異。同時(shí)，政府購買棚改服務(wù)模式取消，但會(huì)鼓勵(lì)國開行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對(duì)收益能平衡的棚改項(xiàng)目繼續(xù)房貸。

嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)表達(dá)了相同觀點(diǎn)，他表示，當(dāng)前各地棚改目標(biāo)的調(diào)整，體現(xiàn)了“一城一策”的導(dǎo)向?？梢灶A(yù)見的是，很多2018年房價(jià)上漲過快的城市，尤其是東北、西北和西南等省會(huì)城市，棚改政策也會(huì)略有調(diào)整。目前新的情況在于，國家發(fā)改委對(duì)于軌道交通等建設(shè)的支持力度重新加大，實(shí)際上軌道交通沿線的棚改力度依然不會(huì)降低，這也是政策調(diào)整下行的市場機(jī)會(huì)。

顯然，在2019年各地棚改任務(wù)出現(xiàn)大幅縮水的情況下，棚改的地位不會(huì)動(dòng)搖，因地制宜、因城施策的特征將會(huì)愈發(fā)突出。

高頻詞三：強(qiáng)調(diào)“租購并舉”，促進(jìn)租賃市場發(fā)展

自從十九大提出“租購并舉”以來，租賃住房便成為我國房地產(chǎn)市場的“熱詞”。近年來，中央也曾多次強(qiáng)調(diào)建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場。在近期舉行的各省級(jí)兩會(huì)上，租購并舉、大力發(fā)展住房租賃市場，也是各級(jí)政府關(guān)注的重點(diǎn)。

北京提出，要進(jìn)一步規(guī)范管理住房租賃市場的政策實(shí)施，促進(jìn)住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展;上海表示，要加大租賃住房建設(shè)力度，新建和轉(zhuǎn)化租賃房源21.2萬套，新增代理出租房源14.6萬套，建成住房租賃公共服務(wù)平臺(tái);廣州強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持租購并舉，完善住房市場體系和住房保障體系，逐步推進(jìn)解決城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題，試點(diǎn)推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。福建、山東、天津等省市也提出要培育和發(fā)展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，更好滿足低收入家庭住房需求。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，在當(dāng)前一二線城市房價(jià)明顯較高的前提下，租購并舉是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)重要補(bǔ)充。同時(shí)，安心、穩(wěn)定的租賃環(huán)境，也有利于地區(qū)人口的穩(wěn)定。盧文曦強(qiáng)調(diào)，落實(shí)租購并舉，政策導(dǎo)向尤為重要，如果老百姓租房能夠享受和購房同等的權(quán)益，能夠有效抑制市場的購房需求。

張波也提出，租購并舉的實(shí)質(zhì)在于更好地完善住房供給端分類供應(yīng)，從租房和購房兩個(gè)層面保障住房供應(yīng)量，在市場化供應(yīng)和保障性供給兩個(gè)維度滿足不同人群的居住需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場更為良性和健康的發(fā)展。

他分析，從保障租賃住宅角度而言，未來應(yīng)該在三方面做文章：首先是增加租賃房源的供給量，不只是在數(shù)量上提供保證，同時(shí)還要積極鼓勵(lì)租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)入場，并給予稅收、金融等多種政策支持;其次是通過法律法規(guī)，保障租賃雙方權(quán)益，尤其是提升承租人的“安全感”，第三要在租賃的金融方面發(fā)力，尤其是大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs，以推動(dòng)租賃市場更為專業(yè)化、規(guī)?；行虬l(fā)展。

高頻詞四：“一城一策”,中央定原則，地方定細(xì)則

2018年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給2019年房地產(chǎn)行情定調(diào)為“因城施策”，即地方政府成為調(diào)控政策的主體，強(qiáng)調(diào)不同城區(qū)的差異化施政。而在各省級(jí)政府工作報(bào)告中“一城一策”成為高頻詞匯，這無疑是對(duì)中央“因城施策”指導(dǎo)思想的深化。

據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，在各省級(jí)兩會(huì)上，至少有10個(gè)省份政府工作報(bào)告中提出，要堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。其中，福建省提出，落實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案;河南省明確堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地還明確將開展房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。

貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，在“房住不炒”的大前提下，“一城一策”已經(jīng)成為核心政策邏輯。中央定原則，地方定細(xì)則，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任?！耙怀且徊摺奔饶芙o予地方調(diào)控的靈活性，同時(shí)也可避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，“一城一策”與“因城施策”有相通之處，都強(qiáng)調(diào)根據(jù)各地實(shí)際情況進(jìn)行政策調(diào)整，但“因城施策”帶有中央定調(diào)的意味，即中央根據(jù)各地情況給予政策規(guī)定，主要針對(duì)房價(jià)上漲過快和庫存過高城市。而“一城一策”意味著各地的調(diào)控自主權(quán)更大，同時(shí)，各類調(diào)控會(huì)有不同的考核體系，即地方政府需要自己承擔(dān)調(diào)控責(zé)任。

高頻詞五：堅(jiān)持“房住不炒”，確保房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展

自2016年“房住不炒”首次被提出以來，一直是房地產(chǎn)發(fā)展核心基調(diào)。而在2019年各省級(jí)政府工作報(bào)告中，“房住不炒”仍然是高頻詞匯。民生證券統(tǒng)計(jì)數(shù)字也顯示，至少有10個(gè)省市在政府工作報(bào)告中提到“房住不炒”。

如山西省政府工作報(bào)告中指出，要健全住房保障體系，堅(jiān)持“房住不炒”基本定位，大力發(fā)展住房租賃市場，加大租賃住房建設(shè)力度，支持機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展;甘肅省政府工作報(bào)告則強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)“房住不炒”定位，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

值得注意的是，在“房住不炒”頻繁出現(xiàn)的同時(shí)，“確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展”也在今年各地兩會(huì)上被頻繁提及。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“房住不炒”總基調(diào)不會(huì)改變，但在“一城一策”的調(diào)整下，樓市調(diào)控政策就有結(jié)構(gòu)性變化。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策松綁會(huì)有階梯型的態(tài)勢(shì)，即慢慢松綁，而不是一次性松綁。同時(shí)也是呈現(xiàn)區(qū)域差異，即小城市先松綁，然后才是大城市。

張波對(duì)此卻有不同看法。他表示，從客觀角度來看，自2018年12月開始，的確有部分城市在調(diào)控政策上進(jìn)行了調(diào)整，包括“限價(jià)”、“限售期限”、“商住房調(diào)整”，但涉及的城市并未到“大面積”，松動(dòng)力度也談不上“大力度”。他認(rèn)為，部分城市在“因城施策”的政策指導(dǎo)下進(jìn)行了有針對(duì)性“微調(diào)”，是為保障當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定。

另一方面，2019年樓市調(diào)控可能是最具“百花齊放”的一年，各城市有松有緊，力度有大有小，目標(biāo)只有一個(gè)就是保持各城市樓市穩(wěn)定，具體表現(xiàn)就是“三穩(wěn)”，地價(jià)穩(wěn)、房價(jià)穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)，所以,2019年的調(diào)控即受整體國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，又受各城市的中微觀環(huán)境影響，應(yīng)勢(shì)而變將是大特色。

他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，本輪調(diào)控的最大特色就是不能用單邊的政策變化對(duì)整體行情進(jìn)行周期判斷。本輪政策周期的階段性探底或已達(dá)成，但并不排除部分城市依然存在調(diào)控從緊的空間。

現(xiàn)階段，地方兩會(huì)對(duì)樓市的政策走勢(shì)已經(jīng)基本明確。在“房住不炒”主基調(diào)的指導(dǎo)下，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“保障房建設(shè)”、“租售并舉”、“一城一策”等或?qū)⒐餐l(fā)力，保障樓市長期健康穩(wěn)定發(fā)展。隨著全國兩會(huì)的臨近，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注，更多兩會(huì)相關(guān)熱詞。