2010年04月26日 10:04理財周報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

張莉 施維 鄒婷 尹娜

房貸徹底調查：二套房一刀切必須五成，三套房廣州東亞恒生寬松，北京工行六成，上海不商量

4月17日，“對房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸”的條文一出，業(yè)內一片嘩然。這是管理層繼4月11日房貸緊收警鐘敲響之后的七天之內的第四次調整房地產政策。

在所有銀行二套房貸首付五成、利率上浮10%時，您是不是也在找尋，哪些銀行三套房已經停貸，哪些銀行的首套房還在閑庭信步地走在時代的前沿？面對調控風暴，各家銀行又在如何落實？4月19日至4月23日，理財周報記者兵分三路，實地走訪廣深、滬杭和北京地區(qū)的銀行網點，為您奉上各家銀行新規(guī)施行的最新資訊。

廣深地區(qū)，工行建行直接拒絕了三套房貸業(yè)務，外資行中也只有東亞和恒生表示“萬事好商量”。

滬杭地區(qū)，四大國有行起了表率，沒有一家欣然接受三套房貸的業(yè)務。上海地區(qū)沒有一家銀行表示接受三套房貸，杭州也僅有渣打、招行在政策緊縮的情況下一如既往。

首都北京，建行、光大三套房業(yè)務已經全面停止，工行針對多套房客戶的新的政策，即將出臺統(tǒng)一的新標準，現在執(zhí)行的是首付六成，利率上浮20%。

廣深：三套房貸廣州東亞恒生寬松，花旗深做穗停

理財周報記者通過走訪廣州12家銀行發(fā)現，已有農行、中行、建行、民生和匯豐停掉三套房貸。首套房按揭貸款能夠做到三成首付、七折利率優(yōu)惠的僅剩建行、匯豐、恒生和渣打4家銀行，其中部分要求購房面積90平方米以下。

“第三套房貸我們肯定不做了，絕對不可能跟國家政策對著干的嘛。”建設銀行廣州五羊支行章行長明確表示，“現在二套房已經很嚴格了，只要征信系統(tǒng)查到你或家人有貸款買過房，就肯定算二套房的了，那最多就只能貸五成，利率要上浮10%。其實大行里頭，我們不算最緊的了，隔壁的中行，基本上所有的房貸都停了?！?/p>

問及一套房的優(yōu)惠情況，章行長說，“首付三成，利率七折，這是最優(yōu)惠的了。首付五成我們年初就不做了，今年信貸比較緊，要辦的話盡量月底過來，因為月初放款容易一些?，F在跟過去一年的額度給你自由使用不同，分行每個月下放額度，月初相對寬松一些?！?/p>

理財周報記者再以購房者身份來到中行廣州五羊支行，大堂經理聽到是要辦房貸，態(tài)度冷淡?！艾F在就算你是第一套房，我也沒法兒回復你到底按什么政策來執(zhí)行，現在變化太快了，等明確的規(guī)定出來之前可能都得觀望?！?/p>

據透露，中行不僅對新客戶如此，對已經受理業(yè)務但沒有放款的老客戶也相當嚴苛：要求所有材料重新審核，按照國務院最近的規(guī)定執(zhí)行。記者從民生銀行廣州分行了解到，該行也已經暫停了第三套房貸的發(fā)放。

比較而言，農行五羊支行對房貸客戶相對熱情，她聽到說是想辦一套房貸，希望首付和利率越低越好之后，惋惜地說，“你怎么不早幾天過來？！就昨天，4月20號，我們才接到要收緊的新規(guī)定：首套房首付40%，利率下浮30%；首付20%，利率下浮15%；首付30%-40%之間，利率下浮20%。第二套房首付肯定要50%以上，利率上浮10%；三套房貸最近很難申請了，基本不做了?！?/p>

在所有廣州的外資行中，匯豐銀行一直是房貸政策最嚴格的一家。該行中信支行卓越理財中心客戶經理梁小姐表示，“三套房沒得說，肯定不做了，我們行從來都是絕對緊跟政策的；二套房首付50%，利率上浮10%。一套房90平方米以下，可以辦到首付30%、利率七折的優(yōu)惠；但90平方米以上就只能是八折利率?！?/p>

理財周報記者走訪發(fā)現，在廣州即便與當下最“爽快”的中資銀行相比，東亞、渣打、恒生等外資銀行的房貸也更寬松。

“我今天有個客戶想做第四套房貸款，請示了下分行領導，明確說可以做?！?a href="http://www.dali56.com/app/hq/hkstock/hk00023/" target="_blank" title="東亞銀行 00023">東亞銀行北京路支行林先生告訴理財周報記者，“我們行的房貸政策現在還比較寬松，一套到五套都可以做。一套房90平米以下，首付兩成，以上三成；利率一般都只能做到8.5折，只有在我們行有20萬元以上資產或者能介紹業(yè)務或客戶過來的客戶，才能申請到8折利率，要分行副行長批的?！?/p>

“二套房首付五成，利率上浮10%；三套房首付五成，利率上浮25%，四五套首付和利率都更嚴一些?！绷纸浝碚f，“現在處于一個混亂的時期，外資銀行在房貸整體控制方面，會適度放松一些。”

無獨有偶，恒生銀行五羊支行的客戶經理韋小姐也表示，“現在中資行房貸收得很緊，最近蠻多客戶過來我們這邊貸款的?！彼f，恒生銀行一套房利率還有七折，首付要三成；二套首付五成，利率上浮10%；三套房首付51%，利率上浮15%。

渣打銀行廣州林和支行的個貸經理何小姐告訴理財周報記者的一二套房情況與恒生銀行一樣。不過，如果到渣打做三套房貸款，首付要到60%，利率也是上浮15%。

何小姐提醒說，“現在處于房貸政策變化期，買二手房時最好跟中介提前商量好，在合同里加入條款規(guī)定，如果承諾的房貸與最后審批的情況不吻合，合同自動失效?！?/p>

在深圳，中資行中，建行、工行、興業(yè)銀行等都已停止三套房貸業(yè)務，平安則表示，名義上不會放貸，若與該行關系比較好的優(yōu)質客戶，可以寬松到首付5成，利率上浮10%-15%的優(yōu)惠政策。

對于首套房，目前能爽快答應房貸業(yè)務的外資行，深圳也只有花旗、匯豐、永亨和東亞4家銀行。其中花旗、東亞及永亨銀行首套房貸可以首付兩成，利率下浮15%，但也有明顯的條款限制不許提前還款。若在貸款一年內完成全額還款，將罰3%利息，2年內還款完成，將罰2%利息，2年以上還清則被罰一個月的利息。

俗語說，上有政策，下有對策。針對日益縮緊的房貸政策，不僅銀行想盡辦法實現利益最大化，連房產公司也為購房者費盡心機。在深圳，平安銀行相關負責人表示可以使用轉按揭的方式變相的減少首付款。例如現購買100萬的，首付30萬貸款70萬。如果該房上漲至120萬，先通過擔保公司將房本從該銀行贖回后，再找另一家銀行重新按揭，這時以120萬的房價重新貸款，并按消費貸款來操作，這樣可以貸出84萬，首付36萬通過這樣的方式就可以周轉出8萬的現金。

深圳某房地產評估公司建議，購買第三套房的人士可以與其無購房史的親屬一起購買，使其親屬成為主貸人，但在設定權益時，主貸人可以設定為1%，而實際購買人占有99%的權益。通過這種方式可以繞過第三套房的政策，享受相對優(yōu)惠的房貸政策。

滬杭：三套房滬上銀行全拒，杭州招行渣打仍可貸

理財周報記者經過調查發(fā)現，無論是上海還是杭州，對于二套房貸款，各行均嚴格按照國務院政策要求，規(guī)定貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對于二套房的劃定，盡管二套房貸實施細則尚未公布，但各銀行均開始采取“新老劃斷”方式嚴格執(zhí)行房貸新規(guī)。“14日之前簽訂房貸合同的，按照老政策執(zhí)行；14日之后的，執(zhí)行房貸新政?！苯恍泻馍铰分械南嚓P人士稱。

對于三套房貸款，滬上的四大行明確回應說“暫不做處理”，盡管工行上海肇嘉浜路支行的相關負責人安慰道：“由于內部文件還未正式下發(fā)，可以幫忙一試，成功與否就不知道了”。

而寧波銀行、江蘇銀行等部分城商行已經暫時停止接受第三套房貸的申請，房貸政策向來比較優(yōu)惠的南京銀行上海分行表示，目前三套房貸在該行已經停止辦理，以后可能會在國務院規(guī)定的對第三套房的貸款利率上進一步上浮15%-20%，首付比例一定超于五成，不過具體的詳情誰也說不準。杭州銀行上海分行、上海銀行徐匯支行相關人士透露，即便第三套房貸首付成數高于五成，在其銀行估計也很難被審批。

外資行中，南商和恒生明確表示嚴格執(zhí)行國家規(guī)定暫停三套房貸，東亞和花旗等也模棱兩可各執(zhí)一詞，觀望甚于回應。渣打表示細則正在研究，但表示定會大幅度提高貸款首付款比例和貸款利率。華僑銀行更是回應說，4月20日之前如果是以家庭為單位的第三次貸款，只要出具一張假的離婚證書，就可以幫其以二套房貸來處理，眼下就不好說了。

在杭州，上海銀行杭州分行、中信銀行平海支行、工行錢江支行、恒生杭州分行等異口同聲回絕了三套房貸業(yè)務的辦理。杭州銀行高新支行也接到口頭通知，三套房首付6成，利率上浮30%，但是具體辦理還要執(zhí)行嚴格規(guī)定。只有渣打杭州分行和招行高新支行大有商量的余地。

“三套房首付要6成，利率要上浮20%”，渣打杭州分行房貸業(yè)務相關負責人告訴理財周報記者，“不過我們不做蕭山區(qū)和太偏離錢塘江的房子，另外，70平米以下的也拒不接受”。

該負責人還表示，該行一套房貸仍可享受首付四成，利率七折的優(yōu)惠政策，如果以貸款100萬還款期限30年來計算，使用活利貸，不管是一套房還是二套房，30年總利息約55萬元，相比普通住房節(jié)省近60萬元，對于二套房更加適用，除了成功辦理該項業(yè)務后一次性收取1000元手續(xù)費外，最多可節(jié)省60%的利息。

對于首套房，杭州各大銀行仍然敞開大門迎接各位潛質客戶。上海銀行杭州分行予以首付四成，利率可以在7.5折-8.5折之間浮動。招商銀行高新支行也應承首付四成，利率下浮10%-20%之間。只有渣打，如果征信系統(tǒng)優(yōu)良、能提供3個月內工資明細和其他符合該行要求的一定數額資產的VIP客戶仍可以享受到七折的利率優(yōu)惠。

在上海，對于首套房貸款，首付比例一般都在三成至四成徘徊，由于國務院通知中并未對首套房的貸款利率作出限制，各行的操作層面并不統(tǒng)一。

四大國有行中，首套房貸政策沒太大變化，依然靈活地根據貸款人的優(yōu)質級別、工資狀況和還款能力，利率維持在7.5-8.5折。外資行中，渣打回應說90平方米以下首套房執(zhí)行2成首付，90平方米以上首套房執(zhí)行3成首付，利率根據客戶資質和銀行風險評估定價。

北京：工行多套房貸款首付60%，利率1.2倍，建行、光大第三套房不讓做

工行北京分行人士對記者表示，工行目前的標準是，如果之前已經購買兩套房以及以上，屬于多套房客戶，針對多套房客戶的新的政策馬上就會有統(tǒng)一的標準出臺，現在執(zhí)行的是首付六成，利率1.2倍。

該人士說：“不用說多套房，現在第二套房貸款，所有的銀行也都統(tǒng)一標準了，也就是首付五成，利率1.1倍。這些都是嚴格執(zhí)行的?！?/p>

該人士還表示，如果之前有多套房，目前只有做房屋抵押貸款可以有基準利率，但是在首付方面仍舊是40%，并且貸款金額只能是抵押房產的70%，只是在利率方面可以按基準利率。

“如果您現在能馬上辦下來的話，比如您是我們行的優(yōu)質客戶，還能給您在利率上打個九折，再過段時間新政策下來了可能就不一定了?！?/p>

該人士表示，優(yōu)質客戶是指在機關、團體、醫(yī)院、學校工作的人士，或者之前在工行的金融資產達到100萬以上的，也或者此前在工行貸過款，并且還款記錄良好的人士。

記者又咨詢光大銀行，光大銀行北京分行人士表示，第三套還是多套房的認定標準是以家庭為標準，目前不發(fā)放第三套房的貸款。光大銀行目前第二套房也是嚴格執(zhí)行首付50%，利率為基準利率。

而建行北京分行人士也表示，第三套房貸目前不做了，而第三套還是多套房的是以家庭為單位。關于建行的第二套房房貸，該人士對記者說：“現在不管哪家銀行都會嚴格執(zhí)行國家政策，二套房首付50%，利率上浮10%，也就是1.1倍，不能低于這個利率?！?/p>

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