業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸新政將對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求產(chǎn)生一定抑制作用

央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布房貸新政后，記者昨日致電各大銀行房貸部，相關(guān)人士均向記者表示，實(shí)施細(xì)則正在制定過程中，預(yù)計(jì)將很快出臺(tái)。由于此前已對(duì)新政內(nèi)容有所預(yù)期，受訪者大多對(duì)此表示認(rèn)同，并認(rèn)為將對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求產(chǎn)生一定抑制作用，但在剛性需求推動(dòng)下《通知》并不能從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的局面，而房?jī)r(jià)或許僅僅是改為緩步上揚(yáng)而已。

新政內(nèi)容多在預(yù)期之內(nèi)

農(nóng)業(yè)銀行有關(guān)房貸負(fù)責(zé)人向記者表示，房貸新政出臺(tái)后，農(nóng)行正加緊研究相關(guān)規(guī)定，擬起草具體的實(shí)施細(xì)則，并將很快在系統(tǒng)內(nèi)下發(fā)，以貫徹落實(shí)新政策。他同時(shí)稱，由于國(guó)務(wù)院之前已就住房保障工作召開專門會(huì)議，農(nóng)行早已按會(huì)議精神和央行有關(guān)規(guī)定進(jìn)行研究，新政的內(nèi)容基本上都在預(yù)期之內(nèi)。

工行北京分行個(gè)貸部有關(guān)人士向記者表示，他們?nèi)栽诘瓤傂械耐ㄖ２贿^，由于年初預(yù)定的房貸目標(biāo)早已基本提前完成，他預(yù)計(jì)，新政基本不會(huì)對(duì)今年的房貸銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。至于政策的具體效果，還要在四季度進(jìn)一步觀察。

建行房貸部一位人士亦向記者表示，早在新政發(fā)布前，建行即已按照國(guó)家宏觀調(diào)控有關(guān)要求，細(xì)化了住房貨款首付款比例要求，提高了第二套住房首付款比例至四成，同時(shí)對(duì)申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套（含）以上住房且第一套住房貸款尚未還清的客戶，實(shí)行了貸款利率不低于同期限同檔次貸款基準(zhǔn)利率的政策。目前，正根據(jù)新政做進(jìn)一步調(diào)整。

深發(fā)展、招行等股份制商業(yè)銀行則表示，將在“十·一”前后出臺(tái)細(xì)則。 

對(duì)房貸市場(chǎng)影響有限

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，新政將在一定程度上打擊炒房類的投機(jī)需求， 對(duì)目前的房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定抑制作用的同時(shí)，也會(huì)對(duì)房貸市場(chǎng)帶來一定影響，但這種影響將很有限。

首先，第二套購(gòu)房者大多能夠承受房貸比例的提高。據(jù)國(guó)泰君安測(cè)算，因?yàn)榫用袷杖牒拓?cái)富效應(yīng)等長(zhǎng)期因素推動(dòng)，出于消費(fèi)升級(jí)、置業(yè)保值或投資等目的，很多第二套房需求首付比例本來就高于30％，很多都在50％以上。因此，首付款比例提高預(yù)計(jì)不會(huì)影響大部分投資需求。

另外， 第一套住房沒有貸款的第二套住房貸款等同于第一套住房貸款待遇。根據(jù)政策內(nèi)容，如果第一套住房貸款本息已經(jīng)全部?jī)斶€，再購(gòu)買第二套住房則不受以上第二套住房首付和貸款利率的限制?！安荒艿凸来祟愖》啃枨蟮氖袌?chǎng)份額?！眹?guó)泰君安在研究報(bào)告中說。

影響可能比較大的是第二套房的利率大幅提高。工行北京分行上述人士稱，這是他們之前所沒有估計(jì)到的。據(jù)東方證券研究員王樹娟測(cè)算，由于目前所有購(gòu)房者普遍享受8.5 折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5 年期7.83%計(jì)，實(shí)際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%，相當(dāng)于央行按0.27 點(diǎn)的力度，加息8.5 次，利率提升明顯。第二套房購(gòu)買者將因此導(dǎo)致年利息支出提高30%。

不過，建行上述人士向記者稱，即便如此，購(gòu)房者的分?jǐn)傊撩吭碌某杀矩?fù)擔(dān)增加仍然有限。這不會(huì)導(dǎo)致那些自住型購(gòu)房者的需求決策發(fā)生什么變化。此前他們已就相關(guān)部門要求進(jìn)行壓力測(cè)試，未來的房貸市場(chǎng)依然看好。

最終有賴樓市結(jié)構(gòu)性平衡

此外，按照“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款”的通知精神，階段性活躍的房貸轉(zhuǎn)按揭市場(chǎng)將壽終正寢，盛行一時(shí)但屢遭質(zhì)疑的循環(huán)授信產(chǎn)品在特殊的市場(chǎng)環(huán)境中不得不暫避一時(shí)。

但商業(yè)銀行人士表示，從需求入手抑制信貸風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)僅僅是權(quán)宜之計(jì)。某國(guó)有銀行上海分行人士稱，《通知》對(duì)剛性需求僅僅是延緩了供需對(duì)接的時(shí)間，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾未解決之前房?jī)r(jià)上漲將不可避免地階段性顯現(xiàn)。深發(fā)展、招行方面人士則認(rèn)為，抑制資產(chǎn)價(jià)格及信貸過快增長(zhǎng)，最終還應(yīng)通過促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡及更為市場(chǎng)化的手段來實(shí)現(xiàn)。

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