文/桃花Paul 財(cái)知道評(píng)論員

2015年至2016上半年這一波一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)的暴漲特別引人矚目。房地產(chǎn)再次成為無(wú)人不談、人人關(guān)切的話題。

12月14日至16日舉行的2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議回應(yīng)了人們的關(guān)切。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

事實(shí)上，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制很早以前就提出過(guò)了。早在2006年4月，時(shí)任建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)的沈建忠就說(shuō)，“要在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)深化城鎮(zhèn)住房制度改革和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制研究”。

2013年國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心召開(kāi)過(guò)一場(chǎng)名為“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評(píng)估會(huì)，2013年的評(píng)估會(huì)，想必前1-2年國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心就已經(jīng)開(kāi)始調(diào)研了。

2015年4月30日的中央政治局開(kāi)會(huì)分析研究經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，提出要“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。

但中國(guó)房地產(chǎn)一直在鼓勵(lì)發(fā)展（保增長(zhǎng)）和調(diào)控二者之間呈蹺蹺板般曲折前行，房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，難以滿足群眾需求。

回顧下這么多年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控史，也許可以找到制約中國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素，才能知道房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制所在。

中國(guó)房地產(chǎn)的大發(fā)展首先是在海南。1988年，海南建省并成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，十萬(wàn)大軍下海南淘金。1992年初鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南房地產(chǎn)驟然升溫，總?cè)藬?shù)不過(guò)656萬(wàn)的海南島上竟出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。短短三年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)4倍。

1993年6月23日，朱镕基講話宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，24日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，海南房地產(chǎn)泡沫應(yīng)聲破裂。這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首次調(diào)控，但因住房改革還沒(méi)在全國(guó)展開(kāi)，不是全國(guó)性影響。

1996年經(jīng)濟(jì)軟著陸，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格迅速回落到低于GDP增長(zhǎng)水平。1997年，亞洲金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)1996年來(lái)的低迷狀況，房市“量?jī)r(jià)雙降”。

1998年為應(yīng)對(duì)亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)，朱镕基掌舵的國(guó)務(wù)院7月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，確立住宅業(yè)“新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”地位，正式拉開(kāi)中國(guó)住房商品化改革大幕。

至2001年，樓市開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱跡象，正是為了調(diào)控樓市以及土地協(xié)議出讓方式易滋生的腐敗、暗箱操作、國(guó)有資產(chǎn)流失等問(wèn)題，2002年政府開(kāi)始對(duì)土地實(shí)行“招拍掛”制度，此前的土地協(xié)議出讓制度下退出歷史舞臺(tái)。隨后，國(guó)土資源部、監(jiān)察部要求各地所有經(jīng)營(yíng)性土地都得通過(guò)招拍掛方式出讓。

從此中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式邁入房?jī)r(jià)上漲時(shí)代，并一去不復(fù)返。

2003年，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，房地產(chǎn)投資增速一度超過(guò)30%。為了給房地產(chǎn)投資降溫，央行在同年6月出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，試圖通過(guò)抬高房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款融資的準(zhǔn)入門檻來(lái)降低固定資產(chǎn)投資增速。

但當(dāng)年“非典”來(lái)襲，為確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，8月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，正式確立住房市場(chǎng)化發(fā)展方向。

隨后的2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在連續(xù)多年快速上漲的基礎(chǔ)上增幅超過(guò)40%。房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)14.4%，遠(yuǎn)高于1998-2003年3.6%的年均漲幅（招拍掛之前）。

2005年，國(guó)務(wù)院要求“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”，相繼頒布“國(guó)八條”和“新國(guó)八條”。

2006年十屆全國(guó)人大四次會(huì)議上通過(guò)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，明確提出，18億畝耕地是未來(lái)五年一個(gè)具有法律效力的約束性指標(biāo)，是不可逾越的一道紅線。

2007年18億畝耕地紅線后，各地地王不斷涌現(xiàn)，居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期被進(jìn)一步推高。房地產(chǎn)調(diào)控的手段和重點(diǎn)轉(zhuǎn)向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)定新增的住宅供應(yīng)必須符合“90/70標(biāo)準(zhǔn)”。

2008年美國(guó)金融危機(jī)，房?jī)r(jià)大跌，有些地方甚至出現(xiàn)買房者打砸售樓處的行為。同時(shí)在保增長(zhǎng)的壓力下，2008年下半年推出4萬(wàn)億政策，再配上商業(yè)銀行的放貸，很多專家估計(jì)發(fā)行了多達(dá)40萬(wàn)億的信用貨幣。鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展也成為重要目標(biāo)，陸續(xù)出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施，如首付比例下調(diào)、房貸七折優(yōu)惠、暫免征收印花稅和營(yíng)業(yè)稅等。

4萬(wàn)億后，房?jī)r(jià)暴漲。2009年12月，調(diào)控政策又轉(zhuǎn)向“擠泡沫”，政策目標(biāo)重回穩(wěn)房?jī)r(jià)。這一輪房?jī)r(jià)調(diào)控持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，直到2014年。很多地方房?jī)r(jià)升值出現(xiàn)回調(diào)。

2015年，央行6次降準(zhǔn)降息，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議喊出去庫(kù)存后，先是一線城市然后是二線城市房?jī)r(jià)暴漲。2016年下半年十一前夕各地限購(gòu)限貸樓市調(diào)控，并在11月份繼續(xù)加碼調(diào)控。

這既是中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控史也是中國(guó)房地產(chǎn)的暴漲史。20多年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲了20倍。

放在大歷史尺度上一看，不需要高深知識(shí)你就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)暴漲的兩大關(guān)鍵點(diǎn)：

1）天量發(fā)鈔。中國(guó)M2從不到1997年的不到10萬(wàn)億增長(zhǎng)到目前的近150萬(wàn)億。

2）收緊地根。從招拍掛到18億畝土地紅線。很多人都還記得，在2003年招拍掛之前的北京，供地較多，房?jī)r(jià)其實(shí)也不算太高，很多居民都能承受。之后一線城市嚴(yán)控城市供地，房屋庫(kù)存量太低使得供給跟不上，房?jī)r(jià)漲的特別明顯，不漲哪里跑呢？即便是在天量M2的情況下，只要土地供應(yīng)充分，房?jī)r(jià)也是可以不那么高的。

就這兩件事，想明白了這兩件事就知道房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制了。

把握了這兩點(diǎn)，房地產(chǎn)何愁不能健康發(fā)展。

因此，本次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議要求保持穩(wěn)健中性的貨幣政策、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地，是非常英明正確的。若能落到實(shí)處，房?jī)r(jià)恐難大漲了。