十一、“銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行”？

地產(chǎn)商本來想悄悄地發(fā)財(cái)，不料出來個(gè)胡潤(rùn)等各種國(guó)內(nèi)富豪排行榜，房地產(chǎn)富豪幾乎連年占據(jù)半壁江山。

“暴利”，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ)解釋，就是超額利潤(rùn)，即超過正常利潤(rùn)的那部分利潤(rùn)。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律表明，通過創(chuàng)新和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)獲得的超額利潤(rùn)，對(duì)社會(huì)有益；而壟斷的超額利潤(rùn)是壟斷者對(duì)消費(fèi)者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削，是不合理的。

一些專家認(rèn)為，無論如何，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地產(chǎn)業(yè)就是通過壟斷獲取的超額利潤(rùn)。

由中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研究會(huì)等作的一份調(diào)查結(jié)果顯示，我國(guó)私營(yíng)企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)差距大，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第二位的電力煤氣業(yè)高1倍多，比平均水平高5倍。

房地產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)一直是個(gè)具有誘惑力的行業(yè)，主要原因就是房地產(chǎn)投資可以利用財(cái)務(wù)杠桿以小搏大。

據(jù)央行的調(diào)查估算，近年來百分之七八十左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸；同時(shí)建筑商墊資開發(fā)已是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩。與此同時(shí)，很多開發(fā)商還通過“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)定”的形式在拿到預(yù)售許可證前就開始賣樓，玩起現(xiàn)金流游戲。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，存在著建筑商墊款和客戶的預(yù)售款這一其他行業(yè)不可能具有的優(yōu)勢(shì)，因此，與20%左右的銷售利潤(rùn)率相比，一些開發(fā)商的投入產(chǎn)出比就可達(dá)到數(shù)倍甚至數(shù)十倍?！皩y子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。”專家指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金逐年下降，說明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風(fēng)險(xiǎn)的泡沫。一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)業(yè)自有資金的利潤(rùn)率竟為同期社會(huì)平均利潤(rùn)的10倍以上，2002年甚至高達(dá)16倍。

業(yè)內(nèi)人士反映，在考察房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤(rùn)率，比行業(yè)平均利潤(rùn)更能說明問題。

綜合上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降：2001年為18。84%；2002年為17。53%；2003年為16。94%。

但同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤(rùn)率卻居高不下：2001年高達(dá)38。12%；2002年達(dá)到86。36%；2003年達(dá)到74。24%。

房地產(chǎn)開發(fā)商究竟是如何獲得暴利的？業(yè)內(nèi)人士反映，房地產(chǎn)行業(yè)暴利的玄機(jī)主要在以下三個(gè)環(huán)節(jié)：

一是開發(fā)前走門子，囤積土地。

從某種程度上說，房地產(chǎn)的超額利潤(rùn)一部分來源于政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。

表面上看，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)超過4萬家，是充分競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷，政府“一個(gè)口子”供地的土地儲(chǔ)備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，這部分壟斷利潤(rùn)很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入房地產(chǎn)企業(yè)。

在國(guó)外，土地占整個(gè)房地產(chǎn)成本的一半以上，而在我國(guó)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重不過20%左右。如果說土地批租是房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的源頭之一，那么征地和拆遷中的低補(bǔ)償則是其來源之二。

2003年7月1日以前，全國(guó)城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣等方式出讓的僅占5%，95%是協(xié)議出讓。

一般而言，透明度極低的協(xié)議轉(zhuǎn)讓的地價(jià)不到掛牌招標(biāo)地價(jià)的1/2。

以2003年12月8日，北京市首宗拍賣的地價(jià)為例，其底價(jià)是4。3億元，最終的成交價(jià)是9。05億元，若以“協(xié)議出讓”，價(jià)格不會(huì)超過底價(jià)，由此可窺見開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)上的暴利空間有多大。