房改房（俗稱單位房），因為大都是現(xiàn)房，所處的地段比較繁華，且擁有較為成熟和完備的配套設(shè)施，最近在二手房市場中十分走俏。

在房改房交易中，購房者面對的大都是信息不太明朗的"個體"，業(yè)內(nèi)專家提醒購房者需特別注意兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

注意一

搞清"芳齡"

二手房房齡的長短決定著房產(chǎn)的價值和能繼續(xù)使用的時間，過"老"的二手房導(dǎo)致房屋使用時間過短、折舊率太高、價值大幅貶值。而房改房房齡，由于特殊原因很難查詢，因此，買房者交易前需要搞清房改房的"芳齡"。

房改房的土地一般是政府劃撥的，不像商品房，在土地證上標(biāo)示出土地明確的使用年限。房改房只有在上市成交變成私房，并補(bǔ)交土地出讓金后，按照補(bǔ)交出讓金的時間開始計算70年使用年限，但這并不代表這樣的房改房就成了新房子。重新計算使用年限，表示業(yè)主可以在70年以后，才需要補(bǔ)交新的使用地價。如果以后二手業(yè)主再出售該房屋，使用年限就不能再重新計算了。

這樣，從房改房房產(chǎn)證的使用年限看不出真實房齡。幾經(jīng)交易的房子，房齡更是成了個謎。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人劉金梅介紹，可以從房改房的戶型、結(jié)構(gòu)了解其大致房齡。一般戶型越合理，配套設(shè)施越齊全，預(yù)留電容量等越大的房子越"年輕"。據(jù)房管局工作人員介紹，憑著房產(chǎn)證和戶主的相關(guān)證件可查詢房子檔案，這樣可以確定房改房的實際年齡。

注意二

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)

弄清房改房產(chǎn)權(quán)是房屋買賣的"必修課"。

據(jù)介紹，當(dāng)年職工參加房改購買房子時分三種情況：市場價、成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購房。按市場價購買的房子，產(chǎn)權(quán)歸個人所有。按成本價購買的房改房產(chǎn)權(quán)歸屬個人，但一般在5年后才可以進(jìn)入市場進(jìn)行交易，交易前要交納土地出讓補(bǔ)償金。按標(biāo)準(zhǔn)價購買的房子，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，具體按照售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重來確定。每種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，買房前要調(diào)查清楚。

大部分公房進(jìn)行房改時，原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)。根據(jù)國家政策，買房改房前，要拿到原產(chǎn)權(quán)單位是否保留或放棄部分產(chǎn)權(quán)的書面意見。要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣，并了解房屋的性質(zhì)。

據(jù)房管局工作人員介紹，1998年以前，許多職工都是標(biāo)準(zhǔn)價購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房。按相關(guān)規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價購得的房改房上市時，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間的差價。面對這種二手房改房，要確認(rèn)該房屋是否已按成本價補(bǔ)足費用。房改房上市前還必須補(bǔ)交公共分?jǐn)偯娣e的房款。

另外，房管局工作人員說，買房者要確認(rèn)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人。以家庭為單位的產(chǎn)權(quán)是家庭共有房產(chǎn)，購房前要拿到該房同住成年人同意該房上市、出售的書面意見。軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房，大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。

來源：大眾網(wǎng)

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