文/鳳凰網(wǎng)港股特約香港財(cái)經(jīng)大V 龔成

置富產(chǎn)業(yè)信托

FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號(hào)：0778

股息率：7.5%

每股股息：$0.44

業(yè)務(wù)類別：地產(chǎn)業(yè)

集團(tuán)主席：徐勝來

主要股東：長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司（1113）（26.5%）

集團(tuán)網(wǎng)址：http://www.fortunereit.com/

5年業(yè)績

年度：2018／2019／2020／2021／2022

收益（億） ：19.4／19.6／18.4／18.1／17.6

可分派收入（億）：9.86／9.94／9.70／9.81／8.77

每股盈利：3.12／0.76／-1.63／0.67／0.25

每股股息：0.51／0.51／0.47／0.45／0.44

--企業(yè)簡介--

置富產(chǎn)業(yè)信托（置富）是一個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金，成立于2003年，2010年在香港上市。根據(jù)當(dāng)中的信托條款， 定明要將可分派收入作100%的股息派送。

置富在香港持有16個(gè)私人屋苑商場，物業(yè)組合包括約300萬平方英尺的零售空間及約2,700個(gè)車位。近年開始發(fā)展海外市場，但現(xiàn)時(shí)占比仍較少。

--物業(yè)組合：私人屋苑商場--

置富由長實(shí)分拆出來，當(dāng)中的物業(yè)組合就是16個(gè)商場，位置分布全港各區(qū)，租戶數(shù)目過千個(gè)，加上一個(gè)近年收購的新加坡住宅區(qū)商場。這些商場都位于私人屋苑中，商鋪以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當(dāng)區(qū)居民。

以質(zhì)素來評(píng)估，這些屋苑商場并不是最高級(jí)別，但由于居民消費(fèi)穩(wěn)定，較少受外來因素及經(jīng)濟(jì)周期影響，所以令租金收入穩(wěn)定。加上不少商場位置不算差、估值不低、出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質(zhì)素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區(qū)，位置雖然不是旺區(qū)或消費(fèi)區(qū)，但由于客源是該區(qū)居民，所以仍有相當(dāng)?shù)娜肆鳌?/p>

多年來的出租率都處理想的水平，雖然疫情對(duì)香港的租務(wù)市場有影響，但分析這房托的數(shù)據(jù)，由于持有的商場是民生類別，較少受經(jīng)濟(jì)及自由行等因素影響。因此，疫情整體對(duì)這房托的租金影響，只是輕微。

--三大重點(diǎn)商場--

【圖2】--商場所貢獻(xiàn)的收入占比

在香港16個(gè)商場中，收入貢獻(xiàn)最多的3個(gè)商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個(gè)商場作簡單分析。

置富第一城位于沙田，是擁有10,000個(gè)單位的沙田第一城住宅項(xiàng)目的商場部分，地點(diǎn)位于第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區(qū)居民。

置富嘉湖位于天水圍，是天水圍區(qū)最大的購物中心，由于有戲院及娛樂設(shè)施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區(qū)人流，帶動(dòng)理想收入。這商場于2018年花了$1.5億進(jìn)行商場的翻新，提升長遠(yuǎn)的價(jià)值及租金收入。

馬鞍山廣場位于沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區(qū)內(nèi)的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區(qū)的市民。

這3 個(gè)商場的收入貢獻(xiàn)，占整個(gè)置富物業(yè)組合一半，是重要的組成部分。而這3 個(gè)商場主要都是以民生為主，因此較少受經(jīng)濟(jì)周期的影響，同時(shí)自由行對(duì)其影響亦較少。

置富在整個(gè)商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業(yè)分類結(jié)構(gòu)，可見都是民生類別。其特性是收入穩(wěn)定，但租金上升的幅度不會(huì)太高，反映置富的派息將呈平穩(wěn)上升的格局。

【圖3】--租戶行業(yè)分類

--回報(bào)與估值--

這房托增長力不強(qiáng)，但就可以作為收息股，原理如同買樓收租一樣。

投資者在評(píng)估房托時(shí)，物業(yè)估值是其中一個(gè)參考指標(biāo)，但并非唯一的指標(biāo)，雖然股價(jià)很多時(shí)會(huì)低于估值，但不一定便宜。

因?yàn)榉治龉蓛r(jià)平貴的指標(biāo)，會(huì)放在回報(bào)率，而不是單以資產(chǎn)數(shù)字作準(zhǔn)，而評(píng)估房托的回報(bào)率指標(biāo)就是股息率，因此這才是最大的分析要點(diǎn)。

--海外發(fā)展--

【圖4】--新加坡物業(yè)

于2022年9月30日，置富收購了新加坡高文之星物業(yè)（Stars of Kovan Property），代價(jià)為88百萬新加坡元（約505百萬港元）。

Stars of Kovan Property的可出租總面積為22,638平方英尺，包括36個(gè)商鋪單位及80個(gè)車位，租戶組合以必需品行業(yè)為主，出租率達(dá)100%。

這是一個(gè)住宅區(qū)物業(yè)，考慮到物業(yè)的各種因素，可見這次收購的方向，與香港屋苑商場的方向一樣，都是出租率高、租務(wù)較穩(wěn)定，不過增長力不算強(qiáng)的項(xiàng)目。

這次是置富首次投資外海業(yè)務(wù)，金額不高，相信是一個(gè)新嘗試。反映管理層日后仍會(huì)有機(jī)會(huì)進(jìn)行收購，項(xiàng)目有機(jī)會(huì)與現(xiàn)時(shí)持有的物業(yè)類別相近。

這個(gè)動(dòng)作，會(huì)略增加置富的增長力，但由于仍有很多未知數(shù)，未知日后是否再有收購及收購的力度，加上當(dāng)中收購的項(xiàng)目，相信都是租金穩(wěn)定但增長力不強(qiáng)的項(xiàng)目，不會(huì)因此令置富變成高增長類。

--投資策略--

置富物業(yè)不是高增長類，但都是租務(wù)穩(wěn)定的類別，從上述分析，可見仍有一定質(zhì)素，而屋苑商場租金穩(wěn)定更是優(yōu)點(diǎn)之一。

由于這房托以100% 派息的模式進(jìn)行，所以股息穩(wěn)定。香港長遠(yuǎn)的租務(wù)市場較難有高增長，但長線平穩(wěn)或略有上升。

因此股息將呈平穩(wěn)增值的模式，而現(xiàn)時(shí)的股息率7.5%，有吸引力，估值約處合理區(qū)中下。投資策略可用分注買入，慢慢儲(chǔ)貨的模式，只入不出，長期持有作收息。

（本人為證券業(yè)持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業(yè)分析，并不構(gòu)成任何投資邀約，投資者在投資前，請(qǐng)自行花時(shí)間研究企業(yè)，才決定是否適合自己。）

【作者簡介】龔成

暢銷書作者：《股票勝經(jīng)》、《選股勝經(jīng)》、《50優(yōu)質(zhì)潛力股》、《50穩(wěn)健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍(lán)圖》、《80后百萬富翁》、《80后2百萬富翁》、《80后3百萬富翁》、《財(cái)務(wù)自由行》

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