——專訪ESR執(zhí)行董事、聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初

導(dǎo)語(yǔ)：并不是每一家企業(yè)都可以像ESR一樣，同時(shí)擁有“物流地產(chǎn)開發(fā)商”和“基金管理人”的雙重身份?？梢哉f(shuō)，這是公司所獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

新冠疫情的不期而遇，加速了“網(wǎng)購(gòu)時(shí)代”的到來(lái)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年我國(guó)網(wǎng)上零售額達(dá)11.76萬(wàn)億元(人民幣.下同),同比增長(zhǎng)10.9%,實(shí)物商品網(wǎng)上零售額達(dá)9.76萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)14.8%,占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重接近四分之一。

網(wǎng)購(gòu)激增之下，物流配送的頻率隨之大幅提升。作為物流供應(yīng)鏈中資源整合的主要載體，物流地產(chǎn)的重要性也隨之凸顯出來(lái)。

或許在你的印象中，物流地產(chǎn)還停留在“倉(cāng)庫(kù)”這一水平，然而這僅僅是狹義概念。真正的現(xiàn)代物流地產(chǎn)也是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施中最為精華的一部分。如果做一個(gè)類比，現(xiàn)代物流地產(chǎn)與傳統(tǒng)通用倉(cāng)庫(kù)的區(qū)別就是“購(gòu)物中心”與“露天集市”。

放眼全球物流地產(chǎn)行業(yè)，ESR（01821）近年來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭極為強(qiáng)勁。公司于2016年由易商和紅木集團(tuán)合并成立,并于2019年11月港交所上市。

目前，ESR已成為專注于亞太地區(qū)的最大物流地產(chǎn)平臺(tái)，致力于為整個(gè)亞太區(qū)21世紀(jì)的商業(yè)活動(dòng)打造現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，為客戶提供現(xiàn)代化的一流物流設(shè)施和解決方案，并使投資者有機(jī)會(huì)參與到亞太區(qū)的高速發(fā)展中來(lái)。如今，ESR平臺(tái)已覆蓋中國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞以及印度市場(chǎng)。

值得關(guān)注的是，后疫情時(shí)代，物流行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)發(fā)生哪些變化？與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)投資的主要優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面？疫情影響之下，ESR去年中期業(yè)績(jī)?yōu)楹文軌虼蠓噬?/p>

近期，ESR執(zhí)行董事、聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官——沈晉初先生接受了鳳凰網(wǎng)港股的專訪。

嘉賓簡(jiǎn)介：

沈晉初（亦稱Jeffrey）為ESR的執(zhí)行董事、聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官，負(fù)責(zé)監(jiān)督集團(tuán)的整體運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)發(fā)展、制定區(qū)域發(fā)展策略及擴(kuò)大集團(tuán)的資產(chǎn)和基金管理平臺(tái)。

沈先生擁有逾20年中國(guó)工業(yè)及物流地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。于2004年至2010年期間在全球物流資產(chǎn)公司（中國(guó)）【前稱Prologis（中國(guó)）】擔(dān)任高級(jí)副總裁，負(fù)責(zé)管理華東區(qū)域。

此前，沈先生曾為戴德梁行的中國(guó)區(qū)物流調(diào)研總監(jiān)，因最初將Prologis引入中國(guó)而被載入商業(yè)案例，促進(jìn)了中國(guó)現(xiàn)代物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

沈先生曾任職于DTZ Debenham Tie Leung International Property Advisers及上海市外高橋保稅區(qū)新發(fā)展有限公司等機(jī)構(gòu)，并于2017年至2019年出任ESR信托的基金經(jīng)理（ESR信托基金經(jīng)理人）的董事。

訪談要點(diǎn)：

——后疫情時(shí)代，物流行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生了一些變化，主要體現(xiàn)為：1）從運(yùn)作方面和技術(shù)方面提出了更高的要求；2）相比其他行業(yè)較強(qiáng)的發(fā)展韌性；3）加強(qiáng)對(duì)于個(gè)別領(lǐng)域的技術(shù)引進(jìn)，拓寬了物流賽道。

——新冠疫情影響之下，較之商業(yè)地產(chǎn)，越來(lái)越多的資產(chǎn)流入到物流地產(chǎn)領(lǐng)域。可以說(shuō)，物流地產(chǎn)領(lǐng)域的熱度和核心資產(chǎn)度出現(xiàn)了明顯的變化。在2020年上半年，ESR通過(guò)其平臺(tái)上的五家新投資公司籌集通過(guò)其平臺(tái)上的五支新成立的基金籌集約24億美元。

——并不是每一家企業(yè)都可以像ESR一樣，同時(shí)擁有物流地產(chǎn)開發(fā)商和基金管理人的雙重身份。這其實(shí)是公司所獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

——資金管理規(guī)模和回報(bào)率始終是一個(gè)平衡發(fā)展的關(guān)系。到去年年中ESR資產(chǎn)管理規(guī)模由2019年6月的202億美元強(qiáng)勁增長(zhǎng)31.1%至2020年6月的265億美元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公司之前的預(yù)期。從投資回報(bào)的穩(wěn)定性來(lái)看，總體處于比較穩(wěn)定的中等水平。

——REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）是ESR基金管理品類和增長(zhǎng)的重要元素。

——2020年上半年業(yè)績(jī)大幅提升主要有兩點(diǎn)動(dòng)因：首先，短期而言，從客戶的角度來(lái)講，公司具備解決突發(fā)性問(wèn)題的能力，加強(qiáng)了客戶對(duì)易商的粘度性。長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)的韌性及對(duì)于技術(shù)提出的新要求之下所帶來(lái)的需求提升。

——去年年底增持ESR股份，主要是對(duì)于公司長(zhǎng)期發(fā)展持有堅(jiān)定的信心。

——未來(lái)五年規(guī)劃目標(biāo)。產(chǎn)品方面：增加諸如冷鏈,數(shù)據(jù)中心之類的物流基礎(chǔ)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；區(qū)域方面：希望進(jìn)入到亞洲特別是東南亞等高增長(zhǎng)市場(chǎng)；規(guī)模方面：令公司規(guī)模和業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)。

正文：

如果留意近一段時(shí)間港股市場(chǎng)的動(dòng)向，你會(huì)發(fā)現(xiàn)ESR(01821)開始走進(jìn)各大投行的視野。不僅給予該股“買入”評(píng)級(jí)的研報(bào)頻頻出現(xiàn)，而且其扶搖直上的股價(jià)更是引起了投資者的關(guān)注。

后疫情時(shí)代物流行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的三大變化

去年歲末，沈晉初增持了ESR(01821)約3000萬(wàn)股股份。值得注意的是，ESR股價(jià)在第二天便創(chuàng)出了上市新高。被問(wèn)及選擇此時(shí)增持的原因時(shí)，沈先生對(duì)鳳凰網(wǎng)港股表示，主要還是由于其對(duì)公司的長(zhǎng)期發(fā)展持有信心。

當(dāng)然，這一信心的根源不僅來(lái)自ESR雄厚的實(shí)力，與其對(duì)產(chǎn)品需求把控和市場(chǎng)預(yù)判的精準(zhǔn)也是密不可分。

談及后疫情時(shí)代，物流行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化。沈晉初認(rèn)為，就亞洲乃至中國(guó)的物流行業(yè)而言，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：首先，物流行業(yè)對(duì)在過(guò)去幾年發(fā)展的某些特點(diǎn)提出了一些新的看法和要求。最明顯的例子：在這之前，整個(gè)物流行業(yè)，從第三方的物流、跨境物流以及原來(lái)所提到的快遞快運(yùn)，包括與消費(fèi)聯(lián)系相當(dāng)緊密的電商物流，在過(guò)去幾年中不斷的擴(kuò)大規(guī)模，特別是和電商相關(guān)的這部分物流，擴(kuò)張的速度非?？?。與此同時(shí)，不同領(lǐng)域之間的物流也在進(jìn)行著一些比較大規(guī)模的兼并、收購(gòu)及整合。這一趨勢(shì)表明，在日常運(yùn)作方面，對(duì)于物流的專業(yè)化和規(guī)模的聚集效應(yīng)的要求在不斷提高。

從運(yùn)作層面和技術(shù)層面來(lái)講，在疫情的影響下，之前提到的“just-in-time”（精準(zhǔn)配送）模式，無(wú)論是在制造行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域的物流，也逐步開始采取一些應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施，嘗試從“just -in-time”部分開始向“just-in-case”（以防萬(wàn)一）來(lái)轉(zhuǎn)變。對(duì)于庫(kù)存的管理、網(wǎng)絡(luò)的建立，包括一些原先大的分工合作，各方面都會(huì)考慮一些風(fēng)險(xiǎn)因素。例如：一旦這類地區(qū)出現(xiàn)一些問(wèn)題，物流配送出現(xiàn)停滯，如何保證物流體系可以最大限度的接近正常的運(yùn)作狀態(tài)。這也是后疫情時(shí)代出現(xiàn)的一些新趨勢(shì)。

其次，整體物流行業(yè)經(jīng)歷了去年的疫情影響，表現(xiàn)出很強(qiáng)的韌性。令人欣慰的是，這種韌性相對(duì)于一些線下的商業(yè)活動(dòng)，如門店、餐飲的運(yùn)營(yíng)的實(shí)際效果要好于預(yù)期，而這也是得益于物流技術(shù)和物流規(guī)模的快速發(fā)展，使得物流設(shè)施或整個(gè)供應(yīng)水平得到了驗(yàn)證和考驗(yàn)。

需要注意的是，在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)向好但依然存在不確定性的情況下，越來(lái)越多的投資人或者資本更加青睞于一些核心資產(chǎn)，即：在一些風(fēng)險(xiǎn)抗壓下面，相比其他行業(yè)可以提供穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)?；谡麄€(gè)社會(huì)的物流基礎(chǔ)設(shè)施體系的穩(wěn)健屬性，物流地產(chǎn)也逐漸成為投資人眼中的核心資產(chǎn)。

另外，在食品、藥品等個(gè)別領(lǐng)域，疫情的影響對(duì)于物流體系提出了更高的要求，加速了短期技術(shù)方面的引進(jìn)，致使物流行業(yè)的賽道不斷拓寬。

物流地產(chǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)

談及較之傳統(tǒng)地產(chǎn)，物流地產(chǎn)所具備的優(yōu)勢(shì)，沈晉初直言，商業(yè)地產(chǎn)、寫作樓以及住宅地產(chǎn)，主要是靠人流效應(yīng)來(lái)體現(xiàn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值?；谝咔榈挠绊?，去年寫作樓和商鋪去年的空置率，哪怕一些一線城市比往年要高。盡管后疫情時(shí)代有所改善，但能否真正好轉(zhuǎn)還要視之后經(jīng)濟(jì)的情況而定。

相比住宅、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的總量及結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)利好政策頻出的多重推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)活躍，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城等建設(shè)的力度明顯增加。

值得注意的是，在資本市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到了私募基金的充分認(rèn)可。其中，物流類地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本低、客戶結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、租賃期長(zhǎng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、投資回報(bào)率高，尤其受資本市場(chǎng)青睞。

總體來(lái)講，較之傳統(tǒng)地產(chǎn)，越來(lái)越多的資產(chǎn)流入到物流地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)沈晉初介紹，在2020年上半年，ESR通過(guò)其平臺(tái)上的五家新投資公司支新的基金籌集了約24億美元。

運(yùn)作的本地化和資本的國(guó)際化

如果用一句話來(lái)形容ESR的核心競(jìng)爭(zhēng)力，沈晉初將其概括為“運(yùn)作的本地化和資本的國(guó)際化”。

沈晉初表示，并不是每一家企業(yè)都可以像ESR一樣，同時(shí)擁有“物流地產(chǎn)開發(fā)商”和“基金管理人”的雙重身份?？梢哉f(shuō)，這是公司所獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)他介紹，ESR開發(fā)商的角色在公司成立之初，規(guī)模占比較高。隨著時(shí)間的推移，特別是2014年成立首個(gè)國(guó)內(nèi)開發(fā)基金和開拓韓國(guó)業(yè)務(wù)以后，加上2016年公司在合并了日本及韓國(guó)新加坡的業(yè)務(wù)之后，ESR就轉(zhuǎn)變成為整體的基金規(guī)模，而這一規(guī)模要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物流地產(chǎn)開發(fā)商的比重。

目前，公司可以在中國(guó)、日本、韓國(guó)包括印度等一些高度增長(zhǎng)的市場(chǎng)，快速擴(kuò)展平臺(tái)規(guī)模。通過(guò)基金管理人和基金投資平臺(tái)的功能，為投資人帶來(lái)一些比較穩(wěn)定和優(yōu)于增長(zhǎng)預(yù)期的回報(bào)。

例如，ESR在中國(guó)、日本及韓國(guó)都是以基金的結(jié)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)和持有的。由于每個(gè)基金都有自身的規(guī)模，開發(fā)商可以賦予公司更大的靈活性去參與某些即使具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但回報(bào)率更具潛力的項(xiàng)目。此外，開發(fā)商的角色，還有助于公司快速打開一些新的市場(chǎng)。

就ESR所管理的基金業(yè)務(wù)的類別來(lái)看，主要包括發(fā)展基金、核心基金及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金,其中發(fā)展基金主要為私募地產(chǎn)基金，側(cè)重于投資凈地開發(fā)等項(xiàng)目投資周期的早期階段，其投資者所承受風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高，但相對(duì)應(yīng)投資回報(bào)率也更高。在認(rèn)購(gòu)時(shí)投資者承諾投資資本,基金在投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)將定期提取,發(fā)展基金的投資周期一般為3-5年，基金內(nèi)部收益率目標(biāo)在13-17%之間；核心基金側(cè)重于成熟運(yùn)營(yíng)或有改造空間的成熟項(xiàng)目，基金主要通過(guò)物業(yè)改造升值，收購(gòu)收益增值，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值等模式獲取收益，其內(nèi)部收益率目標(biāo)在9-13%區(qū)間。

當(dāng)被問(wèn)及如何看待資金管理規(guī)模和回報(bào)率的關(guān)系時(shí)，沈晉初認(rèn)為二者始終保持的是平衡發(fā)展的關(guān)系。據(jù)其介紹，到去年年中ESR資產(chǎn)管理規(guī)模由2019年6月的202億美元強(qiáng)勁增長(zhǎng)31.1%至2020年6月的265億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公司之前的預(yù)期。而從投資回報(bào)的穩(wěn)定性來(lái)看，盡管各國(guó)之間具有一定的差異，但總體處于相對(duì)穩(wěn)定的中等水平。

ESR基金管理品類和增長(zhǎng)的重要元素——REITs

2020年12月23日，ESR宣布，ESR Kendall Square REIT的股份已成功在韓國(guó)交易所KRXKOSPI市場(chǎng)上市及買賣。隨著全球發(fā)售完成，ESR Kendall Square REIT的投資組合將擁有約13億美元的總資產(chǎn)價(jià)值和約6.5億美元的市值。

值得注意的是，上述于韓國(guó)交易所上市的REIT由ESR Kendall Square Inc.（ESR的附屬公司）發(fā)起的房地產(chǎn)投資信托基金，以韓國(guó)的物流設(shè)施為基礎(chǔ)資產(chǎn)，也是韓國(guó)首個(gè)公開上市的機(jī)構(gòu)優(yōu)質(zhì)REIT。

除了ESR Kendall Square REIT, 自2017年，易商在新加坡通過(guò)收購(gòu)合并了兩支現(xiàn)有的REITs從而成立了ESR-REIT (目前市值約14億美元)以及擁有此REIT的基金管理人。與此同時(shí)，易商也通過(guò)持有多支上市REIT和基金管理公司的股份，例如新交所上市的Sabana REIT, AIMS AMP Capital Industrial REIT和澳大利亞上市的Centuria Capital Group，來(lái)擴(kuò)大自己在行業(yè)里的影響力。

談到REITs在ESR整個(gè)資本市場(chǎng)的布局所扮演的角色時(shí)，沈晉初直言，REITs是公司比較重要的基金管理品類和增長(zhǎng)的元素。ESR作為上市公司，可以直接持有一些資產(chǎn)，但大部分的穩(wěn)定資產(chǎn)還是集中在公募和私募基金的大板塊里。故此，以ESR目前的管理規(guī)模和體量，這兩塊業(yè)務(wù)缺一不可。

當(dāng)被問(wèn)及國(guó)內(nèi)公募REITs的發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，沈晉初認(rèn)為，2020年是一個(gè)起步年。盡管因?yàn)橐咔榈年P(guān)系有一些延遲，但從其2019年的準(zhǔn)備以及2020年的管理辦法、草案包括國(guó)內(nèi)的公布和交流以及修改的進(jìn)程來(lái)看，與前兩年相比，進(jìn)展速度已經(jīng)非?？炝恕?/p>

不過(guò)，沈晉初強(qiáng)調(diào)，最終的落實(shí)還要看今年。他預(yù)計(jì)第一批相關(guān)的政策會(huì)在今年落地。從整個(gè)發(fā)展角度來(lái)看，可能還要從稅務(wù)的安排、增發(fā)、管理人的角色以及資產(chǎn)的納入范疇等方面做出一些不同程度的調(diào)整。作為新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，物流資產(chǎn)的穩(wěn)定性還有抗周期性令它成為國(guó)內(nèi)公募REITs的不二之選。易商也希望通過(guò)自身在國(guó)際REITs舞臺(tái)的豐厚經(jīng)驗(yàn)，能夠在不久的將來(lái)參與到國(guó)內(nèi)公募REITs。

2020年中期業(yè)績(jī)大幅提升的邏輯

自新冠疫情以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。然而，ESR去年上半年的業(yè)績(jī)卻升幅顯著。據(jù)2020年中報(bào)顯示，公司期內(nèi)股東應(yīng)占純利為1.33億美元，同比提升75.1%。

面對(duì)業(yè)績(jī)的大幅提升，沈晉初顯得極為平靜，他認(rèn)為這主要取決于兩點(diǎn)因素。首先，就短期而言，從客戶角度來(lái)看，需要公司提升解決突發(fā)性問(wèn)題的能力。舉例而言，在去年上半年出現(xiàn)疫情的情況下，整體物流行業(yè)均出現(xiàn)了一些高增長(zhǎng)的現(xiàn)象，特別是國(guó)內(nèi)航空貨運(yùn)的增幅尤為驚人。用行內(nèi)人的話來(lái)講，“如果有倉(cāng)位，對(duì)價(jià)格其實(shí)不是很敏感”，而這也是促使公司利潤(rùn)上漲的主要原因。

其次，從長(zhǎng)期來(lái)看，物流行業(yè)顯示出的較強(qiáng)的發(fā)展韌性。由于疫情的影響，對(duì)于庫(kù)存管理、網(wǎng)絡(luò)管理提出了一些更高的要求，而這也帶動(dòng)了需求的增長(zhǎng)。

結(jié)語(yǔ)：

訪談臨近尾聲之際，當(dāng)被問(wèn)及公司未來(lái)的五年規(guī)劃目標(biāo)時(shí)，沈晉初的回復(fù)顯得清晰篤定。他表示，ESR作為一家上市公司，未來(lái)的發(fā)展是力求更加穩(wěn)健。

從未來(lái)五年的規(guī)劃來(lái)看，產(chǎn)品方面：增加諸如冷鏈，數(shù)據(jù)中心之類的物流基礎(chǔ)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因?yàn)楣菊J(rèn)為其在未來(lái)五年將會(huì)發(fā)展成為一個(gè)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。區(qū)域方面：公司希望進(jìn)入到亞洲特別是東南亞這些高增長(zhǎng)的市場(chǎng)，繼續(xù)擴(kuò)大核心市場(chǎng)的范圍。規(guī)模方面，作為在中國(guó)工業(yè)及物流地產(chǎn)行業(yè)具有逾20年經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士，沈晉初有信心令公司規(guī)模和業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。