2010年05月14日 14:59鳳凰網(wǎng)財經(jīng)【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

以快制勝，平衡維穩(wěn)

如何讓一根塑料吸管穿過馬鈴薯？這個看似不可能完成的任務(wù)，被萬達成功破解。秘訣就是：快！足夠快的速度可以突破一切看似堅不可摧的壁壘。萬達獨特的“資金方程式”為其快速擴張?zhí)峁┝藦姶蟮馁Y金支持；“訂單地產(chǎn)、招商先行”模式，消除了萬達廣場招商的后顧之憂。兩相結(jié)合，打通了商業(yè)地產(chǎn)的“任督二脈”。因此，頭頂“中國最大商業(yè)地產(chǎn)商”光環(huán)的萬達，搶跑的速度越來越快，激情越來越充沛。

據(jù)媒體報道，2009年12月22日，洛陽萬達廣場開業(yè)，萬達年初制定的開業(yè)計劃宣告完成。一年內(nèi)開業(yè)8個萬達廣場、2個五星級酒店、新增收租物業(yè)面積150萬平方米，在逆市實現(xiàn)跨越式發(fā)展的同時，王健林讓業(yè)內(nèi)見識了“萬達速度”。而萬達廣場從開工奠基到滿場開業(yè)用時之短，更是不斷刷新萬達自己創(chuàng)造的行業(yè)紀錄：總建筑面積達28萬平方米的南京建鄴萬達廣場商業(yè)中心，從奠基到滿場開業(yè)僅300天的時間；15萬平方米的西安民樂園萬達廣場商業(yè)中心僅用12個月，9萬平方米的沈陽太原街萬達廣場室內(nèi)精品步行街則僅用了8個月。

截至2009年底，萬達已開業(yè)持有的商業(yè)物業(yè)面積達到400萬平方米。萬達廣場包括開業(yè)與在建項目，覆蓋全國50多個城市，物業(yè)面積合計超過1000萬平方米。萬達官方網(wǎng)站顯示，目前萬達總資產(chǎn)額達到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。2009年底，王健林再次高調(diào)宣布了萬達的宏偉藍圖：“萬達看好明年的經(jīng)濟形勢，2010年，萬達的商業(yè)廣場要繼續(xù)翻倍?！比f達確定2010年將新開業(yè)15個萬達廣場，2011年，計劃新開業(yè)20個萬達廣場。根據(jù)現(xiàn)有的建設(shè)速度和在談項目，2012年萬達廣場數(shù)量將超過80個，經(jīng)營性物業(yè)持有面積將超過1200萬平方米。

然而，在萬達快速擴張的同時，關(guān)于萬達的質(zhì)疑也不時見諸報端。曾經(jīng)有報道指出，萬達的利潤額和資產(chǎn)額不成比例。王健林對此給出的解釋是，這其實是個選擇的問題。目前階段萬達是先選擇規(guī)模還是利潤率？兩利相權(quán)取其重，王健林首選了規(guī)模，他的策略是先做大，再做強。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，由于大型購物中心地塊的稀缺性和商業(yè)地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性，快速的布局擴張意味著資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，由此獲得的資產(chǎn)抵押貸款融資平臺又將有力支撐企業(yè)的進一步擴張，最終，巨大的不動產(chǎn)資產(chǎn)平臺演變成巨大的資本平臺，屆時，變身為資本大鱷的萬達，臥榻之側(cè)，絕無他人鼾睡的余地。

在媒體采訪中，王健林曾表示：“萬達必須再快一點。快是戰(zhàn)略問題，必須要快?，F(xiàn)在是最后的機會，可以做大市場份額，可以積累經(jīng)驗，可以贏得未來的市場空間和話語權(quán)?！钡?，他同時也承認，速度快也是最大危險，如有閃失，萬達這樣的巨人也有可能一夜垮掉。萬達以商業(yè)地產(chǎn)為核心的四大產(chǎn)業(yè)具有較強相關(guān)性，這樣的模式在經(jīng)濟景氣之時，可謂一榮俱榮。然而，如何保證在經(jīng)濟不景氣時，四大產(chǎn)業(yè)不會一損俱損？

萬達內(nèi)部人士給出的答案是：萬達擁有平衡維穩(wěn)之道。首先，萬達本身的產(chǎn)業(yè)布局存在一定的互補性。商業(yè)配套的完善，對于住宅等銷售型物業(yè)的價格形成了有力支撐。同時，住宅價格易受到宏觀調(diào)控周期的影響，相較而言，商業(yè)地產(chǎn)的長期租約收入在一定程度上可有效對沖住宅價格的波動。其次，萬達廣場覆蓋了全國50多個城市，遍布全國一二三線城市，在區(qū)域性上有效分散了市場波動風險。再者，四大產(chǎn)業(yè)的目標市場錯位經(jīng)營，形成互補。萬達的購物中心、百貨和寫字樓，大多定位于中低端，四大產(chǎn)業(yè)中，只有酒店定位于純高端市場。2008年的金融危機對萬達的酒店業(yè)產(chǎn)生了較大沖擊，對購物中心、百貨等定位中低端的產(chǎn)業(yè)則影響不大。

然而，市場的競爭也在不斷加劇。從2009年開始，萬科、金地等傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商相繼涉足商業(yè)地產(chǎn)。在住宅開發(fā)領(lǐng)域擴張迅猛的國字號巨頭保利地產(chǎn)，也在2009年開始將商業(yè)視作一個非常重要的利潤增長點，并加大了在商業(yè)領(lǐng)域的投入。而富力地產(chǎn)、雅居樂、華僑城等一大批開發(fā)商，均已在商業(yè)和旅游地產(chǎn)方面布下重金。為何習慣了住宅開發(fā)短期套利行為的開發(fā)商們，會集體向商業(yè)地產(chǎn)進軍？

這正是眾多住宅開發(fā)商想要“偷師”的萬達秘密法寶之一：許多城市的土地出讓都捆綁一定比例的商業(yè)配套，而萬達的城市綜合體概念恰恰迎合了各地政府的現(xiàn)實需求，因此，萬達在拿地方面具有無可比擬的競爭優(yōu)勢。另外，持有型物業(yè)的增加，也可優(yōu)化開發(fā)商的資產(chǎn)配置，為其提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。多年來的市場培育和快速擴張，萬達已經(jīng)牢牢占據(jù)了各主要城市的核心地段，積累了寶貴的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗和人才。此時，“巨無霸”萬達看起來多少有些高不可攀，這也暗合了王健林“先做大，再做強”的用意。

資本之途，任重道遠

2006年后，打通了“任督二脈”的萬達看上去“非常完美”，然而，“怎么做怎么順”的王健林也有失意之痛，那就是萬達輾轉(zhuǎn)的上市之路。

2003 年央行啟動對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，頒布震動業(yè)內(nèi)的“121號文”，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。這對專注于商業(yè)地產(chǎn)的萬達帶來的打擊，要遠遠甚于住宅開發(fā)商?！把胄袑﹂_發(fā)商的要求是自有資金不得少于總投資額的30%，其實這是對住宅項目的要求。對于商業(yè)項目，則是全面封殺?！蓖踅×痔寡?，“萬達2004年憋得夠嗆，差點沒挺過去?！?/p>

2005年初，萬達最初的設(shè)想是境外IPO，在當時轟轟烈烈的民營企業(yè)紅籌上市背景下，這條路看似最為穩(wěn)妥。然而，2005年，香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市大門開啟，魚貫而入的領(lǐng)匯基金(00823.HK)、泓富基金(00808.HK)和越秀基金(00405.HK)成為2005年香港資本市場上一道亮麗的風景線，從而為王健林提供了另一種看上去更為美妙的路徑。在與外資大行的一輪輪接觸中，王健林得到“高人”指點，最終，澳大利亞麥格理銀行的REITs方案雀屏中選。

2005年，萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式逐漸企穩(wěn)，作為萬達戰(zhàn)略投資者的麥格理銀行浮出水面。2005年7月，麥格理銀行以5000萬美元和3800萬美元優(yōu)先債的代價持有萬達9家商業(yè)廣場28%的股權(quán)，這9家商業(yè)廣場，正是當時萬達REITs擬上市的主要資產(chǎn)。雙方約定合資成立商業(yè)管理公司，將萬達9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，募集目標在10億美元以上。2005年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。按照當時的進程，萬達REITs極有可能成為內(nèi)地繼越秀基金之后，赴香港上市的第二只REITs。

然而，萬達與麥格理的REITs上市計劃并不順利。2006年7月，國家部委聯(lián)合下發(fā)嚴格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)的“171號文”，萬達麥格理REITs計劃最終擱置。當時有消息稱，萬達租金水平較低，難以達到海外機構(gòu)投資者和香港證監(jiān)會的要求，才是其上市失利的真正原因。在媒體采訪中，王健林對此坦言：“REITs是我判斷失誤。最想玩?zhèn)€不一樣的，耽誤了。要是赴港上市，2006年肯定掛牌了。”

2006年9月，做為REITs未果的一種補償方案，麥格理通過發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)為萬達在海外募集了1.45億美元資金，這也是首筆涉及中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項目。然而，這筆資金對于萬達而言，不過杯水車薪。而且，按照當時國家外匯管理局的政策，即便CMBS繼續(xù)發(fā)行，在海外以美元募集的資金，短時期內(nèi)仍無法兌換成人民幣，遠水難解近渴，這筆資金對萬達融資的迫切需求沒有任何實質(zhì)性的幫助。而此時，紅籌上市大門在“10號文”頒布后也已關(guān)閉。2007年，王健林公開宣稱，萬達不會放棄上市，而是踏上更高的起點：國內(nèi)A股IPO。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市前大舉拿地，沖擊業(yè)績，以圖上市賣個好價錢，是業(yè)內(nèi)的慣常做法，萬達也不例外。據(jù)不完全統(tǒng)計，在2008年底房地產(chǎn)行業(yè)遭遇低谷之時，萬達開始出手抄底土地市場，先后在成都、上海、唐山等城市連續(xù)出手，僅2008年第四季度一共投入了50多億元用于增加項目儲備。2009年，則在武漢、吉林、天津、長春、合肥、福州等城市先后投下巨資。2009年10月，萬達以11.22億元一舉拿下白云新城四幅地塊，并計劃投入50億元將之開發(fā)成為一個集商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓于一體的城市綜合體項目，引起廣州地產(chǎn)行業(yè)震動。2009年內(nèi)，包括開業(yè)、在建項目，萬達將在上海落實5個商業(yè)廣場項目。除此之外，石家莊、宜昌、武漢、大連、重慶、南京等地也相繼傳出萬達旗下商業(yè)廣場開工的消息。萬達激增土地儲備、加大開工被看作是其上市前的開場白。

2009年9月，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)完成了第二輪私募。繼2009年初成功引進建銀國際作為基石戰(zhàn)略投資者后，此次完成的第二輪私募中，建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家投資機構(gòu)、三家民營企業(yè)和投資人張大中最終獲配。兩輪私募合計募集資金超過40億元，第二次私募的價格更高達每股17元，無論是資金規(guī)模還是認購價格，均創(chuàng)下中國民營企業(yè)內(nèi)地私募之最。“時間短、效率高、效果好”，王健林很滿意第二輪私募的成果。

據(jù)媒體報道，萬達商業(yè)地產(chǎn)2009年的利潤預(yù)計在35億元左右。業(yè)內(nèi)人士分析認為，這部分利潤僅是萬達商業(yè)地產(chǎn)售樓部分，其持有物業(yè)隱形資產(chǎn)巨大。但僅根據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)35億元的利潤來看，根據(jù)此次私募市盈率約10倍計算，萬達商業(yè)地產(chǎn)估值至少達300億元以上。知情人士透露，萬達此次并非整體上市，擬上市的業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、公寓和住宅等主業(yè)，而萬達擁有的連鎖百貨、文化院線等業(yè)務(wù)資產(chǎn)，并不包括在此次上市資產(chǎn)包中。關(guān)于萬達上市的進程，王健林顯得信心十足：“萬達已完成了股改，進入了上市的申報程序，我們希望盡快上市，計劃是明年(2010年)，最遲后年(2011年)?！?/p>

萬達股權(quán)結(jié)構(gòu)（來源：新財富）

2010年4月初，萬達官方網(wǎng)站悄悄完成了改版，在原來的域名下，萬達集團變身為大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司。投資者關(guān)系等上市公司欄目赫然在列，已初見上市公司框架。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)的工商登記資料顯示，其成立于2002年9月，注冊資本36億元，萬達集團持有其58.2%股權(quán)，王健林個人持有7.4%(圖2)。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)官方網(wǎng)站顯示，其于2009年12月整體變更為股份有限公司，是萬達旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務(wù)平臺，核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體，旗下包括萬達廣場、高級酒店和住宅項目三個業(yè)務(wù)板塊。其中，萬達廣場已完工項目為18個，28個項目在建；高級酒店已完工7個，20個在建；住宅項目較少，已完工7個，2個在建。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)計劃在2010年新開業(yè)15個萬達廣場，7家五星級或超五星級酒店。

至此，萬達上市已經(jīng)萬事俱備，只欠東風。然而，2009年底開始的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)上市公司板塊表現(xiàn)持續(xù)低迷，為此時沖擊上市的萬達，蒙上了一層陰影。是金子總會發(fā)光，萬達上市也許只是早晚的事。萬達幾百億元的資產(chǎn)一旦掛牌上市，馬上可以換來數(shù)額巨大的現(xiàn)金流，加上公司旗下大量持有型物業(yè)的租金收益，足以長期支撐賬面盈利和抬升股價，王健林本人的身家自然也將水漲船高，再次邁上新臺階。這個地產(chǎn)江湖最后的“隱形大佬”距離浮出水面的時間越來越近了。

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