文/鳳凰網(wǎng)港股特約香港財(cái)經(jīng)大V 許文昌

內(nèi)地房地產(chǎn)市道今年承壓，是不爭(zhēng)事實(shí)，然而以收租為主力的地產(chǎn)商SOHO(00410)卻突然在10月下旬傳出，計(jì)劃出售京滬8個(gè)主要地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及500-600億元人民幣（下同），幾乎清倉(cāng)，且被指有意轉(zhuǎn)投海外，在目前內(nèi)地維持人民幣穩(wěn)定、嚴(yán)控資金外流的情況下，SOHO創(chuàng)辦人潘石屹和張欣夫婦這個(gè)變相撤資「跑路」的傳聞委實(shí)惹人疑竇。

今年以來(lái)， 前不久才變賣(mài)了2583個(gè)地下停車(chē)位涉7.6億元的SOHO中國(guó)，10月底再傳出潘石屹計(jì)劃將旗下共享辦公品牌SOHO3Q的11個(gè)項(xiàng)目，打包賣(mài)給筑夢(mèng)之星。然而幾天之后，包括彭博和財(cái)新等權(quán)威新聞機(jī)構(gòu)均報(bào)導(dǎo)，SOHO正計(jì)劃出售8個(gè)商業(yè)大樓項(xiàng)目，涉及80億美元或600億元。

財(cái)新報(bào)導(dǎo)，SOHO中國(guó)目前第一筆交易正在進(jìn)行，且接近最后階段，私募黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國(guó)有控股的GIC公司成立買(mǎi)方團(tuán)，有意收購(gòu)SOHO中國(guó)在北京的光華路SOHO、望京SOHO以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)，最終尋求出售的八個(gè)項(xiàng)目是其重要的核心資產(chǎn)。據(jù)指SOHO中國(guó)有意轉(zhuǎn)向海外投資。

6月下旬，潘石屹才公開(kāi)表明，在2019年將陸續(xù)在大宗交易市場(chǎng)推出在北京、上?？墒畚飿I(yè)涉及13個(gè)項(xiàng)目，金額約78億元，未來(lái)將持有所謂的「八大金剛」。當(dāng)時(shí)潘聲稱(chēng)：「散售模式確實(shí)隨著這一批銷(xiāo)售就沒(méi)有了?！?/p>

而事隔半年不到，SOHO中國(guó)卻加快拋售，連曾指「三生三世都不賣(mài)」的北京項(xiàng)目也要出售。而截至2018年末，SOHO中國(guó)資產(chǎn)值為583億元，若加上即將竣工的麗澤SOHO，資產(chǎn)將超過(guò)600億元。意味著SOHO中國(guó)將清空內(nèi)地整體自持的商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)。

當(dāng)然，SOHO中國(guó)過(guò)去數(shù)年已不看好地產(chǎn)市道，財(cái)政收入在過(guò)去數(shù)年持續(xù)下跌，原因是其在2012年作出重要轉(zhuǎn)型，由開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售變?yōu)樽猿肿赓U的包租公，純利也有2013年高峰143億元跌至去年只賺17.2億元。他亦一再表明房地產(chǎn)行業(yè)這種「拿地—開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售」的商業(yè)模式到2017年基本結(jié)束，房地產(chǎn)繼續(xù)上漲的空間已經(jīng)沒(méi)有。

所以SOHO五年被指套現(xiàn)293億元，一方面可能反映其不看好地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)市道，同時(shí)也將表現(xiàn)欠佳的項(xiàng)目沽出改善股東回報(bào)，比如一度傳出基于接近WeWork形式的共享辦公室品牌SOHO3Q，創(chuàng)立至今一直處于虧損的狀態(tài)，加上出租率有限，出售并不意外。

不過(guò)SOHO本身并不是高負(fù)債房企，其凈負(fù)債比率逾四成，在收租公模式下壓力不大，急于打包全數(shù)出售地段優(yōu)越的核心資產(chǎn)似乎并不尋常，一來(lái)會(huì)被買(mǎi)家壓價(jià)，而且動(dòng)輒百億計(jì)金額數(shù)目龐大，若然悉數(shù)出售將資金轉(zhuǎn)移境外派息或海外投資，難免不會(huì)受到監(jiān)管機(jī)關(guān)比如外管局注目，即使本身買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)行為合規(guī)。過(guò)去大規(guī)模投資境外的企業(yè)比如萬(wàn)達(dá)、海航等最后都要改變海外經(jīng)營(yíng)的策略，今次SOHO中國(guó)作為一家香港上市內(nèi)地企業(yè)，監(jiān)管態(tài)度值得關(guān)注。

高盛認(rèn)為，SOHO中國(guó)其后聲明希望淡化報(bào)導(dǎo)影響，但其售產(chǎn)期望的確升溫，且可來(lái)帶來(lái)大額股息分派，其可能出售的規(guī)模相當(dāng)于9個(gè)核心資產(chǎn)中的8個(gè)，相當(dāng)于2019年預(yù)期資產(chǎn)凈值218億港元的92%。星展則認(rèn)為，出售反映潘氏計(jì)劃將資產(chǎn)貨幣化，特別是現(xiàn)時(shí)股價(jià)有深度折讓?zhuān)幌喈?dāng)于0.35倍市賬率，而歷史平均市賬率為0.5倍、2017年底高見(jiàn)0.7倍。

美銀美林表示，基于缺乏賣(mài)產(chǎn)進(jìn)度，仍維持目標(biāo)價(jià)3.2港元，相當(dāng)其50%資產(chǎn)凈值，但按SOHO中國(guó)往績(jī)，報(bào)導(dǎo)的出售計(jì)劃應(yīng)存在，2016-17年度其89億元出售三幢辦公樓，結(jié)果派發(fā)76億元特別股息，接近扣除費(fèi)用后的百分百派發(fā)，但目前難預(yù)期派息計(jì)劃和保留所得用以未來(lái)發(fā)展的可能。而出售將視乎其能否獲得好估值，但據(jù)悉北京和上海在2019年第三季辦公樓的空置率已分別升至14%和22%，最后出售作價(jià)未必如管理層預(yù)期。

大規(guī)模賣(mài)產(chǎn)，沒(méi)選擇斬件卻又事先張揚(yáng)，著實(shí)有急于清倉(cāng)的嫌疑，當(dāng)然內(nèi)地傳媒已廣泛報(bào)導(dǎo)，界面新聞稱(chēng)，潘石屹夫婦曾通過(guò)持有63.9%SOHO中國(guó)的家族信托，于美國(guó)進(jìn)行過(guò)地產(chǎn)投資，而長(zhǎng)子潘瑞也在英國(guó)成立歐房集團(tuán)投資大型地產(chǎn)，另外兩名兒子也分別在通過(guò)SOHO基金會(huì)捐贈(zèng)過(guò)的耶魯和哈佛就讀，而這個(gè)基金在2014年也有在中國(guó)啟動(dòng)過(guò)1億美元的中國(guó)助學(xué)金項(xiàng)目。

可以說(shuō)，潘氏家族的主要重心似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)移至歐美等地，而值得留意的是，與潘石屹交好、言論向來(lái)較為開(kāi)放的另一內(nèi)地房地產(chǎn)商「任大炮」任志強(qiáng)，紐約時(shí)報(bào)9月報(bào)導(dǎo)，其社交賬號(hào)被刪除，目前被禁止出境。這是否背后的催化劑？

【 作者簡(jiǎn)介】許文昌

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

「文昌政經(jīng)頻道」節(jié)目主持人

Godahsing股東倡議活動(dòng)發(fā)起人。

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