唐敏

一度被誤傳為“開發(fā)商拿地將不得分期付款”的“39號令”(《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)，實際上是要求開發(fā)商必須“按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款，方可申請辦理土地登記領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”。

而這個看似“順理成章”的規(guī)定，實際上是對開發(fā)商的資金實力的極大考驗。如果加上9月底央行剛剛出臺的“提高第二套房首付比例”的房貸新政，政府對房地產(chǎn)市場密集展開的行政性調(diào)控舉措似乎正在走向精準細致。

在近期股市獲利資金重新進入樓市，在一些開發(fā)商重新“囤積土地、捂盤惜售”以獲取超額利潤等現(xiàn)象再次抬頭的背景下，上述密集出臺的調(diào)控政策指向明顯。

房價攀升源自多種助推因素

國家發(fā)改委日前發(fā)布的最新一期經(jīng)濟形勢分析報告指出,根據(jù)國家統(tǒng)計局今年1～8月房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計快報、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)和40個重點城市房地產(chǎn)市場交易簡報提供的數(shù)據(jù)分析，當前房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)四個特點：

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟適用房投資比重提高；二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市場需求旺盛，供求矛盾比較突出；四是房價漲幅呈逐月加快之勢。

上述分析表明，中國房地產(chǎn)市場正面臨發(fā)展與調(diào)整的關(guān)鍵檔口。

從總量上看，供求關(guān)系緊張仍較突出。

先看供給。今年1～8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增長29%，其中住宅完成投資同比增長30.9%；全國商品住宅竣工面積同比增長10%，增幅比去年同期上升1.6個百分點。

再看需求。今年以來，商品房需求增長加快。一是住房消費貸款增長加快。2007年5月～8月住房消費貸款增速分別為21.7%、24.0%、27.0%和30.0%；二是銷售面積增速大幅提高。1～8月銷售面積同比增長30.9%，銷售面積是竣工面積的2.17倍，且增幅快20.9個百分點。即便這樣，市場依然呈現(xiàn)需求旺盛、供求矛盾突出的態(tài)勢這在上海、北京等一些特大城市尤其突出。

從結(jié)構(gòu)上看，90平方米以下普通住房供給逐月增加。

今年1～8月，90平方米以下住房完成投資占住宅投資的20.8%，比上半年高1.3個百分點；經(jīng)濟適用住房完成投資占住宅完成投資的4.4%，比上半年高0.2個百分點。據(jù)40個重點城市信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，各地新審批、新開工住房中，90平方米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。在批準的預(yù)售商品住房供應(yīng)中，90平方米以下的住房套數(shù)占比由2006年的34.39%，提高到今年1～8月的39.05%；面積占比由21.16%提高到24.73%。

房地產(chǎn)市場與股市相互纏繞，資金閘門難以把住。

2004年以來中央政府采取各種措施把緊土地和信貸兩個閘門，但調(diào)控效果并不顯著。以資金為例，由于來源多樣化，資金閘門并未關(guān)緊，目前的房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)錢松地緊的局面，上市房企通過股市低成本融資，又仰仗資金大量圈地，長此以往，造成土地被少數(shù)上市公司壟斷，造成市場的畸形發(fā)展；與此同時，以房地產(chǎn)市場為介質(zhì)，還可能引發(fā)潛在的金融風(fēng)險問題。

“供求緊張”與“囤地捂盤”等諸多因素，助推房價逐月加快。

今年4～8月，70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢。其中，新建商品住房銷售價格同比分別上漲5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。

但是，住房上漲表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)不均衡，中小城市和部分偏遠地區(qū)房價穩(wěn)中有降，而沿海和內(nèi)地一些大城市卻領(lǐng)銜增長。北京市近5個月新建商品住房銷售價格漲幅均在10%以上，深圳近5個月新建商品住房銷售價格漲幅均在10%以上，其中，8月份同比上漲17.6%，一手住宅成交均價每平方米達到19413元，與2006年全年平均房價每平方米9384元相比，漲幅超過了一倍。

盡快細化政策以防“越調(diào)越高”

事實上，近兩年調(diào)控房價的政策組合，信貸、稅收政策等對住房需求的調(diào)節(jié)作用不突出，從當前房價攀升的態(tài)勢看，也并沒有很好地起到穩(wěn)定或降低房價的作用，有時甚至陷入助漲的尷尬境地。如緊縮地根，造成供應(yīng)量的減少，導(dǎo)致房價上漲；緊縮銀根和加稅，在住房需求呈剛性條件下，最終都要轉(zhuǎn)嫁到房價上來加重購房者負擔；而限面積限比例只能降低購房總額，無法抑制住宅單價。

此番對房地產(chǎn)的調(diào)控，直接針對開發(fā)商和購房投資者供需雙方的資金實力，可謂是更加深入，其針對性較之以往也更加明確。

以39號令中“按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款”方可有資格“領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”這一規(guī)定來看，直接針對的就是以往不少城市，開發(fā)商繳納部分比例的土地出讓款就可獲得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況。從各地的情況看，拖欠土地出讓金的情況很普遍，其足額繳納比例據(jù)媒體報道“很多地方比例不到50%，低的甚至不到20%?！?/p>

但是如果這條規(guī)定沒有與之相關(guān)的政策配套，其收效將大打折扣。

例如，如果沒有繳全土地出讓金，不能拿到土地使用權(quán)證，并不影響開發(fā)商賣房，對其資金就根本構(gòu)不成壓力；而這項政策如果完全徹底嚴格地執(zhí)行，短時間內(nèi)將在一定程度影響到供應(yīng)量；如果加上一些開發(fā)商乘機放慢上市節(jié)奏甚至捂盤，烘托、放大供求緊張，在需求不斷高漲的情況下，這種狀況的后果只能是助推房價，這無疑又會令有關(guān)政府部門執(zhí)行起來“手軟”。如何執(zhí)行？執(zhí)行到什么程度？需要政府決策部門堅定的決心和完備的方案，否則又會落入越調(diào)越高的尷尬。

事實上，從9月底央行出臺的提高第二套房首付比例的房貸新政策在各地各家銀行的反應(yīng)看，已能初見一些端倪。

綜合各地媒體報道，目前已有光大、招行等部分銀行擬定了相關(guān)標準，不過，目前各行對“第二套房”的認定標準尚有一些差別。

目前銀行界對第二套房的界定有兩個焦點：其一，如果第一套房貸款已還清，貸款買第二套房是否算“第二套房”？其二，第二套房究竟是以家庭為單位計算，還是以個人為單位計算？

換言之，在一個家庭中，若借款人的配偶之前已購買一套房，借款人此次購入的房產(chǎn)是否應(yīng)算第二套房。據(jù)悉，光大、招行等銀行對“第二套房”的認定以個人為單位，即如果配偶已購置一處房產(chǎn)，個人再買一套，銀行仍可執(zhí)行相對優(yōu)惠的條件。但是在通常情況下，一個家庭在擁有一套房產(chǎn)的基礎(chǔ)上，無論以誰的名義再度購房往往是出于投機目的，如果此項政策的初衷是抑制投機需求，那么就應(yīng)該從嚴限定第二套房的標準，以個人為單位實際上是放寬了政策限制。

而在目前住房貸款仍是銀行相對優(yōu)質(zhì)貸款的情況下，放寬政策限制，政策的執(zhí)行效果將只能是“雷聲大，雨點小”，難以收到預(yù)期的抑制房地產(chǎn)炒作，避免房貸風(fēng)險的效果。???

來源：?????????????瞭望??

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