孟堅(jiān)

今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)各大主要城市的房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)快速上漲之勢(shì)。從目前房?jī)r(jià)的漲幅看，估計(jì)已超過(guò)城市居民家庭收入的增長(zhǎng)。按照傳統(tǒng)的解釋，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素主要為：城市化率的快速提高致使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡；開(kāi)發(fā)商牟取超額暴利，以致房?jī)r(jià)極度扭曲；市場(chǎng)投資購(gòu)買(mǎi)力大量涌入，使得房地產(chǎn)泡沫越吹越大……

有專家經(jīng)過(guò)對(duì)比分析認(rèn)為，眼下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與當(dāng)年日本的房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越有“疑似”之處。

上個(gè)世紀(jì)八十年代中期，“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂后的10年間，日元幣值每年平均上升5%以上；而與此同時(shí)，日本國(guó)內(nèi)的低利率政策，又在同時(shí)刺激股市和樓市價(jià)格的快速上漲。國(guó)際游資此時(shí)投資日本股市和樓市，就可以獲得雙重收益——資產(chǎn)價(jià)格的升值和日元的升值。在這雙重收益的刺激下，國(guó)際游資大舉進(jìn)入日本的股市和樓市。國(guó)際游資的流入，又促使日元進(jìn)一步升值，股市和樓市泡沫的進(jìn)一步膨脹，而這反過(guò)來(lái)又刺激國(guó)際游資進(jìn)入日本進(jìn)行投機(jī)。如此循環(huán)往復(fù)，股市泡沫和樓市泡沫越吹越大。

在貨幣泛濫的情況下，怎樣保持出口競(jìng)爭(zhēng)力，將出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)維持盡量長(zhǎng)的時(shí)間？日本的對(duì)策方針是，進(jìn)一步扭曲價(jià)格體系，不出口的東西都漲價(jià)，出口的東西都不漲價(jià)。日本的葡萄賣到1美元一粒，西瓜賣到30美元一個(gè)。但無(wú)論如何，都比不上日本的房地產(chǎn)價(jià)格夸張。泡沫鼎盛時(shí)期，據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)鑒定大師們的測(cè)算，日本東京圈內(nèi)的地價(jià)就相當(dāng)于全美地價(jià)的總和。

房地產(chǎn)是一個(gè)典型的內(nèi)銷型部門(mén)，為房地產(chǎn)埋單的99%都是國(guó)內(nèi)百姓。普通城市的住宅樓可以很貴，但工業(yè)用地可以很便宜，政府可有意識(shí)補(bǔ)貼。很多人都認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)高，會(huì)導(dǎo)致城市的商務(wù)成本過(guò)高，喪失競(jìng)爭(zhēng)力。其實(shí)這是一個(gè)誤解，在一家大型跨國(guó)公司中，員工的房貼只占總成本的8%，甚至還比不上一些公司的電話費(fèi)。

近日，有媒體報(bào)道稱，國(guó)內(nèi)不少一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有外資進(jìn)入加速跡象。雖說(shuō)目前外資購(gòu)買(mǎi)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占比不算很大，但外資收購(gòu)的項(xiàng)目往往能構(gòu)成某一區(qū)域“標(biāo)志性”的房?jī)r(jià)，由此大大刺激了地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。當(dāng)這種預(yù)期蔓延至住宅市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。曾經(jīng)在日本房地產(chǎn)泡沫中嘗到過(guò)甜頭的國(guó)際游資，怎么會(huì)放過(guò)再次“剪羊毛”機(jī)會(huì)？

因此，有關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)政策的制定中，似乎應(yīng)適度考慮“外資因素”，將以往未被認(rèn)真關(guān)注的“盲點(diǎn)”納入政府調(diào)控的視野。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)??

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