文/桃花Paul 經(jīng)濟(jì)專欄作家

因?yàn)槿沃緩?qiáng)在房?jī)r(jià)上的判斷一直對(duì)，所以人們很關(guān)注任志強(qiáng)談房?jī)r(jià)。任志強(qiáng)1月7日在鉅派投資集團(tuán)的內(nèi)部分享，在十多天后還是流傳出來(lái)，被人們廣泛傳播。

可見(jiàn)，在被事實(shí)打臉面前，相當(dāng)多的人們還是進(jìn)步了，不再相信政府之意圖降低房?jī)r(jià)，或者即便相信政府真心實(shí)意想降房?jī)r(jià)，其調(diào)控也未必能降房?jī)r(jià)。

最基本的邏輯和經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，一件商品的價(jià)格只是一個(gè)比值，如下圖a：b的比值。它有三個(gè)因素決定：1、貨幣價(jià)格（量）；2、供給量；3、需求量。

如果供給降低、需求上升，a線向上，那么，貨幣發(fā)行量增加甚至貨幣發(fā)行量不變（貨幣價(jià)格降低，b線向下/不變），顯然價(jià)格（a：b）上漲。

任志強(qiáng)之所以一直對(duì)，就在于抓住了影響中國(guó)房?jī)r(jià)的決定性因素中的兩條（供需）。任志強(qiáng)說(shuō)，房?jī)r(jià)為什么我任志強(qiáng)老說(shuō)的對(duì)呢，就是這個(gè)供給、需求數(shù)據(jù)在那擱著。

房屋的供給歸根到底是土地的供給。任志強(qiáng)表示，“凡是土地負(fù)增長(zhǎng)，下一輪就是一個(gè)高峰。13、14連續(xù)兩年土地供給負(fù)增長(zhǎng)，16年又漲價(jià)。”國(guó)土部增加了一萬(wàn)兩千畝的指標(biāo)，但把國(guó)土部把這些指標(biāo)全都分給了二三四線城市，一線城市一畝地沒(méi)拿到。

土地供給的降低，顯然會(huì)使a線向上走。

在需求端是城鎮(zhèn)化過(guò)程，人們一定會(huì)往大城市跑。交通的發(fā)達(dá)使得人口向大城市集中更加方便。

比如，任志強(qiáng)認(rèn)為，鄭州就該漲！不漲就錯(cuò)了！全國(guó)唯一有米字型高鐵的城市就是鄭州。“大東京是多少人呢，3750萬(wàn)。那么大東京為什么這么多人口呢，它當(dāng)初1200萬(wàn)人口的時(shí)候跟北京市一樣，下決心要把人口控制住，于是就修了一條高速鐵路，說(shuō)半個(gè)小時(shí)就能到大阪，說(shuō)東京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到東京來(lái)了。”

人口增長(zhǎng)，一個(gè)很有用的指標(biāo)是小學(xué)生的比重。小學(xué)生一來(lái)，說(shuō)明一家子在這生根了，小學(xué)中學(xué)12年跑不掉的，這個(gè)是最真實(shí)的人口增長(zhǎng)。孩子大了得買大房子，再長(zhǎng)大還要買房。所以，小學(xué)生增長(zhǎng)的城市是城市將來(lái)房?jī)r(jià)暴漲的基礎(chǔ)，因?yàn)樗永m(xù)十幾年，而這一定是供求關(guān)系惡化的過(guò)程。

需求的上升，則同樣會(huì)使a線向上。

造成的結(jié)果就是，竣工的房子和銷售的房子比例是變小。中國(guó)目前住宅來(lái)說(shuō)是1：2.12，就是說(shuō)竣工了1套，賣出去2點(diǎn)多套，供不應(yīng)求，你說(shuō)該不該漲價(jià)。

任志強(qiáng)說(shuō)，如果年年都是這樣，還有多少房子給你賣啊，傻瓜都知道這是什么關(guān)系。

但任志強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲和貨幣政策沒(méi)有任何關(guān)系。他是這么推理的：如果說(shuō)有關(guān)系，那貨幣多了，都跑到房地產(chǎn)市場(chǎng)，那為什么有的城市漲有的不漲，三線四線那么便宜反而不漲呢？

這就是錯(cuò)誤的推理。因?yàn)槎贾?，中?guó)央行超發(fā)貨幣很嚴(yán)重。那為什么有的城市不漲甚至不漲，因?yàn)椋幢鉨線向下，而是因?yàn)槟莻€(gè)城市的土地供應(yīng)充足，供過(guò)于求，a線就會(huì)向下，那么價(jià)格（a:b）就可能不變甚至下降的。

比如，重慶房?jī)r(jià)被形容為中國(guó)高房?jī)r(jià)中的一股清流。重慶每年的投資上萬(wàn)億，顯然貨幣量很多，但它大規(guī)模供地，房?jī)r(jià)就沒(méi)有向其他城市那樣那么夸張。

而且，上面左圖中b線只是為了簡(jiǎn)化說(shuō)明才化成一條直線的。實(shí)際的情況下顯然不是，尤其在通脹情況下，它顯然是多階離散的，首先拿到錢的人在b線還未向下（價(jià)格為變）的情況下購(gòu)買資產(chǎn)，然后坐等升值，財(cái)富從后拿到錢的人那里轉(zhuǎn)移。

而且，如果人們都預(yù)期未來(lái)肯定會(huì)通貨膨脹，那么坐等升值，從而搭上便車從他人那里轉(zhuǎn)移來(lái)部分財(cái)富就是最理性的行為，再加上供給減少，稍有理智的人也會(huì)把錢投向房地產(chǎn)。

如果供給增加的足夠多，知道未來(lái)房?jī)r(jià)回報(bào)不多，人們不會(huì)去炒房，如重慶。而會(huì)把錢投向其他領(lǐng)域。

房?jī)r(jià)是貨幣、供給、需求三者綜合的結(jié)果。貨幣超發(fā)，限制供給，需求增加，顯然房?jī)r(jià)會(huì)上漲，這就是任志強(qiáng)一直對(duì)的原因。

大城市化是必然的趨勢(shì)，發(fā)展的目的要去滿足而不是壓制人們的需求。

最后，要讓任大炮啞火其實(shí)也很簡(jiǎn)單，從貨幣、供給去反方向做即可。

但是，在中國(guó)，你懂的，太難！