——專訪ESR執(zhí)行董事、聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初

導(dǎo)語：并不是每一家企業(yè)都可以像ESR一樣，同時擁有“物流地產(chǎn)開發(fā)商”和“基金管理人”的雙重身份?？梢哉f，這是公司所獨(dú)有的核心競爭力。

新冠疫情的不期而遇，加速了“網(wǎng)購時代”的到來。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年我國網(wǎng)上零售額達(dá)11.76萬億元(人民幣.下同),同比增長10.9%,實(shí)物商品網(wǎng)上零售額達(dá)9.76萬億元,同比增長14.8%,占社會消費(fèi)品零售總額的比重接近四分之一。

網(wǎng)購激增之下，物流配送的頻率隨之大幅提升。作為物流供應(yīng)鏈中資源整合的主要載體，物流地產(chǎn)的重要性也隨之凸顯出來。

或許在你的印象中，物流地產(chǎn)還停留在“倉庫”這一水平，然而這僅僅是狹義概念。真正的現(xiàn)代物流地產(chǎn)也是倉儲設(shè)施中最為精華的一部分。如果做一個類比，現(xiàn)代物流地產(chǎn)與傳統(tǒng)通用倉庫的區(qū)別就是“購物中心”與“露天集市”。

放眼全球物流地產(chǎn)行業(yè)，ESR（01821）近年來的發(fā)展勢頭極為強(qiáng)勁。公司于2016年由易商和紅木集團(tuán)合并成立,并于2019年11月港交所上市。

目前，ESR已成為專注于亞太地區(qū)的最大物流地產(chǎn)平臺，致力于為整個亞太區(qū)21世紀(jì)的商業(yè)活動打造現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，為客戶提供現(xiàn)代化的一流物流設(shè)施和解決方案，并使投資者有機(jī)會參與到亞太區(qū)的高速發(fā)展中來。如今，ESR平臺已覆蓋中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞以及印度市場。

值得關(guān)注的是，后疫情時代，物流行業(yè)的競爭格局將會發(fā)生哪些變化？與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)投資的主要優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面？疫情影響之下，ESR去年中期業(yè)績?yōu)楹文軌虼蠓噬?/p>

近期，ESR執(zhí)行董事、聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官——沈晉初先生接受了鳳凰網(wǎng)港股的專訪。

嘉賓簡介：

沈晉初（亦稱Jeffrey）為ESR的執(zhí)行董事、聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官，負(fù)責(zé)監(jiān)督集團(tuán)的整體運(yùn)營和業(yè)務(wù)發(fā)展、制定區(qū)域發(fā)展策略及擴(kuò)大集團(tuán)的資產(chǎn)和基金管理平臺。

沈先生擁有逾20年中國工業(yè)及物流地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。于2004年至2010年期間在全球物流資產(chǎn)公司（中國）【前稱Prologis（中國）】擔(dān)任高級副總裁，負(fù)責(zé)管理華東區(qū)域。

此前，沈先生曾為戴德梁行的中國區(qū)物流調(diào)研總監(jiān)，因最初將Prologis引入中國而被載入商業(yè)案例，促進(jìn)了中國現(xiàn)代物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

沈先生曾任職于DTZ Debenham Tie Leung International Property Advisers及上海市外高橋保稅區(qū)新發(fā)展有限公司等機(jī)構(gòu)，并于2017年至2019年出任ESR信托的基金經(jīng)理（ESR信托基金經(jīng)理人）的董事。

訪談要點(diǎn)：

——后疫情時代，物流行業(yè)的競爭格局發(fā)生了一些變化，主要體現(xiàn)為：1）從運(yùn)作方面和技術(shù)方面提出了更高的要求；2）相比其他行業(yè)較強(qiáng)的發(fā)展韌性；3）加強(qiáng)對于個別領(lǐng)域的技術(shù)引進(jìn)，拓寬了物流賽道。

——新冠疫情影響之下，較之商業(yè)地產(chǎn)，越來越多的資產(chǎn)流入到物流地產(chǎn)領(lǐng)域?？梢哉f，物流地產(chǎn)領(lǐng)域的熱度和核心資產(chǎn)度出現(xiàn)了明顯的變化。在2020年上半年，ESR通過其平臺上的五家新投資公司籌集通過其平臺上的五支新成立的基金籌集約24億美元。

——并不是每一家企業(yè)都可以像ESR一樣，同時擁有物流地產(chǎn)開發(fā)商和基金管理人的雙重身份。這其實(shí)是公司所獨(dú)有的核心競爭力。

——資金管理規(guī)模和回報(bào)率始終是一個平衡發(fā)展的關(guān)系。到去年年中ESR資產(chǎn)管理規(guī)模由2019年6月的202億美元強(qiáng)勁增長31.1%至2020年6月的265億美元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公司之前的預(yù)期。從投資回報(bào)的穩(wěn)定性來看，總體處于比較穩(wěn)定的中等水平。

——REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）是ESR基金管理品類和增長的重要元素。

——2020年上半年業(yè)績大幅提升主要有兩點(diǎn)動因：首先，短期而言，從客戶的角度來講，公司具備解決突發(fā)性問題的能力，加強(qiáng)了客戶對易商的粘度性。長期來看，行業(yè)的韌性及對于技術(shù)提出的新要求之下所帶來的需求提升。

——去年年底增持ESR股份，主要是對于公司長期發(fā)展持有堅(jiān)定的信心。

——未來五年規(guī)劃目標(biāo)。產(chǎn)品方面：增加諸如冷鏈,數(shù)據(jù)中心之類的物流基礎(chǔ)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；區(qū)域方面：希望進(jìn)入到亞洲特別是東南亞等高增長市場；規(guī)模方面：令公司規(guī)模和業(yè)績保持穩(wěn)健的增長。

正文：

如果留意近一段時間港股市場的動向，你會發(fā)現(xiàn)ESR(01821)開始走進(jìn)各大投行的視野。不僅給予該股“買入”評級的研報(bào)頻頻出現(xiàn)，而且其扶搖直上的股價更是引起了投資者的關(guān)注。

后疫情時代物流行業(yè)競爭格局的三大變化

去年歲末，沈晉初增持了ESR(01821)約3000萬股股份。值得注意的是，ESR股價在第二天便創(chuàng)出了上市新高。被問及選擇此時增持的原因時，沈先生對鳳凰網(wǎng)港股表示，主要還是由于其對公司的長期發(fā)展持有信心。

當(dāng)然，這一信心的根源不僅來自ESR雄厚的實(shí)力，與其對產(chǎn)品需求把控和市場預(yù)判的精準(zhǔn)也是密不可分。

談及后疫情時代，物流行業(yè)競爭格局的變化。沈晉初認(rèn)為，就亞洲乃至中國的物流行業(yè)而言，主要體現(xiàn)在以下三個方面：首先，物流行業(yè)對在過去幾年發(fā)展的某些特點(diǎn)提出了一些新的看法和要求。最明顯的例子：在這之前，整個物流行業(yè)，從第三方的物流、跨境物流以及原來所提到的快遞快運(yùn)，包括與消費(fèi)聯(lián)系相當(dāng)緊密的電商物流，在過去幾年中不斷的擴(kuò)大規(guī)模，特別是和電商相關(guān)的這部分物流，擴(kuò)張的速度非?？?。與此同時，不同領(lǐng)域之間的物流也在進(jìn)行著一些比較大規(guī)模的兼并、收購及整合。這一趨勢表明，在日常運(yùn)作方面，對于物流的專業(yè)化和規(guī)模的聚集效應(yīng)的要求在不斷提高。

從運(yùn)作層面和技術(shù)層面來講，在疫情的影響下，之前提到的“just-in-time”（精準(zhǔn)配送）模式，無論是在制造行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域的物流，也逐步開始采取一些應(yīng)對風(fēng)險的措施，嘗試從“just -in-time”部分開始向“just-in-case”（以防萬一）來轉(zhuǎn)變。對于庫存的管理、網(wǎng)絡(luò)的建立，包括一些原先大的分工合作，各方面都會考慮一些風(fēng)險因素。例如：一旦這類地區(qū)出現(xiàn)一些問題，物流配送出現(xiàn)停滯，如何保證物流體系可以最大限度的接近正常的運(yùn)作狀態(tài)。這也是后疫情時代出現(xiàn)的一些新趨勢。

其次，整體物流行業(yè)經(jīng)歷了去年的疫情影響，表現(xiàn)出很強(qiáng)的韌性。令人欣慰的是，這種韌性相對于一些線下的商業(yè)活動，如門店、餐飲的運(yùn)營的實(shí)際效果要好于預(yù)期，而這也是得益于物流技術(shù)和物流規(guī)模的快速發(fā)展，使得物流設(shè)施或整個供應(yīng)水平得到了驗(yàn)證和考驗(yàn)。

需要注意的是，在整個宏觀經(jīng)濟(jì)向好但依然存在不確定性的情況下，越來越多的投資人或者資本更加青睞于一些核心資產(chǎn)，即：在一些風(fēng)險抗壓下面，相比其他行業(yè)可以提供穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)?；谡麄€社會的物流基礎(chǔ)設(shè)施體系的穩(wěn)健屬性，物流地產(chǎn)也逐漸成為投資人眼中的核心資產(chǎn)。

另外，在食品、藥品等個別領(lǐng)域，疫情的影響對于物流體系提出了更高的要求，加速了短期技術(shù)方面的引進(jìn)，致使物流行業(yè)的賽道不斷拓寬。

物流地產(chǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢

談及較之傳統(tǒng)地產(chǎn)，物流地產(chǎn)所具備的優(yōu)勢，沈晉初直言，商業(yè)地產(chǎn)、寫作樓以及住宅地產(chǎn)，主要是靠人流效應(yīng)來體現(xiàn)整個商業(yè)地產(chǎn)的價值?；谝咔榈挠绊?，去年寫作樓和商鋪去年的空置率，哪怕一些一線城市比往年要高。盡管后疫情時代有所改善，但能否真正好轉(zhuǎn)還要視之后經(jīng)濟(jì)的情況而定。

相比住宅、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的總量及結(jié)構(gòu)性過剩，在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域產(chǎn)業(yè)利好政策頻出的多重推動下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展相對活躍，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城等建設(shè)的力度明顯增加。

值得注意的是，在資本市場，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到了私募基金的充分認(rèn)可。其中，物流類地產(chǎn)運(yùn)營成本低、客戶結(jié)構(gòu)簡單、租賃期長、現(xiàn)金流穩(wěn)定、投資回報(bào)率高，尤其受資本市場青睞。

總體來講，較之傳統(tǒng)地產(chǎn)，越來越多的資產(chǎn)流入到物流地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)沈晉初介紹，在2020年上半年，ESR通過其平臺上的五家新投資公司支新的基金籌集了約24億美元。

運(yùn)作的本地化和資本的國際化

如果用一句話來形容ESR的核心競爭力，沈晉初將其概括為“運(yùn)作的本地化和資本的國際化”。

沈晉初表示，并不是每一家企業(yè)都可以像ESR一樣，同時擁有“物流地產(chǎn)開發(fā)商”和“基金管理人”的雙重身份?？梢哉f，這是公司所獨(dú)有的核心競爭力。據(jù)他介紹，ESR開發(fā)商的角色在公司成立之初，規(guī)模占比較高。隨著時間的推移，特別是2014年成立首個國內(nèi)開發(fā)基金和開拓韓國業(yè)務(wù)以后，加上2016年公司在合并了日本及韓國新加坡的業(yè)務(wù)之后，ESR就轉(zhuǎn)變成為整體的基金規(guī)模，而這一規(guī)模要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物流地產(chǎn)開發(fā)商的比重。

目前，公司可以在中國、日本、韓國包括印度等一些高度增長的市場，快速擴(kuò)展平臺規(guī)模。通過基金管理人和基金投資平臺的功能，為投資人帶來一些比較穩(wěn)定和優(yōu)于增長預(yù)期的回報(bào)。

例如，ESR在中國、日本及韓國都是以基金的結(jié)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)和持有的。由于每個基金都有自身的規(guī)模，開發(fā)商可以賦予公司更大的靈活性去參與某些即使具有一定風(fēng)險，但回報(bào)率更具潛力的項(xiàng)目。此外，開發(fā)商的角色，還有助于公司快速打開一些新的市場。

就ESR所管理的基金業(yè)務(wù)的類別來看，主要包括發(fā)展基金、核心基金及不動產(chǎn)投資信托基金,其中發(fā)展基金主要為私募地產(chǎn)基金，側(cè)重于投資凈地開發(fā)等項(xiàng)目投資周期的早期階段，其投資者所承受風(fēng)險相對更高，但相對應(yīng)投資回報(bào)率也更高。在認(rèn)購時投資者承諾投資資本,基金在投資機(jī)會出現(xiàn)時將定期提取,發(fā)展基金的投資周期一般為3-5年，基金內(nèi)部收益率目標(biāo)在13-17%之間；核心基金側(cè)重于成熟運(yùn)營或有改造空間的成熟項(xiàng)目，基金主要通過物業(yè)改造升值，收購收益增值，資產(chǎn)運(yùn)營增值等模式獲取收益，其內(nèi)部收益率目標(biāo)在9-13%區(qū)間。

當(dāng)被問及如何看待資金管理規(guī)模和回報(bào)率的關(guān)系時，沈晉初認(rèn)為二者始終保持的是平衡發(fā)展的關(guān)系。據(jù)其介紹，到去年年中ESR資產(chǎn)管理規(guī)模由2019年6月的202億美元強(qiáng)勁增長31.1%至2020年6月的265億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公司之前的預(yù)期。而從投資回報(bào)的穩(wěn)定性來看，盡管各國之間具有一定的差異，但總體處于相對穩(wěn)定的中等水平。

ESR基金管理品類和增長的重要元素——REITs

2020年12月23日，ESR宣布，ESR Kendall Square REIT的股份已成功在韓國交易所KRXKOSPI市場上市及買賣。隨著全球發(fā)售完成，ESR Kendall Square REIT的投資組合將擁有約13億美元的總資產(chǎn)價值和約6.5億美元的市值。

值得注意的是，上述于韓國交易所上市的REIT由ESR Kendall Square Inc.（ESR的附屬公司）發(fā)起的房地產(chǎn)投資信托基金，以韓國的物流設(shè)施為基礎(chǔ)資產(chǎn)，也是韓國首個公開上市的機(jī)構(gòu)優(yōu)質(zhì)REIT。

除了ESR Kendall Square REIT, 自2017年，易商在新加坡通過收購合并了兩支現(xiàn)有的REITs從而成立了ESR-REIT (目前市值約14億美元)以及擁有此REIT的基金管理人。與此同時，易商也通過持有多支上市REIT和基金管理公司的股份，例如新交所上市的Sabana REIT, AIMS AMP Capital Industrial REIT和澳大利亞上市的Centuria Capital Group，來擴(kuò)大自己在行業(yè)里的影響力。

談到REITs在ESR整個資本市場的布局所扮演的角色時，沈晉初直言，REITs是公司比較重要的基金管理品類和增長的元素。ESR作為上市公司，可以直接持有一些資產(chǎn)，但大部分的穩(wěn)定資產(chǎn)還是集中在公募和私募基金的大板塊里。故此，以ESR目前的管理規(guī)模和體量，這兩塊業(yè)務(wù)缺一不可。

當(dāng)被問及國內(nèi)公募REITs的發(fā)展趨勢時，沈晉初認(rèn)為，2020年是一個起步年。盡管因?yàn)橐咔榈年P(guān)系有一些延遲，但從其2019年的準(zhǔn)備以及2020年的管理辦法、草案包括國內(nèi)的公布和交流以及修改的進(jìn)程來看，與前兩年相比，進(jìn)展速度已經(jīng)非?？炝?。

不過，沈晉初強(qiáng)調(diào)，最終的落實(shí)還要看今年。他預(yù)計(jì)第一批相關(guān)的政策會在今年落地。從整個發(fā)展角度來看，可能還要從稅務(wù)的安排、增發(fā)、管理人的角色以及資產(chǎn)的納入范疇等方面做出一些不同程度的調(diào)整。作為新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，物流資產(chǎn)的穩(wěn)定性還有抗周期性令它成為國內(nèi)公募REITs的不二之選。易商也希望通過自身在國際REITs舞臺的豐厚經(jīng)驗(yàn)，能夠在不久的將來參與到國內(nèi)公募REITs。

2020年中期業(yè)績大幅提升的邏輯

自新冠疫情以來，全球經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。然而，ESR去年上半年的業(yè)績卻升幅顯著。據(jù)2020年中報(bào)顯示，公司期內(nèi)股東應(yīng)占純利為1.33億美元，同比提升75.1%。

面對業(yè)績的大幅提升，沈晉初顯得極為平靜，他認(rèn)為這主要取決于兩點(diǎn)因素。首先，就短期而言，從客戶角度來看，需要公司提升解決突發(fā)性問題的能力。舉例而言，在去年上半年出現(xiàn)疫情的情況下，整體物流行業(yè)均出現(xiàn)了一些高增長的現(xiàn)象，特別是國內(nèi)航空貨運(yùn)的增幅尤為驚人。用行內(nèi)人的話來講，“如果有倉位，對價格其實(shí)不是很敏感”，而這也是促使公司利潤上漲的主要原因。

其次，從長期來看，物流行業(yè)顯示出的較強(qiáng)的發(fā)展韌性。由于疫情的影響，對于庫存管理、網(wǎng)絡(luò)管理提出了一些更高的要求，而這也帶動了需求的增長。

結(jié)語：

訪談臨近尾聲之際，當(dāng)被問及公司未來的五年規(guī)劃目標(biāo)時，沈晉初的回復(fù)顯得清晰篤定。他表示，ESR作為一家上市公司，未來的發(fā)展是力求更加穩(wěn)健。

從未來五年的規(guī)劃來看，產(chǎn)品方面：增加諸如冷鏈，數(shù)據(jù)中心之類的物流基礎(chǔ)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因?yàn)楣菊J(rèn)為其在未來五年將會發(fā)展成為一個重要的增長點(diǎn)。區(qū)域方面：公司希望進(jìn)入到亞洲特別是東南亞這些高增長的市場，繼續(xù)擴(kuò)大核心市場的范圍。規(guī)模方面，作為在中國工業(yè)及物流地產(chǎn)行業(yè)具有逾20年經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士，沈晉初有信心令公司規(guī)模和業(yè)績保持穩(wěn)健增長。