萬(wàn)物終有時(shí)，房子也不例外。

在近幾年大規(guī)模的老舊小區(qū)改造中，房屋涂刷層開裂、外墻滲水、消防設(shè)備線路老化短路這些和人類風(fēng)濕掉牙皮膚松弛一樣的慢性病，終于開始被正式視為“養(yǎng)老”問題的一環(huán)。

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。

一時(shí)間，市場(chǎng)傳聞四起，“老破小趕緊賣”、“變相房產(chǎn)稅”等言論不絕。但這個(gè)房屋的“全生命周期安全保障”，真的是這么理解嗎?政策具體怎么落實(shí)、錢從哪里來(lái)？和以往大家理解的“大修資金”住宅專項(xiàng)維修資金又有什么區(qū)別？

什么是“房屋養(yǎng)老金”制度？

“房屋養(yǎng)老金”制度，并不是一個(gè)新鮮概念。

在我國(guó)，城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且存在不少自建房、老舊房，隨時(shí)間推移房齡不斷增長(zhǎng)，存量房屋的安全隱患日漸突出，并直接威脅公共安全。

2022年“4·29”長(zhǎng)沙居民自建樓房坍塌事故，直擊房屋老化帶來(lái)的問題，當(dāng)年5月，住建部召開視頻會(huì)議并部署開展全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作，指出要加快研究完善房屋建筑安全管理各項(xiàng)制度，研究建立房屋體檢制度，強(qiáng)化房屋全生命周期的安全保障。

房屋“養(yǎng)老金”制度，第一次被正式提出。

簡(jiǎn)單來(lái)說，房屋“養(yǎng)老金”是用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，由個(gè)人賬戶和公共賬戶組成。其中個(gè)人的賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立起來(lái)，而公共賬戶是政府自己籌資的，不需要個(gè)人出資。

2023年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹便發(fā)表署名文章提出，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度。

錢從哪里來(lái)？用個(gè)人負(fù)擔(dān)嗎？

以往依靠住宅專項(xiàng)維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行的“大修資金”，即房屋維修的“個(gè)人賬戶”，往往規(guī)模小，且隨小區(qū)老化逐漸面臨枯竭，無(wú)法滿足現(xiàn)階段老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化維修的需求。

此外，住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)動(dòng)用程序繁瑣，比如審批流程的復(fù)雜性、使用條件和范圍的嚴(yán)格限制，使得當(dāng)前資金提取率較低。

因此在“個(gè)人賬戶”的基礎(chǔ)上，房屋養(yǎng)老金又新增公共賬戶，將公共維修基金、土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等多種資金來(lái)源納入其中，以補(bǔ)充覆蓋維修和更新需求。

而公共賬戶由于遵循“政府主導(dǎo)、專業(yè)運(yùn)作，統(tǒng)籌使用、專款專用”的原則，堅(jiān)持“收支兩條線”的管理理念，避免了“個(gè)人賬戶”申請(qǐng)動(dòng)用程序的繁瑣，可用于房屋日常強(qiáng)制體檢、購(gòu)買房屋安全綜合保險(xiǎn)等公共服務(wù)。

其資金來(lái)源也主要是土地出讓金、維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應(yīng)歸集的資金、城市物業(yè)管理獎(jiǎng)補(bǔ)資金等等，大多來(lái)自于公共資金，按照‘不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益’的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。

以 土地出讓金為例，2016-2021年我國(guó)平均土地出讓金約66000億元，僅以1%的比例計(jì)提至房屋養(yǎng)老金公共賬戶，每年也近約660億元左右資金。

2024年8月26日，住建部官媒發(fā)聲：房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅，公共賬戶不需要老百姓出錢

因此業(yè)主們本身不必太擔(dān)心房屋養(yǎng)老金制度會(huì)出現(xiàn)增加個(gè)人稅負(fù)的問題。

哪些城市已經(jīng)開始試點(diǎn)？

目前，上海浦東新區(qū)已宣布進(jìn)行試點(diǎn)，并計(jì)劃于2025年在全市范圍內(nèi)推廣，此外，據(jù)成都日?qǐng)?bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，目前，上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫22個(gè)城市正陸續(xù)開展試點(diǎn)。

此次由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)介紹推動(dòng)的指導(dǎo)各地實(shí)行“一項(xiàng)目一方案一專班一銀行一審計(jì)一法官”處置模式，將在鄭州首先試點(diǎn)探索，再向全國(guó)推廣。對(duì)符合條件的項(xiàng)目，納入“白名單”給予融資支持，保障項(xiàng)目建設(shè)交付。

“房屋養(yǎng)老金”是否有成功經(jīng)驗(yàn)？

“房屋養(yǎng)老金”制度在海外早已有之。

以日本為例，日本房產(chǎn)的持有成本里，有一部分叫做修繕積立金，用于保持房子的性能，提高使用壽命， 每20-30年會(huì)進(jìn)行一次大規(guī)模修繕，包括大樓的外立面涂裝工事、防水工事、公用部分設(shè)施更換工事等。

此外，修繕積立金是用于支付管理組合以及管理會(huì)社對(duì)公共部分進(jìn)行維修的費(fèi)用，各戶房主進(jìn)行家里的裝修等是不能動(dòng)用修繕積立金，非常接近國(guó)內(nèi)的“房屋養(yǎng)老金”制度。

美國(guó)則是根據(jù)各州物業(yè)產(chǎn)權(quán)法有不同規(guī)定，但基本業(yè)委會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)、維修和更新改造的管理，代表全體業(yè)主的業(yè)委會(huì)有權(quán)向全體業(yè)主收取用于小區(qū)共同支出的管理費(fèi)，以及用于小區(qū)公共設(shè)施維修的“維修基金”，并且負(fù)責(zé)聘請(qǐng)或解聘物業(yè)管理公司以及提供維修等業(yè)務(wù)的服務(wù)者。

在國(guó)內(nèi)，“修繕金”其實(shí)也有先例，即各地歷史建筑修繕資金的使用管理，一般為各級(jí)財(cái)政年度預(yù)算安排給各級(jí)房產(chǎn)行政主管部門的專項(xiàng)資金。修繕資金的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)歷史建筑修繕工程預(yù)算及其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定，并綜合考慮歷史建筑保護(hù)價(jià)值、安全鑒定結(jié)論、產(chǎn)權(quán)人的修繕能力等因素。未來(lái)以上“修繕”經(jīng)驗(yàn)及公共資金管理經(jīng)驗(yàn)均可運(yùn)用于“房屋養(yǎng)老金”制度之中。

房屋養(yǎng)老金的意義

“存量時(shí)代”，在地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不止一次的被提及。

目前，中國(guó)已成為世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國(guó)家。截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%。

此外，一般民居建筑設(shè)計(jì)，主體結(jié)構(gòu)為由混凝土和鋼筋包裹成型的鋼混建筑結(jié)構(gòu)，一般來(lái)說，建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程年限為50年。

而對(duì)于竣工超過50年的房屋，涉及到墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題，實(shí)際維修責(zé)任難以歸結(jié)到明確的主體，因?yàn)?，雖然房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。

因此在未來(lái)20年，不但需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比會(huì)快速提升，且這些“老年房”亟需一個(gè)責(zé)任清晰的“養(yǎng)老保險(xiǎn)”，來(lái)保障房屋主體結(jié)構(gòu)上的“健康”問題。

針對(duì)這種狀況，完善房屋養(yǎng)老金制度、建立房屋公共體檢制度等措施對(duì)補(bǔ)齊房屋安全治理短板，提升居民居住品質(zhì)來(lái)說勢(shì)在必行。

同時(shí)，將房屋公共體檢制度化，日常維修、更新改造流程化，也有利于保持房屋價(jià)格，穩(wěn)定居民持有資產(chǎn)價(jià)值。