文/鳳凰網(wǎng)港股特約香港財(cái)經(jīng)大V 龔成

領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金

LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號(hào)：0823

股息率：6.0%

每股股息：$2.7

市值：$1300億

業(yè)務(wù)類別：地產(chǎn)業(yè)

集團(tuán)主席：聶雅倫

主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業(yè)績(jī)

年度：2019／2020／2021／2022／2023

收益（億）：100／107／107／116／122

盈利（億）：203／-171／11.9／69.4／155

每股盈利：9.29／-7.94／0.55／3.20／7.09

每股派息：2.64／2.79／2.82／2.97／2.70

（截至31/3為一個(gè)財(cái)政年度）

--企業(yè)簡(jiǎn)介--

領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金，擁有一個(gè)包括位于香港、北京、上海及廣州之零售商鋪、停車場(chǎng)及辦公室物業(yè)的多元化物業(yè)組合。

物業(yè)組合的零售設(shè)施主要為日常所需的需求，而停車場(chǎng)設(shè)施則主要為使用零售設(shè)施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務(wù)。

以市值計(jì)，領(lǐng)展是亞洲地區(qū)最大型房地產(chǎn)投資信托基金，亦是全球以零售為主的最大房地產(chǎn)投資信托基金之一。

--房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）--

【圖1】--領(lǐng)展物業(yè)組合

領(lǐng)展作為一只房地產(chǎn)投資信托基金，根據(jù)信托契約，需確保每個(gè)財(cái)政年度，向基金單位持有人派付分派總額不少于可分派收入總額的90%，另亦可增加管理人酌情決定為可供分派的任何其他額外款項(xiàng)。

在上述數(shù)據(jù)的部分年份，你會(huì)發(fā)現(xiàn)盈利數(shù)字反而比收入數(shù)字大。由于收入主要為租金收入，而盈利則包括投資物業(yè)的公平值變動(dòng)，即物業(yè)賬面上的升值都會(huì)反映。由于早幾年物業(yè)的估值上升了不少，故反映在盈利數(shù)字中。

盈利每年有較大的升幅，就是由于香港近年的物業(yè)價(jià)值上升的原因。相反，到近年，物業(yè)的估值出現(xiàn)明顯下跌，由于估值向下的變動(dòng)，都會(huì)反映在盈利數(shù)字中，故近年盈利出現(xiàn)較大跌幅。

資產(chǎn)凈值只是評(píng)估領(lǐng)展價(jià)值的參考因素，早幾年的估值上升雖令盈利數(shù)字上升，但這升值并不會(huì)為領(lǐng)展帶來(lái)實(shí)質(zhì)的收入，沒(méi)有真正的現(xiàn)金流，而在可分派給股東的部分亦不計(jì)算。

雖然估價(jià)有參考作用，但對(duì)實(shí)質(zhì)盈利并非有直接的幫助，故盈利數(shù)字未必能反映領(lǐng)展的賺錢能力，而股本回報(bào)率亦由于相同原理，同樣難以反映真實(shí)面。

--去政府化，釋放價(jià)值--

【圖2】--領(lǐng)展呎租相關(guān)資料

在業(yè)績(jī)中，可見(jiàn)領(lǐng)展長(zhǎng)期的租金上升，每年均有不錯(cuò)的增幅。雖然租金不是暴升般上升，但這種平穩(wěn)上升的情況，證明是價(jià)值的逐漸釋放。

這反映領(lǐng)展在不斷市場(chǎng)化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場(chǎng)價(jià)格去調(diào)整租金，而估值亦能與市場(chǎng)看齊。因?yàn)轭I(lǐng)展在上市前的賺錢能力很低，但上市后能提升賺錢能力，而這正是價(jià)值的逐漸釋放，亦是令領(lǐng)展成為優(yōu)質(zhì)股的特點(diǎn)之一。

不過(guò)要注意，領(lǐng)展已上市逾十多年，雖然釋放價(jià)值的過(guò)程仍未完結(jié)，但釋放較多價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。

自2005年上市以來(lái)，領(lǐng)展已為88個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行翻新，令資產(chǎn)價(jià)值及租金得以保持上升。在領(lǐng)展上市初期，可能因加租而令出租率受影響。但在近年，已轉(zhuǎn)成市場(chǎng)主導(dǎo)，以及領(lǐng)展管理亦已有一定的經(jīng)驗(yàn)，故在出租率方面不斷提升，出租率由2007年的90%升至近年的97%以上。

可見(jiàn)領(lǐng)展無(wú)論在資產(chǎn)價(jià)值、租金收入，又或其賺錢的能力，多年來(lái)都不斷提升。

由于領(lǐng)展擁有不少優(yōu)質(zhì)地點(diǎn)的商場(chǎng)，而這些商場(chǎng)只需翻新就能將價(jià)值大幅提升，雖然不少已進(jìn)行了翻新，但余下的仍有這個(gè)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)由于領(lǐng)展有一定的規(guī)模，在成本上較易控制，在融資或其他方面都有一定的優(yōu)勢(shì)。

--提高物業(yè)價(jià)值--

領(lǐng)展除了將原有的物業(yè)進(jìn)行翻身，近年亦更進(jìn)取地發(fā)展，近年完成的旺角彌敦道700號(hào)，就是其中一個(gè)例子。

領(lǐng)展以收購(gòu)的模式取得物業(yè)，由于位置十分優(yōu)質(zhì)，于是領(lǐng)展將物業(yè)進(jìn)行翻身，低層的部分，改建為商場(chǎng)“T.O.P”，善用了位置的優(yōu)勢(shì)，大幅提升租金，從而令物業(yè)的價(jià)值上升。

【圖3】--“T.O.P”商場(chǎng)

--發(fā)展前景--

而在發(fā)展方面，領(lǐng)展仍有空間的，于2012 年，領(lǐng)展擴(kuò)大其投資范圍至涵蓋于香港所有可持續(xù)提供收入之非住宅用途物業(yè)類別，包括但不限于單幢式資產(chǎn)及綜合用途（以零售為主）之發(fā)展項(xiàng)目，但不包括酒店及服務(wù)式住宅。

由于領(lǐng)展受自由行等的依賴比其他商場(chǎng)少，因?yàn)轭I(lǐng)展始終較為貼近民生，因此租金的收入相對(duì)其他市場(chǎng)物業(yè)會(huì)較平穩(wěn)，就算整體物業(yè)市場(chǎng)租金下跌，對(duì)領(lǐng)展的影響亦只會(huì)有限，故往后的租金收入及派息都能平穩(wěn)發(fā)展。

集團(tuán)策略上，領(lǐng)展依然會(huì)以香港作為基地，同時(shí)間向香港以外地區(qū)發(fā)展。當(dāng)中包括內(nèi)地一線城市及其周邊河流三角洲地帶、其他地區(qū)，以物色新投資機(jī)會(huì)，用以加強(qiáng)旗下物業(yè)組合協(xié)同效應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)力。

例如2019年集團(tuán)斥資近40億元收購(gòu)悉尼一幢甲級(jí)商廈，可預(yù)期集團(tuán)將由本地化，進(jìn)一步推向國(guó)際化，這都是集團(tuán)潛力所在。

雖然這企業(yè)因?yàn)橥顿Y海外及內(nèi)地物業(yè)，令潛力度增加，但同時(shí)令風(fēng)險(xiǎn)度增加，管理層近年比過(guò)往進(jìn)取，令企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)度提高。

加上在2023年進(jìn)行供股，當(dāng)時(shí)并無(wú)太大資金壓力，管理層解釋集資部分是還債，減少融資成本，部分資金則會(huì)留作等機(jī)會(huì)收購(gòu)物業(yè)，如果管理層眼光好，能收購(gòu)理想物業(yè)，就能為領(lǐng)展創(chuàng)造更高價(jià)值，否則，就會(huì)減低了領(lǐng)展的價(jià)值。

--供股因素令管理層扣分--

領(lǐng)展之前進(jìn)行了供股計(jì)劃，每個(gè)供股基金單位$44.2元的認(rèn)購(gòu)價(jià)以五供一的基準(zhǔn)進(jìn)行供股，以籌集約188億元。

領(lǐng)展表示，預(yù)計(jì)供股所得款項(xiàng)凈額將用于償還債務(wù)、探索投資機(jī)遇及用作一般營(yíng)運(yùn)資本。資金約半會(huì)還債，主要是2023年、2024年到期的銀行貸款，其余部分將用作探索未來(lái)投資機(jī)遇，尤其專注位于亞太區(qū)的零售、停車場(chǎng)、辦公室及物流板塊。

這次領(lǐng)展供股，目的是集資，部分用作還錢?，F(xiàn)時(shí)外圍利率不斷增加，即是日后領(lǐng)展的融資成本向上，如果還債，就能減少利息支出，就能有更多資金剩余，日后的派息會(huì)增加。當(dāng)然，由于基金總發(fā)行單位增加，所以能否提高長(zhǎng)遠(yuǎn)派息，要同時(shí)看它日后的租金等情況。

基本上，領(lǐng)展終身不是無(wú)質(zhì)素，長(zhǎng)遠(yuǎn)仍有發(fā)展。加上他過(guò)往多次利用資金收購(gòu)物業(yè)都不差，因此相信集資都能有效利用，長(zhǎng)遠(yuǎn)仍是有發(fā)展的，所以這是投資者都可以考慮供的。

不過(guò)要留意，其實(shí)它現(xiàn)時(shí)真正的資金壓力不算大，而這動(dòng)作最終會(huì)有一定資金留作收購(gòu)物業(yè)用途，加上近幾年管理層不斷收購(gòu)海外及內(nèi)地物業(yè)，反映管理層有點(diǎn)進(jìn)取。這動(dòng)作會(huì)令領(lǐng)展的風(fēng)險(xiǎn)增加，當(dāng)然潛力都會(huì)增加，投資者都要留意這點(diǎn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這次供股令領(lǐng)展優(yōu)質(zhì)度略為扣分，不過(guò)由于整體持有的物業(yè)仍有質(zhì)素，因此整體仍是有質(zhì)素的，可作長(zhǎng)線投資。

--投資策略--

綜合而言，領(lǐng)展仍算是優(yōu)質(zhì)股，有一定規(guī)模，坐擁不少優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)，而余下仍有一些有條件提升的商場(chǎng)，故仍有一些潛在增長(zhǎng)力，不過(guò)因管理層近年較進(jìn)取，令風(fēng)險(xiǎn)度提高。

現(xiàn)時(shí)的股息率水平，可理解為合理區(qū)約中下。對(duì)于追求平穩(wěn)增長(zhǎng)及收息的投資者，已可以分注投資，長(zhǎng)線持有，但都要控制投資不能過(guò)多。如果本身有貨的投資者，只要長(zhǎng)線持有就得。

（本人為證券業(yè)持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業(yè)分析，并不構(gòu)成任何投資邀約，投資者在投資前，請(qǐng)自行花時(shí)間研究企業(yè)，才決定是否適合自己。）

【作者簡(jiǎn)介】龔成

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