■市場(chǎng)了望

□本報(bào)記者 李良

受銀行提高第二套住房貸款門(mén)檻等新政策的影響，上海樓市在國(guó)慶節(jié)后呈現(xiàn)明顯的觀望情緒，亟待購(gòu)房的消費(fèi)者放緩了腳步，這導(dǎo)致節(jié)后上海樓市的成交量大幅下滑。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，10月4日至10日一周內(nèi)上海新建商品房共成交60.64萬(wàn)平方米，環(huán)比減少16.46萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為5810套，環(huán)比減少1252套。其中，商品住宅本周成交量為30.09萬(wàn)平方米，環(huán)比明顯下降36.2%；動(dòng)遷配套房本周成交量持續(xù)下滑，共成交13.09萬(wàn)平方米，環(huán)比減少22.2%；商辦類物業(yè)成交量在前一周大幅增長(zhǎng)后明顯回落，周成交量4.59萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅減少53.5%。

“賣(mài)方市場(chǎng)”松動(dòng)

此次銀行對(duì)第二套及以上住房貸款實(shí)行更為嚴(yán)格的貸款政策，顯然對(duì)上海樓市造成不小的沖擊。由于此次新政策直接涉及到樓市資金面的供應(yīng)，在對(duì)政策效果的期望和購(gòu)買(mǎi)能力受限雙重壓力下，消費(fèi)者觀望情緒逐漸高漲，而強(qiáng)勢(shì)多月的“賣(mài)方市場(chǎng)”開(kāi)始有所松動(dòng)。

一手房方面，開(kāi)發(fā)商一改捂盤(pán)，主動(dòng)性推盤(pán)動(dòng)作頻頻。統(tǒng)計(jì)顯示，上海商品房供應(yīng)量在10月第一周（10.1-10.7）大幅下滑后明顯回升，周新增供應(yīng)78.59萬(wàn)平方米，增幅達(dá)232.4%；其中商品住宅新增供應(yīng)量26.87萬(wàn)平方米，較10月第一周也有所攀升。這使得商品房自6月以來(lái)首度出現(xiàn)供應(yīng)量大于成交量，供求比下降為1：0.99。分析人士認(rèn)為，隨著上?！按驌粑姹P(pán)”等政策的進(jìn)一步深入，10月份新樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面可能得到緩解。

二手房方面，記者從多家中介處了解到，近期掛牌量有所上揚(yáng)，尤其是在浦東一些投資客聚集的地方。受觀望情緒影響，此前二手房交易中頻頻出現(xiàn)的“返價(jià)”現(xiàn)象有所減少。因出于對(duì)未來(lái)更多新政出臺(tái)的擔(dān)心，一些手中有多套房屋的投資客，甚至愿意接受購(gòu)房者一定程度上的砍價(jià)。

四季度走勢(shì)趨于平穩(wěn)

由于此次央行和銀監(jiān)會(huì)執(zhí)行新政的態(tài)度堅(jiān)決，各商業(yè)銀行將會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)第二套住房的認(rèn)定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，第四季度上海樓市將會(huì)逐步回歸理性。

佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，上海房?jī)r(jià)在半年的時(shí)間里幾乎趕上了過(guò)去一年多全國(guó)的房?jī)r(jià)水平，于是各地銀行都出現(xiàn)了控制風(fēng)險(xiǎn)的需求，央行也適時(shí)規(guī)范貸款市場(chǎng)，提高首付比例。目前提高第二套房的政策雖然實(shí)際實(shí)施還存在很多難于確認(rèn)的不定性，但也表明了國(guó)家壓制投機(jī)，調(diào)控樓市的意愿。

信義房產(chǎn)研展主任叢力則認(rèn)為，9月底國(guó)家相繼出臺(tái)“提高第二套購(gòu)房的首付比例”、“第二套購(gòu)房房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)”等相關(guān)措施，新政策推出實(shí)施后，部分炒房者的投資成本大幅增加。而在高利率、高首付的雙重壓力下，開(kāi)發(fā)商的銷售預(yù)期也將有所降低。因此，四季度房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭將會(huì)被遏止，房?jī)r(jià)增幅將較三季度有所下降。部分地區(qū)的房?jī)r(jià)高企地位甚至有可能松動(dòng)。但估計(jì)即使下降則降幅也不會(huì)太大，由炒房客推動(dòng)房?jī)r(jià)的虛高將會(huì)被遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低，整體市場(chǎng)會(huì)趨向于平穩(wěn)理性。

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