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如果未來房地產貸款利差減少、房價下跌，會對商業(yè)銀行資產產生何種影響？
近期，中國銀監(jiān)會發(fā)出緊急文件——<中國銀監(jiān)會關于開展商業(yè)銀行房地產貸款業(yè)務風險自查工作的通知>
，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產貸款展開風險自查。但這并非常規(guī)性的自查，在文件中，銀監(jiān)會要求銀行展開“房地產貸款業(yè)務風險壓力測試”，尤其提到進行個人住房貸款成數專項壓力的測試。
“就是模擬如果未來銀行房貸成數調整，對銀行不良率、利率等指標產生的影響。”一家國有商業(yè)銀行零售信貸部負責風險管理的人士說，“風險自查是常規(guī)性的，但這個風險壓力測試是全新的，以前這么大規(guī)模的從來沒有過?！?nbsp;
經過兩輪房地產調控，大城市高漲的房價不僅沒有回落，近兩個月反而迎來新一輪全面上漲浪潮，各大商業(yè)銀行個貸扭轉頹勢，“房貸日子紅火，銀監(jiān)會肯定高度關注潛藏的風險了”。上述人士稱。記者從多家銀行了解到，他們已經開始做壓力測試的前期準備。
按照<通知>
要求，各銀行需在8月17日前將自查報告報銀監(jiān)會。而個人住房貸款成數專項壓力測試應形成獨立報告，作為自查報告附件一同上報。首次壓力測試
“在國外(地區(qū))，風險壓力測試是很普遍的風險管理方法。”銀監(jiān)會監(jiān)管二部一人士7月20日說。
2005年年底，香港金管局擔心本港某些銀行可能未必承受得起息率大幅飆升而遭到重創(chuàng)，曾進行一套壓力測試，評估在大幅加息的環(huán)境下各家銀行面對的影響。但在中國內地，尚屬首次。
“前段時間，銀監(jiān)會請了普華永道為商業(yè)銀行做壓力測試的培訓?！币还煞葜粕虡I(yè)銀行零售信貸部副總說，“其實就是模擬，如果房價下跌或者其他政策改變的各種情境下，給銀行帶來的壓力?！?/p>
測試分為兩個部分：房地產貸款綜合壓力測試和個人住房貸款進行專項壓力測試。
<通知>
說，各商業(yè)銀行應對本行房地產貸款業(yè)務實施風險費用總成本的壓力測試，測試范圍包括：本行房地產類貸款(含：土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)住房貸款)、其他使用房地產作為抵押品的貸款，測試所用基數數據為2007年6月底數據，時間間隔頻度為6個月，壓力情景分輕度、中度、重度三級?！皽y試完成后，哪些指標對銀行影響最大，哪些銀行屬于高危一族，最受重創(chuàng)，會比較清楚?！鄙鲜鲢y行人士說。值得關注的是，<通知>
中單獨列出，要求商業(yè)銀行進行個人住房貸款成數專項壓力測試。<通知>
表示，這個測試的風險壓力因素為個人住房貸款成數，分65%、60%、55%、50%四檔設定壓力情景。對此，記者采訪的三家銀行人士均認為，這個<通知>
出臺具有導向意義，一個是讓銀行提高抗風險管理能力。另一個則是，“要專項測試貸款成數下降的壓力，可能為未來政策決策提供判斷基礎?！贝饲笆袌錾嫌袀餮?，有關部門醞釀將購房首付款的比例從最低二成，提高到四至五成，這將意味著政府有可能對房地產熱采取有史以來最猛的一劑“藥”。但他們均表示，目前還未聽到任何有關要提高按揭首付款比例的消息。除了壓力測試，銀監(jiān)會此次還要求進行房貸自查，各銀行要對2006年9月至2007年6月房地產貸款情況和月度趨勢變化進行情況分析。原則上應包括房地產貸款增長變化，不良貸款變化，貸款向房地產行業(yè)的幾種情況，使用本行貸款的房地產開發(fā)企業(yè)數量及信用、資質情況，對同一房地產項目既發(fā)放開放貸款又發(fā)放按揭貸款情況，房地產開發(fā)項目房屋空置率和企業(yè)自有資金與使用貸款情況對比等。
房貸猛增后的變數
最近房地產市場再度升溫，而房貸一路高歌猛進，銀行抗風險能力再度引起監(jiān)管部門關注。
“房貸好得超過我們預料，以前個人房貸在個貸的比例都很少超過90%以上，現在都有超過95%，尤其是一些銀行的上海分行?！笨偛课挥谏虾５囊患夜煞葜粕虡I(yè)銀行內部人士說。
“目前房價開始重啟了新一輪上漲，但接下來，上漲可能面臨新一輪緊縮的措施?！苯煌ㄣy行首席經濟學家連平說，比如利率持續(xù)上升，不少房貸客戶將不堪重負，很可能會提高銀行房貸的違約率。
“盡管個貸看上去風險比較小，但在房地產波動很大的情況下，風險也會加大，目前房地產又開始大漲，未來有可能會，銀行應該提早預防。”連平說。
不過，記者采訪中發(fā)現，多數中資銀行的個貸部門人士，仍然認為個貸風險并不大，對個貸仍持鼓勵態(tài)度，并無出臺政策控制個貸，只有部分銀行進行窗口指導，對于房價上漲過快的區(qū)域進行風險提示。“考慮CPI指數上漲和人民幣升值，房價不會大跌，最多是結構性和區(qū)域性調整。”一位上市銀行零售信貸部負責人說。
各個銀行對風險的防范，主要集中在對于假按揭的關注，而對于房地產開發(fā)貸款，一些銀行則是反思此前過于謹慎的策略。
“中國銀行業(yè)從來沒有經歷過房價下跌帶來的痛苦調整。未來一段時間，房地產面臨的市場將會更加波動，但銀行其實是缺乏系統(tǒng)的數據和歷史經驗，來準確評估面臨的風險壓力?！鄙鲜鰢猩虡I(yè)銀行零售信貸部人士說。
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編輯：
徐會玲
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