上海房價的上漲，令眾多購房者對新樓盤的上市興趣大增攝影/李良

上海靜安區(qū)一套房子3天暴漲50萬的消息在上海的大街小巷里掀起不小的波瀾。盡管大家對上海房價熱度回升的報道耳熟能詳，但如此具有沖擊力的漲幅還是讓許多人感覺有點“心驚肉跳”。

這種心跳在9月份可能會加劇。連續(xù)幾個月的狂飆之后，9月的上海樓市似乎無意止步暫歇，許多新推樓盤價格正已令人咋舌的速度提升，在洶涌買盤的推動下，上海樓市正在重演深圳樓市上半年的“奇景”。雖然許多業(yè)內(nèi)人士對目前樓市虛火旺盛的景象表示擔(dān)憂，但他們幾乎一致表示，從目前猛然增加的需求來看，找不到房價不漲的理由。因此，這把虛火恐怕還得再燒一段時間。

跳躍式的漲價

描述上海樓市今年的變化只需要一個字，那就是“漲”。開發(fā)商在漲價，投資客在漲價，就連排隊買新房的號碼也開始漲價。而過了5月，這個“漲”字的頭就越昂越高。

一組新盤漲價數(shù)據(jù)可以令人直觀地了解這一點。萬科新里程今年3月份的均價是10000元/平米，7月份漲到14000元/平米，9月份新盤則預(yù)計漲到18000元/平米；上周新推出的房源虹橋綠景園報價高達45000元／平米，比其7月份的26000元／平米均價高出了19000元／平米，漲幅達73%；泰欣嘉園今年3月均價為17000元/平米，而9月份新房價格預(yù)計達到32000元/平米，接近翻番......

二手房的漲幅同樣驚人。以徐匯區(qū)萬體館板塊為例，一些十幾年甚至二十年房齡的老房子，中介掛牌價已經(jīng)從此前的9000元/平米飆升至1.3萬―1.6萬/平米，而一些5年以內(nèi)的次新房，漲幅也至少在50%以上。與新房市場不同，受房價持續(xù)上漲預(yù)期影響，許多投資客在實際交易中還經(jīng)常臨時加價，甚至毀約不愿交易，這導(dǎo)致二手房的實際成交價格漲幅更高，并不斷刺激著其他房源價格的上漲。

“對上海房價，業(yè)內(nèi)曾經(jīng)有過一個美好的憧憬，叫做321工程，也就是內(nèi)環(huán)均價3萬，中環(huán)均價2萬，外環(huán)均價1萬，但現(xiàn)在看來這已過時了?！蹦撤慨a(chǎn)中介公司工作人員小張笑著對記者說，“現(xiàn)在流行的說法叫做532，也就是內(nèi)環(huán)均價5萬，中環(huán)3萬，外環(huán)2萬。聽起來有些荒唐，但沒準(zhǔn)哪天就實現(xiàn)了呢。”

房荒引發(fā)恐慌

對于這輪讓人驚訝而又略帶恐懼的房價瘋狂，業(yè)內(nèi)流行的解釋是“供不應(yīng)求”。意思是，上海新房源的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求的增加速度，導(dǎo)致價格曲線在需求量大增的情況下急速上升，直至到達新的供需平衡點。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月19日，全市一手房可售面積為590萬平米，而幾個月前，這個數(shù)字已經(jīng)突破了1000萬平米。這意味著，“饑渴”的需求者在新房源不足的情況下，開始大量吞噬上海樓市的存量新房。而在最近幾個月中，每個月的房屋供應(yīng)量都大大小于實際銷售量，缺口只能在新房之外去彌補。

對于這種供需不平衡原因的解釋，人們更多地將焦點聚在開發(fā)商的捂盤上?！霸谏虾鞘?，開發(fā)商捂盤已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)一個公開的秘密。將本可一次推出的房源分割成多次推出，每隔幾個月推出一批，每次推出價格便大幅拉升一次，從而造成房源永遠(yuǎn)不夠，房價永遠(yuǎn)要漲的心理感受，引發(fā)購房熱潮。這是導(dǎo)致上海房荒的最主要原因?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

該業(yè)內(nèi)人士還指出，房產(chǎn)投資客和消費者住房改善性需求的大幅增加也是制造房荒的原因之一?！胺炕氖窍鄬Φ?，當(dāng)需求過于旺盛，你就感覺到市場上的房子不夠。在開發(fā)商的精心籌劃下，投資客受到暴利的誘惑，開始大量涌入樓市。而住房改善性需求原本搖擺不定，但在房價不斷攀升的刺激下，這部分購買力也會迅速加入到購房大軍之中。這兩部分人實力雄厚，對市場起到了推波助瀾的作用?！?/p>

事實上，這種房荒的格局正在上海引發(fā)著人們對房價的心理恐慌。宏觀調(diào)控前房價上漲的情景正在一幕幕重演：徹夜排隊購房，不顧實際能力買房，甚至到了不管地段、不論質(zhì)量、不關(guān)心開發(fā)商的信譽風(fēng)險盲目搶房的地步。對于這種現(xiàn)象，很多購房人只能是一聲嘆息，有些人甚至由此而患上了輕度焦慮癥。

風(fēng)險正逼近誰？

上海樓市的瘋狂讓人吃驚，同時也令人心生疑惑。按照業(yè)內(nèi)人士的說法，每一次房價大幅飆升都意味著風(fēng)險的進一步聚積。那么，誰會成為風(fēng)險釋放的最后承擔(dān)者？

銀行無疑將首當(dāng)其沖。作為介入房地產(chǎn)市場最深的金融行業(yè)，各商業(yè)銀行非常清楚自身的風(fēng)險。據(jù)交通銀行研究部的一份研究報告分析，近年來部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價格上漲較快，容易導(dǎo)致市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢將被迫中斷，并引起房價下跌。作為銀行抵押物的房產(chǎn)價格也將大幅縮水，這會給銀行帶來不小的損失。報告還指出，“假按揭”已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。

除了消費者對高房價感到無奈外，高位接盤的投資客也會感受到一絲寒意。業(yè)內(nèi)人士指出，從價格角度講，上海房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了一般百姓的購買力，進入了投機區(qū)，成為投資客和投機客們搏殺的場所。在這場類似于股市的“擊鼓傳花”游戲中，必然會有一部分投資客在高位接盤而成為犧牲品。與股市不同的是，樓市的流動性風(fēng)險更加可怕，一場交易耗時過長，加上繁重的稅費，不幸接到最后一棒的投資客有可能輸?shù)煤軕K。

但下場最慘也許不是他們，而是那些受市場影響，不顧自身實力去買房的購房者。在央行的不斷加息下，他們的房貸占收入比重大大高于50%，當(dāng)有一天生活發(fā)生變化，收入難以支付房貸時，他們曾經(jīng)積攢多年心血買下的房子或?qū)⒉粚儆谒麄冏约?，而這一切的發(fā)生，也許并不需要等到樓市的瘋狂走向尾聲。

新聞隨身，手中掌握

[評論] [論壇] [寫博客] [我來糾錯] [好友分享]