文/鳳凰網(wǎng)港股特約香港財(cái)經(jīng)大V 龔成

恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司

HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.

股票代號(hào)：00012

股息率：6%

市值：$1400億

業(yè)務(wù)類別：地產(chǎn)業(yè)

集團(tuán)主席：李家杰、李家誠

主要股東：李兆基（72.8%）

5年業(yè)績

年度：2017／2018／2019／2020／2021

收益（億）：280／220／242／250／235

毛利（億）：126／120／128／153／121

盈利（億）：308／312／170／102／132

每股盈利：6.36／6.44／3.51／2.11／2.73

每股股息：1.41／1.64／1.8／1.8／1.8

--企業(yè)簡介--

恒基兆業(yè)地產(chǎn)（恒地）為一間于香港及內(nèi)地之地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)。其核心業(yè)務(wù)包括物業(yè)發(fā)展及物業(yè)投資，是香港主要地產(chǎn)發(fā)展商之一。

此外，恒地亦直接持有附屬公司恒基兆業(yè)發(fā)展（0097）及三間上市聯(lián)營公司，即香港中華煤氣（0003）、香港小輪（0050）、美麗華酒店（0071）。

【圖1】--恒地架構(gòu)圖

--擁有多個(gè)業(yè)務(wù)--

恒地有多間附屬及聯(lián)營公司，因此整個(gè)集團(tuán)包括多個(gè)業(yè)務(wù)。簡單來說，可以將恒地的業(yè)務(wù)分成3 大類，第一是物業(yè)發(fā)展，第二是物業(yè)租賃，第三是其他業(yè)務(wù)。

若果不計(jì)及投資物業(yè)及發(fā)展中投資物業(yè)之公允價(jià)值增加，以經(jīng)營盈利去分類，即下圖所示，可見地產(chǎn)業(yè)務(wù)占了最大部分。

由于恒地的聯(lián)營及合營公司提供了相當(dāng)?shù)挠聢D數(shù)字并未包括，因此要考慮這些公司的貢獻(xiàn)，而這些公司的核心業(yè)務(wù)，其實(shí)大部分都與地產(chǎn)有關(guān)，例如香港小輪、美麗華酒店，以及眾多在內(nèi)地的合營公司，因此地產(chǎn)仍是恒地的重心。

--地產(chǎn)發(fā)展及租賃--

香港本身地少人多，由于人口不斷增加，但長期的土地供應(yīng)有限，因此令土地有一定價(jià)值，在香港從事地產(chǎn)發(fā)展，過往年代是一門甚為好賺的生意，不過，近年的增長力及賺錢能力比過往有所減弱，但對(duì)于較大型及有優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)發(fā)展商，仍是一門不差的生意。

故此，在香港的大型地產(chǎn)發(fā)展商，都有基本的企業(yè)質(zhì)素，在香港及內(nèi)地從事地產(chǎn)的大型發(fā)展商恒地，本質(zhì)是一只不錯(cuò)的優(yōu)質(zhì)股。

若不計(jì)物業(yè)重估收益，物業(yè)發(fā)展及物業(yè)租賃是主要部分，發(fā)展部分將成為恒地的潛力，而租賃部分則為這企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)持有的物業(yè)質(zhì)素不差，令整個(gè)恒地有穩(wěn)中求勝的特質(zhì)。恒基部分收租物業(yè)有相當(dāng)?shù)馁|(zhì)素（有些并不是全資擁有），例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等，加上近年用$500億投得中環(huán)海濱商業(yè)地王，該地有相當(dāng)?shù)膬?yōu)質(zhì)度。

【圖2】--中環(huán)海濱商業(yè)地王

【圖3】--土地儲(chǔ)備資料

--發(fā)展力不過不失--

香港地產(chǎn)業(yè)最好賺的年代，已經(jīng)過去，長遠(yuǎn)樓價(jià)不會(huì)倍升，但仍可平穩(wěn)及有基本增長。發(fā)展商賺錢能力仍然存在，但就不能視為十分好賺或高增長類。

有一段時(shí)間，中國內(nèi)地地產(chǎn)商在香港高價(jià)搶地，但隨著內(nèi)地地產(chǎn)商因負(fù)債等問題轉(zhuǎn)弱，香港地產(chǎn)商相對(duì)較穩(wěn)健，相信會(huì)令香港地產(chǎn)商處于較有利位置，同時(shí)香港地產(chǎn)商將回到較合理的賺錢水平。

基本上，恒地有穩(wěn)中求勝的特點(diǎn)，物業(yè)租賃是穩(wěn)的地方，而物業(yè)發(fā)展則是潛力所在，香港樓價(jià)長期仍平穩(wěn)，持有土地者當(dāng)然有一定的潛力，恒地有多個(gè)項(xiàng)目已成功收購八成或以上業(yè)權(quán)，以及全部業(yè)權(quán)，這些位于市區(qū)的項(xiàng)目，擁有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值。

【圖4】--恒地發(fā)展項(xiàng)目資料

【圖5】--恒地收租物業(yè)資料

【圖6】--恒地收租物業(yè)資料

從上表可見，恒地很積極利用收購舊樓，去提供市區(qū)樓的土地儲(chǔ)備，這些重建后的市區(qū)樓，呎價(jià)雖然不低，但往往有價(jià)有市。由于市區(qū)土地供應(yīng)有限，利用收購舊樓，成為了其中一個(gè)主要的發(fā)展模式，上述土地均有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

--中國業(yè)務(wù)發(fā)展--

中國業(yè)務(wù)發(fā)展亦是恒地的其中一個(gè)增長力，恒地積極發(fā)展內(nèi)地業(yè)務(wù)，與內(nèi)地發(fā)展商合作，在多個(gè)城市都有項(xiàng)目，同時(shí)有相當(dāng)多的土地儲(chǔ)備。

恒地于中國多個(gè)城市的可供發(fā)展之土地儲(chǔ)備，合共自占樓面面積約3200 萬平方呎，當(dāng)中約7成發(fā)展為住宅物業(yè)，其余則發(fā)展寫字樓及商場。

在內(nèi)地發(fā)展商因負(fù)債問題影響下，恒基相對(duì)會(huì)較有利，因此，內(nèi)地業(yè)務(wù)都是恒地其中一個(gè)增長動(dòng)力來源，加上恒基相對(duì)比內(nèi)房穩(wěn)健，更能把握到各種市場機(jī)遇。

【圖7】--恒地于中國的項(xiàng)目資料

【圖8】--恒地于中國的項(xiàng)目資料

【圖9】--恒地于中國的項(xiàng)目資料

--農(nóng)地潛在價(jià)值--

在整個(gè)恒地的長遠(yuǎn)發(fā)展中，持有的農(nóng)地是最大的潛力所在，恒地持有約4500 萬平方呎新界土地儲(chǔ)備，為本港擁有最多新界土地之發(fā)展商。

根據(jù)政府公布《新界東北新發(fā)展區(qū)規(guī)劃及工程研究》，確認(rèn)古洞北及粉嶺北作為粉嶺/ 上水新市鎮(zhèn)擴(kuò)展部分，容許原址換地，令私人土地業(yè)權(quán)人可發(fā)展個(gè)別私人項(xiàng)目。

恒地于發(fā)展區(qū)內(nèi)共擁有240 萬平方呎土地，約80 萬平方呎土地可符合原址換地之條件，其余則可能會(huì)被政府以現(xiàn)金補(bǔ)償方式，收回作公共用途。

至于《洪水橋新發(fā)展區(qū)規(guī)劃及工程研究》方面，恒地于區(qū)內(nèi)擁有約647萬平方呎土地。根據(jù)「洪水橋及廈村分區(qū)計(jì)劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發(fā)展成為一個(gè)人口約21 萬人之新市鎮(zhèn)，容納約6 萬個(gè)新增住宅，約一半為私營房屋。

從上述的發(fā)展方案中，可見恒地都有利益。當(dāng)發(fā)展商在開發(fā)區(qū)持有農(nóng)地，政府有可能邀請(qǐng)發(fā)展商加入?yún)⑴c發(fā)展，或是換地模式，又或以現(xiàn)金補(bǔ)償模式進(jìn)行。無論是哪一個(gè)方案，對(duì)于早在多年前，以低價(jià)買入農(nóng)地的發(fā)展商，都有著巨大的利益。

政府的東大嶼計(jì)劃雖然能提供一定的房屋供應(yīng)，但仍要相當(dāng)長的時(shí)間，當(dāng)然，會(huì)令政府減少對(duì)農(nóng)地的依賴。

但在長遠(yuǎn)而言，政府仍會(huì)發(fā)展其他大型新市鎮(zhèn)，以滿足人口增長，當(dāng)中一定涉及新界的農(nóng)地，其中不少都由發(fā)展商持有，這些農(nóng)地的價(jià)值將會(huì)提升，擁有最多農(nóng)地的恒地，擁有一定的長遠(yuǎn)價(jià)值。

--投資策略--

整體來說，恒地有一定的質(zhì)素，物業(yè)租賃可說是提供了穩(wěn)定而理想的現(xiàn)金流，而物業(yè)發(fā)展則保持平穩(wěn)增長，因此這股有穩(wěn)中求勝的作用。

由于恒地本身已龐大，因此就算有上述的增長，都不是爆升類型。中短期可能因政府土地政策而對(duì)股價(jià)略有波動(dòng)，但長遠(yuǎn)的價(jià)值不錯(cuò)，但投資策略就一定要長期，才能見到企業(yè)的真正價(jià)值。是一間平穩(wěn)增長型的企業(yè)。

雖然地產(chǎn)增長力不及過往年代，但長遠(yuǎn)仍有平穩(wěn)增長力，加上香港經(jīng)濟(jì)慢慢穩(wěn)定，地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)重搭增長力。

恒基目前處合理水平，這股適合中低風(fēng)險(xiǎn)的投資者，現(xiàn)價(jià)都可分注或月供投資，長期收息，以及有基本增長力。

（本人為證券業(yè)持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業(yè)分析，并不構(gòu)成任何投資邀約，投資者在投資前，請(qǐng)自行花時(shí)間研究企業(yè)，才決定是否適合自己。）

【作者簡介】龔成

暢銷書作者：《股票勝經(jīng)》、《選股勝經(jīng)》、《50優(yōu)質(zhì)潛力股》、《50穩(wěn)健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍(lán)圖》、《80后百萬富翁》、《80后2百萬富翁》、《80后3百萬富翁》、《財(cái)務(wù)自由行》

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