文/鳳凰網(wǎng)港股特約香港財(cái)經(jīng)大V 李浩德

9月28日，碧桂園服務(wù)在收購富力物業(yè)僅一周后再下一城，以33億元收購彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂控股100%股權(quán)，包括旗下的萬象美物業(yè)、長白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開元國際、開際商業(yè)、萬象美住宅、花胥物業(yè)及北京萬象美等大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。從估值來看，本次收購僅為10.82倍2020年P(guān)E，相比之前富力物業(yè)的收購便宜不少。同時(shí)該收購能大幅擴(kuò)充碧桂園服務(wù)的在管面積，并表后將在原來基礎(chǔ)擴(kuò)充23%以上。除了價(jià)格低廉外，本次收購還有以下幾個(gè)亮點(diǎn)供大家參考：

亮點(diǎn)一、“選擇性”收購：與傳統(tǒng)的收購不同，碧桂園服務(wù)本次僅收購了彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)， 而繞開了收費(fèi)水平較低的物管項(xiàng)目和基于傭金商業(yè)模式的老化項(xiàng)目等。在降低收購成本的同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)自己薄弱的領(lǐng)域，也降低了收購后整合的難度，可謂是一舉三得。之所以碧桂園服務(wù)能做到這一點(diǎn)是基于其歷史上強(qiáng)硬的并購風(fēng)格和議價(jià)能力，非其他物管公司可效仿。

亮點(diǎn)二：補(bǔ)強(qiáng)商業(yè)物業(yè)：鄰里樂及其子公司萬向美旗下1/3的面積 （2300 萬平方米）均屬商業(yè)物業(yè)，而其中大約 60% 位于華東和華南的富裕地區(qū)，補(bǔ)強(qiáng)了了碧桂園服務(wù)的在商業(yè)物管和華東地區(qū)的空白。同時(shí)，萬向美也是萬達(dá)物業(yè)的合作伙伴，本次收購未來有望成為碧桂園服務(wù)和萬達(dá)物業(yè)之間合作的契機(jī)。

亮點(diǎn)三：業(yè)績增長潛力：與碧桂園服務(wù)（31%）相比，鄰里樂的的毛潤率（18%）較低的同時(shí)，業(yè)務(wù)也缺乏多元化（物業(yè)管理收入占比超過90%）。完成并購后，鄰里樂將共享碧桂園高效的后端運(yùn)營平臺和先進(jìn)的數(shù)字化工具包，例如2C 增值服務(wù)的社區(qū)媒體和團(tuán)購等功能。鄰里樂也將通過碧桂園服務(wù)的品牌優(yōu)勢來來緩解之前市場對彩生活品牌的一些擔(dān)憂引發(fā)的業(yè)主糾紛。未來鄰里樂毛利率的增長也會成為碧桂園服務(wù)的增長驅(qū)動因素。

綜上，筆者對本次碧桂園服務(wù)對于鄰里樂的并購事件持肯定態(tài)度。這也與市場之前預(yù)測的物管行業(yè)整合潮相符。截止目前，國內(nèi)外頭部券商已對本次收購進(jìn)行覆蓋，并均持看好態(tài)度。在目前內(nèi)房板塊整體回暖的背景下，建議投資者審慎投資，密切關(guān)注市場動向。

以上個(gè)股分析純?yōu)閭€(gè)人意見，不構(gòu)成投資建議。 C基金持有文中碧桂園服務(wù)（06098）上市公司的長/短倉。

【作者簡介】李浩德

鵬格斯資產(chǎn)管理首席投資總監(jiān)

證監(jiān)會持牌人士

C基金-中國股票基金經(jīng)理

微信公眾號： 李浩德港股名家

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