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《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》)日前發(fā)布?！兑庖姟访鞔_要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

《意見》引起了各方廣泛關(guān)注和熱議。一些專家表示，《意見》是自1994年住房體制改革啟動(dòng)以來，以國務(wù)院名義直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件，與前兩次國務(wù)院頒布的相關(guān)文件一起，勾勒了中國市場經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的總體框架。

“《意見》是1994年全國城鎮(zhèn)房改以來，第三次以國務(wù)院名義直接下發(fā)與我國住房制度改革相關(guān)的重大政策文件。從文件級別來講，它高于此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的任何政策，是中國住房制度建設(shè)又一里程碑性文件，力度及影響非同小可?！弊蛱?，上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)住房保障專業(yè)委員會(huì)秘書長叢誠向上海證券報(bào)表示。

《意見》發(fā)布后引起各方廣泛關(guān)注熱議。建設(shè)部部長汪光燾及新聞發(fā)言人先后接受專訪，解讀《意見》背景和實(shí)施細(xì)則。開發(fā)商們對這一專注“保障”的《意見》也異常關(guān)注，認(rèn)為這是樓市調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”的風(fēng)向標(biāo)。

國務(wù)院第三次直接發(fā)文

建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林向上海證券報(bào)記者介紹，《意見》新內(nèi)容體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是保障類住房受益群體擴(kuò)大，以收入論，由“最低收入”擴(kuò)大到“低收入”；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責(zé)任細(xì)分為省級政府負(fù)責(zé)、市縣落實(shí)；四是明確保障類住房開發(fā)四個(gè)資金來源，其中土地出讓金收入用于廉租房建設(shè)的比例由此前的5%提高到10%。

不少專家表示，《意見》是自1994年住房體制改革啟動(dòng)以來，以國務(wù)院名義直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件，與前兩次國務(wù)院頒布的房改文件一起，勾勒了中國市場經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的總體框架。

1994年7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，住房制度改革初步啟動(dòng)，在全國范圍內(nèi)確立住房社會(huì)化、商品化的改革方向?！爸饕獌?nèi)容是全面建立公積金制度、低價(jià)出售公有住房、將原安居工程轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房等?！眳舱\介紹。

第二個(gè)重大文件是1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，意義是停止福利分房，在制度上建立市場化住房體制，同時(shí)提出把住房產(chǎn)業(yè)培育成經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。“在亞洲金融風(fēng)暴之際，這是保證中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要政策之一?！睂＜冶硎尽?/p>

最新發(fā)布的《意見》是13年住房體制改革以來第三次國務(wù)院直發(fā)文件。“即便是2005年的‘國八條’和2006年的九部委十五條意見，也不過是國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)?！兑庖姟返膭潟r(shí)代意義將在未來顯現(xiàn)?！睂＜冶硎?，如果說前兩個(gè)國務(wù)院文件開啟和實(shí)現(xiàn)了住房體制順利向市場體制轉(zhuǎn)軌，此次《意見》則通過“解困”這一保障類住房體制運(yùn)作架構(gòu)的細(xì)化，進(jìn)一步完善了“政策+市場”的雙軌模式，避免可能出現(xiàn)的單一“重市場”的住房體制發(fā)展趨向。

面臨六大后續(xù)任務(wù)

根據(jù)《意見》內(nèi)容，各級政府部門將有六大后續(xù)任務(wù)。一是建設(shè)部等部門負(fù)責(zé)完善保障類住房管理辦法；二是民政部等部門制定低收入家庭資格認(rèn)定辦法；三是財(cái)政部等部門制定廉租房專項(xiàng)補(bǔ)助資金實(shí)施辦法；四是發(fā)改委等部門制定中央預(yù)算內(nèi)投資對中西部廉租房支持辦法；五是財(cái)政部和稅務(wù)總局制定稅收支持政策；六是人民銀行等提出金融支持意見。

其中，最迫在眉睫的任務(wù)是保障類住房體制的管理工作。根據(jù)要求，今年9月底之前，各城市人民政府向社會(huì)公布廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房申請、審核和公示辦法；今年底之前，各城市建立低收入住房困難家庭檔案，制訂解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并向社會(huì)公布。且要按年度計(jì)劃確保資金落實(shí)、用地落實(shí)。

SOHO中國總裁潘石屹認(rèn)為，與以往住房體制政策相比，“《意見》前所未有地明確了保障類住房體制的具體完善措施，可操作性很強(qiáng)。”王玨林則稱，《意見》在現(xiàn)有住房體制基礎(chǔ)上細(xì)化了執(zhí)行細(xì)則，是政策性住房與市場化住房“雙軌”發(fā)展這一基本住房體制思路的進(jìn)一步完善。

“政府是解決低收入家庭住房困難的主體。”建設(shè)部在解讀政策時(shí)強(qiáng)調(diào)。

房價(jià)結(jié)構(gòu)分化恐難免

住房保障體制的突出必將影響未來樓市格局。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，棲霞建設(shè)總裁陳興漢稱，將有越來越多的開發(fā)商參與到保障類住房建設(shè)中。以南京為例，如果最后政府評定20%家庭屬于低收入家庭，南京保障類住房供給將大量增加。“優(yōu)質(zhì)開發(fā)商參與保障類住房建設(shè)并非無利可圖?！标惻d漢稱。目前，南京對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商鎖定固定回報(bào)率3%。但因?yàn)橥恋爻鲎尳鸷投愘M(fèi)等優(yōu)惠政策，這些項(xiàng)目的成本較低，開發(fā)商啟動(dòng)資金門檻也較低?！耙粋€(gè)10萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目或者只需要1億元資金，而一個(gè)20萬平方米的商品房項(xiàng)目至少需要8億至10億元。”陳興漢舉例稱。

房價(jià)方面，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)同將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。一方面，保障類住房價(jià)格會(huì)鎖定在較低的范圍；另一方面，商品房市場可能呈現(xiàn)較少政策干預(yù)的局面，在目前樓市升溫的大趨勢下，后者價(jià)格不排除進(jìn)一步走高的可能。但是，這并不表示商品房市場價(jià)格將全線上揚(yáng)。一些位于城市郊區(qū)，并與保障住房形成競爭的產(chǎn)品或因后者供給增加而失去部分市場。“如果完全以市場調(diào)節(jié)價(jià)格，高房價(jià)在一定高度后也會(huì)自然回調(diào)?！迸耸俦硎?。

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