活動(dòng)策劃：?柯?鵬?唐文祺????主?持?人：?唐文祺??????整?理：?唐文祺?實(shí)習(xí)生?唐皓

剛剛公布的6月份“國(guó)房景氣指數(shù)”已達(dá)103.63點(diǎn)，比5月份上升0.31點(diǎn)，同比上升0.70點(diǎn)，這是連續(xù)三個(gè)月來(lái)同比、環(huán)比幅度雙雙表現(xiàn)上升；同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，2007年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1％，創(chuàng)下了23個(gè)月來(lái)新高紀(jì)錄，房?jī)r(jià)快速上漲的總體趨勢(shì)已經(jīng)明顯。在剛剛公布了系列指數(shù)之后，央行的“加息、降稅”組合拳立馬出手，這套組合拳的實(shí)質(zhì)意義何在？將對(duì)樓市產(chǎn)生何種影響？此次上證第一演播室請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士為網(wǎng)友作出解答。

指數(shù)飆升?供需矛盾是關(guān)鍵

主持人：從這些發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，持續(xù)上升的趨勢(shì)非常明顯，是否表明樓市發(fā)展開(kāi)始過(guò)熱了？數(shù)據(jù)上升主要是由什么原因造成的？

宮萍：從6月份的“國(guó)房景氣指數(shù)”和國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可知，除大城市價(jià)格上漲外，其它如一些二類城市的房地產(chǎn)價(jià)格也處于快速上漲階段。這都說(shuō)明目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展活躍度較高。

分析數(shù)據(jù)的攀升主要原因是：第一，全國(guó)各城市經(jīng)濟(jì)處于快速增長(zhǎng)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人民生活水平提高，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。其次，房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，主要跟供需關(guān)系有關(guān)。城市的快速發(fā)展，吸引眾多非本城市人口來(lái)發(fā)展，由此，帶來(lái)強(qiáng)勁購(gòu)房需求，而對(duì)于供給來(lái)說(shuō)，一定區(qū)域的土地供給量是一定的，供需的矛盾導(dǎo)致個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格一路攀升，也在很大程度上拉高整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。第三，6月份“國(guó)房景氣指數(shù)”中關(guān)于房屋施工面積的增加，凸顯政府為進(jìn)一步滿足消費(fèi)者購(gòu)房需求而采取增加供給的措施，以此來(lái)進(jìn)一步緩解供需矛盾。

“二率”齊動(dòng)?確保三方平衡

主持人：在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了6月份最新CPI為4.4％之后，市場(chǎng)預(yù)期已久的加息“組合拳”便一舉出擊，此次加息調(diào)控會(huì)產(chǎn)生何種影響？

宮萍：此次央行加息主要針對(duì)的是目前GDP和CPI增速過(guò)快，希望通過(guò)此次加息來(lái)進(jìn)一步調(diào)節(jié)和穩(wěn)定CPI的增長(zhǎng)幅度，維護(hù)物價(jià)的穩(wěn)定發(fā)展，起到抑制和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期。從這次加息和下調(diào)利息稅來(lái)看，政府在調(diào)控過(guò)程中已將房市、股市、儲(chǔ)蓄這三者有機(jī)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行調(diào)控，目的是這三者之間的流動(dòng)資金處于平衡狀態(tài)，這樣的組合方式是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論要求的，對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控是具有重大意義的。但因此次利息上調(diào)應(yīng)主要針對(duì)CPI漲幅過(guò)高導(dǎo)致而成的，對(duì)于樓市的實(shí)效不可能在一時(shí)之間顯現(xiàn)出來(lái)。

從目前全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，老百姓的資金基本是在房市、股市、銀行儲(chǔ)蓄之間互換。之前單一的靠調(diào)控某一因素，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)天平狀態(tài)，一頭低了，另一頭勢(shì)必會(huì)上升，因此，會(huì)出現(xiàn)股市和樓市的互動(dòng)現(xiàn)象。為了很好解決這個(gè)問(wèn)題，5月30日股市交易印花稅進(jìn)行上調(diào)，希望在股市和房市之間找個(gè)平衡。而此次政府調(diào)控又從兩個(gè)方面入手，一是提高存貸款利率，一是降低利息稅。

然而此次調(diào)控并不是終結(jié)，如果下一步CPI出現(xiàn)超出合理范圍的情況，仍然還會(huì)有再次調(diào)控的可能。采取的方式應(yīng)該是房市、股市、儲(chǔ)蓄三方面來(lái)進(jìn)行調(diào)控，讓老百姓作出適合自己的理性投資決定，改變這種一味追求房市的觀念。另外，從抑制投資，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度考慮，未來(lái)還可能會(huì)有物業(yè)稅的征收，但對(duì)于征收標(biāo)準(zhǔn)、征收房屋類型應(yīng)該作一界定。

展望未來(lái)?房?jī)r(jià)上漲將趨緩

主持人：結(jié)合此次國(guó)家公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和最近剛剛實(shí)施的加息“組合拳”政策，未來(lái)在政策方面是否還會(huì)有別的動(dòng)向？中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)如何表現(xiàn)？

宮萍：6月份的“國(guó)房景氣指數(shù)”同比環(huán)比均呈現(xiàn)上漲狀態(tài)，這充分顯示我國(guó)樓市呈整體上升趨勢(shì)。一方面說(shuō)明全國(guó)經(jīng)濟(jì)處于不斷上升通道中，另一方面，作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)仍然具有一定活力，具體將表現(xiàn)為：第一，商品住宅開(kāi)發(fā)投資處于快速增長(zhǎng)階段。其次，是住宅施工面積明顯高于辦公和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，可以看出，政府將把解決老百姓住房問(wèn)題，提到一個(gè)重要日程。最后，商品住宅空置面積同比有所下降。這也反映出商品住宅市場(chǎng)在一步一步趨向良性發(fā)展。

而加息作為宏觀調(diào)控的一種形式，效果在短期內(nèi)還無(wú)法顯現(xiàn)，主要應(yīng)從長(zhǎng)期實(shí)施來(lái)看。未來(lái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)，成交價(jià)格漲幅會(huì)進(jìn)一步趨緩，政府在2007年大力推出限價(jià)房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，從增加供給角度入手，來(lái)緩解快速增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，這對(duì)于房?jī)r(jià)上漲趨緩起到巨大作用，成交量仍會(huì)處于上漲狀態(tài)。

投資風(fēng)向?聚焦地區(qū)調(diào)控措施

北京：

200萬(wàn)平方米“經(jīng)適房”排上日程

北京市今年計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)的200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)確定了13個(gè)項(xiàng)目，其中，宋家莊已經(jīng)完成招標(biāo)，常營(yíng)則正在進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備，有望成為第二塊上市的經(jīng)適房地塊。

據(jù)悉，今年上半年北京市已經(jīng)推出西三旗、花鄉(xiāng)、石景山金頂街、清河小營(yíng)、東鐵匠營(yíng)、常營(yíng)組團(tuán)等8宗“兩限房”項(xiàng)目土地，面積約136公頃，規(guī)劃建設(shè)面積約247萬(wàn)平方米（含配建廉租房11萬(wàn)平方米），相當(dāng)于今年推出計(jì)劃的79%。也就是說(shuō)，今年僅剩兩成“兩限房”用地未供應(yīng)。

據(jù)了解，今年市政府計(jì)劃推出200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房，300萬(wàn)平方米“兩限房”和30萬(wàn)平方米廉租房。除“兩限房”供應(yīng)已經(jīng)近8成外，經(jīng)適房用地供應(yīng)也在有序推進(jìn)，蘇家坨、玉橋東等項(xiàng)目都在進(jìn)行前期手續(xù)和拆遷。根據(jù)有關(guān)部門的計(jì)劃，這13個(gè)項(xiàng)目都將于今年年底前陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。（唐文祺）

上海：

樓市遭遇調(diào)控“車輪戰(zhàn)”

為打擊囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)違法行為，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，一項(xiàng)為期一年的專項(xiàng)整治工作已正式由上海的十個(gè)政府部門協(xié)同展開(kāi)。就房地產(chǎn)閑置土地和房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查的有關(guān)工作，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)表示，下階段有關(guān)部門將采取三項(xiàng)措施，力保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)調(diào)控。

首先，擬訂《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控三年滾動(dòng)計(jì)劃》，預(yù)測(cè)2007-2009年度的住宅用地需求，對(duì)未來(lái)三年本市新增土地供應(yīng)量作初步規(guī)劃，并將根據(jù)市場(chǎng)情況作相應(yīng)完善和修正，加大對(duì)土地供應(yīng)節(jié)奏的調(diào)控。其次，進(jìn)一步加大配套商品住房和中低價(jià)、中小套型普通住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。據(jù)悉，今年下半年初步確定的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地計(jì)劃中，住宅用地還將推出約1000公頃。最后，將繼續(xù)加大存量土地的清理，采取“控增逼存”方式，進(jìn)一步推進(jìn)土地利用。

此外，關(guān)于房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查，本市房地、建設(shè)、監(jiān)察、物價(jià)、工商、財(cái)稅、審計(jì)、規(guī)劃等十部門成立了專項(xiàng)整治的聯(lián)席會(huì)議，共同下發(fā)了《上海開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的工作方案》，在全市范圍內(nèi)聯(lián)合開(kāi)展為期一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。目前，專項(xiàng)整治工作已全面實(shí)施，對(duì)全市在建并進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展自查、檢查和抽查。（李和裕）

廣州：

國(guó)家土地督察廣州局掛牌

國(guó)家土地督察廣州局日前正式掛牌，標(biāo)志著國(guó)家直接督察廣東省、廣西壯族自治區(qū)、海南省及深圳等三省一市用地，嚴(yán)把“地根”。

據(jù)悉，廣州作為國(guó)家土地督察局九個(gè)派駐城市之一，將代表國(guó)家土地總督察履行對(duì)廣東、廣西、海南及深圳市人民政府的土地利用和管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查職責(zé)的。而其他八個(gè)城市北京、沈陽(yáng)、上海、南京、武漢、濟(jì)南、成都、西安也分別設(shè)定了督察范圍，九個(gè)國(guó)家土地督察分局督察范圍基本涵蓋了全國(guó)各省市。

據(jù)介紹，去年七月，國(guó)務(wù)院辦公廳正式下發(fā)《關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，表示向全國(guó)九個(gè)城市派駐九個(gè)正局級(jí)國(guó)家土地督察局。九大督察局的任務(wù)，就是國(guó)家直接督察地方土地，嚴(yán)把“地根”，保證國(guó)家宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施，建立有利于控制土地供應(yīng)總量、供應(yīng)速度、用地結(jié)構(gòu)和區(qū)別對(duì)待的調(diào)控機(jī)制。（唐文祺）

上證調(diào)查二手房、新房?jī)r(jià)格“倒掛”

72%受訪者認(rèn)為

二手房?jī)r(jià)必隨新房大漲

⊙調(diào)查策劃：柯鵬?李和裕

統(tǒng)計(jì)整理：實(shí)習(xí)生?唐皓

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體火爆，二手房市場(chǎng)同樣是一片“艷陽(yáng)天”，一些板塊甚至出現(xiàn)了二手房成交價(jià)遠(yuǎn)超一手新盤的“倒掛”現(xiàn)象。而稅收調(diào)控、銀行加息等一系列事件的影響，使得原本就變幻莫測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更顯撲朔迷離。記者了解到，剛剛過(guò)去的6月，本市中環(huán)區(qū)域的部分高端二手房樓盤價(jià)格上揚(yáng)明顯，漲幅為6%左右。與此同時(shí)，上海二手房指數(shù)辦公室的最新報(bào)告也顯示，6月上海二手房指數(shù)比5月大漲70點(diǎn)，達(dá)1751點(diǎn)，漲幅為4.16%，創(chuàng)近年來(lái)新高。

房地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，二手房市場(chǎng)上的買方及賣方對(duì)于市場(chǎng)普遍有著良好的預(yù)期，從而推動(dòng)上海二手房成交放量及價(jià)格上揚(yáng)。到底是哪些原因造成了二手房市場(chǎng)空前火爆，在接下來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)，二手房市場(chǎng)又該何去何從？本期的《上海證券報(bào)·地產(chǎn)投資》就與知名房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)”聯(lián)合進(jìn)行相關(guān)調(diào)查。

市場(chǎng)管理和住房保障，切莫混為一談

⊙上海公積金管理中心副研究員?叢誠(chéng)

從2005年開(kāi)始，鑒于各地飆升的房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)系列的樓市調(diào)控政策措施，然而時(shí)至今日，全國(guó)各地房?jī)r(jià)依然高昂，百姓收入與房?jī)r(jià)之間的巨大反差未見(jiàn)縮小。

今年上半年以來(lái)，各地房?jī)r(jià)升幅更有加快趨勢(shì)。

自上世紀(jì)八十年代后期以來(lái)，我國(guó)逐步開(kāi)始進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革，房改從提高公房租金、低價(jià)出售公有住房和建立住房公積金制度起步，在培育房地產(chǎn)市場(chǎng)和逐步確立社會(huì)成員“自住其力”理念的基礎(chǔ)上，于1998年一舉取消福利分房制度，最終確立了今天的市場(chǎng)化住房體制。

然而，當(dāng)住房體制從計(jì)劃體制脫胎為市場(chǎng)體制的同時(shí)，誰(shuí)也沒(méi)有料到，由于市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)會(huì)由于市場(chǎng)旺盛的交易，尤其是住房兼具居住品和投資品的雙重屬性而扶搖直上，超過(guò)了普通工薪階層的經(jīng)濟(jì)承受能力。

我國(guó)政府進(jìn)行樓市調(diào)控，主要基于以下考慮，一是住房乃關(guān)系社會(huì)民生，房?jī)r(jià)過(guò)高直接影響廣大老百姓安居，解決不好易誘發(fā)社會(huì)的不安定；二是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，脫離了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)際，必然導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，就會(huì)危及銀行和金融安全，并將傷及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

筆者認(rèn)為，基于老百姓要能夠安居樂(lè)業(yè)和國(guó)家長(zhǎng)治久安的目標(biāo)，目前出臺(tái)的樓市調(diào)控舉措，必須逐步過(guò)渡到一種常態(tài)化的制度建設(shè)與管理，而不應(yīng)籠而統(tǒng)之地以所謂“調(diào)控”，把房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則的建立健全、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和住房保障制度的建設(shè)，這三個(gè)不同層面的政府職能與職責(zé)混為一談。

首先，盡管我國(guó)已經(jīng)確立了市場(chǎng)化住房體制，但住房從土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)投資、租售交易、物業(yè)管理以及權(quán)屬登記等各個(gè)環(huán)節(jié)，符合市場(chǎng)體制的游戲規(guī)則還不健全甚至缺失，因此，政府需要建立和不斷完善與住房市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的游戲規(guī)則，并要同時(shí)監(jiān)督市場(chǎng)參與各方共同嚴(yán)格遵守游戲規(guī)則。

其次，即使有了非常完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則，市場(chǎng)波動(dòng)起伏的周期性特征總是不可避免的，主要會(huì)表現(xiàn)為供應(yīng)和需求的總量不平衡、結(jié)構(gòu)不平衡、地區(qū)不平衡，以及房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌波動(dòng)，因此，實(shí)施與市場(chǎng)波動(dòng)方向相反的調(diào)控政策，是政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的應(yīng)有職責(zé)。

第三，住房的市場(chǎng)規(guī)則有了，市場(chǎng)的起伏與周期性波動(dòng)也在可接受的范圍內(nèi)了，對(duì)于那些低收入的社會(huì)成員而言，他們還是不能通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題，這些對(duì)象的住房問(wèn)題，只有仰賴于住房保障體系。政府作為建設(shè)住房保障體系的責(zé)任主體，一方面可以由政府直接提供住房保障，如提供廉租房，廉租房的財(cái)政支出，必須納入地方政府公共財(cái)政預(yù)算的法定科目；另一方面，光靠政府財(cái)政的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政府還應(yīng)出臺(tái)多種政策，鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)社會(huì)力量與市場(chǎng)資源，投入到住房保障體系中來(lái)。

政府在住房職責(zé)問(wèn)題上只有盡快明確以上三個(gè)層面的職能，并在組織機(jī)構(gòu)上予以保障，進(jìn)入法制化的管理軌道，才能以制度化方式最終徹底解決老百姓安居問(wèn)題，同時(shí)又能使房地產(chǎn)業(yè)作為長(zhǎng)遠(yuǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相互良性促進(jìn)發(fā)展。

（整理?柯鵬）

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