文/鳳凰網(wǎng)港股特約香港財(cái)經(jīng)大V 龔成

陽(yáng)光房地產(chǎn)投資信托基金

SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號(hào)：00435

股息率：7.5%

每股股息：$0.25

業(yè)務(wù)類別：地產(chǎn)業(yè)

集團(tuán)主席：歐肇基

主要股東：李兆基（21.8%）

5年業(yè)績(jī)

年度：2018／2019／2020／2021／2022

收益（億）：8.17／8.50／8.55／7.99／8.03

可分派收入（億）：4.51／4.67／4.67／4.38／4.31

資產(chǎn)凈值（每單位）：9.03／9.68／8.89／8.45／8.36

每單位派息：0.27／0.27／0.27／0.26／0.25

（截至30/6為一個(gè)財(cái)政年度）

--企業(yè)簡(jiǎn)介--

陽(yáng)光房地產(chǎn)基金（陽(yáng)光房產(chǎn)）是2006年成立的房地產(chǎn)信托基金（REIT），并在同年于聯(lián)交所上市，發(fā)行機(jī)構(gòu)為恒基地產(chǎn)。陽(yáng)光房產(chǎn)每年都將最少90% 可分派盈利用于派息，因此是一個(gè)不錯(cuò)的收息工具。

持有房托就如同持有物業(yè)收租一樣，而內(nèi)里包含著一個(gè)多元化的物業(yè)組合。

陽(yáng)光房產(chǎn)投資于香港的寫字樓及零售物業(yè)，寫字樓分布于中環(huán)、灣仔、上環(huán)、尖沙咀等地，而零售物業(yè)則位于上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業(yè)所占的比例，以估值計(jì)大約各半。

【圖1】--陽(yáng)光房產(chǎn)各類型物業(yè)組成

--物業(yè)長(zhǎng)期增值--

香港地少人多，所以土地必然是有價(jià)值的資產(chǎn)，長(zhǎng)期持有物業(yè)已經(jīng)有不錯(cuò)的回報(bào)，而包裝成房托的物業(yè)組合，往往都有一定的投資價(jià)值。

陽(yáng)光房產(chǎn)的物業(yè)組合包括寫字樓及零售，寫字樓有甲級(jí)及乙級(jí)，甲級(jí)有灣仔的陽(yáng)光中心，而乙級(jí)則包括北角、上環(huán)、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。

零售物業(yè)方面，包括市區(qū)如北角、紅磡、尖沙咀，以及新市鎮(zhèn)如上水、將軍澳、元朗等地的商場(chǎng)。綜合來(lái)說(shuō)，物業(yè)的質(zhì)素雖然不是最優(yōu)質(zhì)，但都算是中等的優(yōu)質(zhì)程度。

雖然陽(yáng)光房產(chǎn)的物業(yè)組合并非最優(yōu)質(zhì)，但回報(bào)都不差。自2006年上市，陽(yáng)光房產(chǎn)有物業(yè)收入凈額的復(fù)合增長(zhǎng)及資產(chǎn)凈值的復(fù)合增長(zhǎng)，每年平均約6%-9%，基本不差。

這反映香港的商業(yè)區(qū)不斷擴(kuò)展，而由于市場(chǎng)供不應(yīng)求，乙級(jí)寫字樓租金亦有相當(dāng)增長(zhǎng)，而擁有甲級(jí)及乙級(jí)寫字樓的陽(yáng)光房產(chǎn)，回報(bào)自然不俗。

【圖2】--重點(diǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料

--大新金融中心--

大新金融中心前稱陽(yáng)光中心，整個(gè)房托由多個(gè)物業(yè)組成，大新金融中心占比最大，貢獻(xiàn)了收入約4分1，物業(yè)為一個(gè)甲級(jí)寫字樓，位處灣仔，地點(diǎn)絕對(duì)不錯(cuò)，多年來(lái)的租用率都處極高水平。

從過(guò)往資料分析，租金每年都有理想的上升，除了反映大環(huán)境帶動(dòng)外，亦反映物業(yè)質(zhì)素不差。同時(shí)，就算不斷加租也沒(méi)有影響出租率，反映市場(chǎng)能承受租金水平。

加上約有30%的收入貢獻(xiàn)，來(lái)自政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)，能提供穩(wěn)定的租金收入，都是這物業(yè)加分的地方。

--陽(yáng)光房產(chǎn)質(zhì)素提升--

陽(yáng)光房產(chǎn)多項(xiàng)數(shù)據(jù)都能持續(xù)增長(zhǎng)，無(wú)論是租金收入及可分派的股息，都有基本增長(zhǎng)，雖然近年略有減少，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度分析，收入仍會(huì)以平穩(wěn)增長(zhǎng)模式進(jìn)行。

在過(guò)往正常經(jīng)營(yíng)環(huán)境，陽(yáng)光房產(chǎn)的租用率甚高，多年都保持在95%以上，處于甚高的水平?？梢?jiàn)在市場(chǎng)需求，以及物業(yè)地點(diǎn)不差、管理不錯(cuò)的因素下，租金回報(bào)理想。

不過(guò)投資者要明白，房托的增長(zhǎng)主要源于內(nèi)部，而向外擴(kuò)展的能力則有限，這令升值的潛力不會(huì)太大，因?yàn)殡y以創(chuàng)造出再投資的效果。

由于陽(yáng)光房產(chǎn)將逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的資金很少，所以發(fā)展有限，這亦是房托的特點(diǎn)。雖然陽(yáng)光房產(chǎn)都會(huì)買賣物業(yè)，但最主要的回報(bào)都是現(xiàn)有物業(yè)組合，而當(dāng)中核心物業(yè)的變動(dòng)不大，故往后若要提升收入，很大程度依賴組合內(nèi)的租金提升。

【圖3】--物業(yè)組合資料

--綜合分析--

從長(zhǎng)遠(yuǎn)及超長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，香港的寫字樓及零售市場(chǎng)仍有一定的需求，雖然近年興起在家工作，但無(wú)法完全取代傳統(tǒng)寫字樓，最多只能成為輔助角色。因此，在家工作會(huì)影響需求的增長(zhǎng)，令租金不會(huì)如過(guò)往般大升，但長(zhǎng)遠(yuǎn)仍會(huì)平穩(wěn)向上。

綜合上述的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以及陽(yáng)光房產(chǎn)所持有的資產(chǎn)，都反映其資產(chǎn)質(zhì)素保持上升，雖然其中的資產(chǎn)質(zhì)素不是最高級(jí)，但都是有質(zhì)素的。

而隨著香港的商業(yè)區(qū)不斷擴(kuò)展，擁有乙級(jí)寫字樓的陽(yáng)光房產(chǎn)反而更有增長(zhǎng)的動(dòng)力，令此房托有穩(wěn)中求勝的效果。

--投資策略--

投資策略方面，會(huì)以收息為先，股價(jià)增值為輔，雖然預(yù)期股價(jià)在長(zhǎng)遠(yuǎn)都會(huì)平穩(wěn)上升，但投資者最好以收息的角度來(lái)評(píng)估此房托，始終這房托都不會(huì)有很大的升幅，因此較適合中低風(fēng)險(xiǎn)程度、追求股息的投資者。

由于房托的市場(chǎng)估值基于租金及物業(yè)市場(chǎng)，中短期必定有上落，因而會(huì)令陽(yáng)光房產(chǎn)的股價(jià)有上落，投資者要避免在過(guò)高的價(jià)位買入，因這會(huì)拉低股息的回報(bào)。

現(xiàn)時(shí)股息率約7%、8%，考慮外圍加息因素，這房托估值處合理中間以下水平，對(duì)追求收息的投資者，已經(jīng)可以分注投資，長(zhǎng)期持有。

（本人為證券業(yè)持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業(yè)分析，并不構(gòu)成任何投資邀約，投資者在投資前，請(qǐng)自行花時(shí)間研究企業(yè)，才決定是否適合自己。）

【作者簡(jiǎn)介】龔成

暢銷書作者：《股票勝經(jīng)》、《選股勝經(jīng)》、《50優(yōu)質(zhì)潛力股》、《50穩(wěn)健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍(lán)圖》、《80后百萬(wàn)富翁》、《80后2百萬(wàn)富翁》、《80后3百萬(wàn)富翁》、《財(cái)務(wù)自由行》

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