2013年04月02日 07:13
來源：中國青年報 作者：李松濤

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十幾個省市相繼在3月最后的兩天，拿出了落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》的實施細則。讓市場躁動、揣測了近一個月的靴子終于落地，2013年的房地產(chǎn)調(diào)控至此進入具體操作階段。

房地產(chǎn)調(diào)控沒有最嚴，只有更嚴。從限購、限貸，到稅收、房價控制目標，這一輪的調(diào)控顯然超出以往歷次調(diào)控。從各地的細則來看，北京又一次成為調(diào)控最嚴格的城市。

在業(yè)內(nèi)多位專家看來，此次調(diào)控注定是一場攻堅戰(zhàn)，如果要實現(xiàn)調(diào)控目標，整個調(diào)控措施的執(zhí)行力度將是決定成敗的根本。

調(diào)控目標：房價增幅低于人均可支配收入增幅

按照國務(wù)院的要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調(diào)控細則和價格調(diào)控目標。房價調(diào)控目標則是整個調(diào)控的方向。

3月25日，廣東省率先發(fā)聲，第一個公布了“國五條”實施細則。

與“國五條”一樣，廣東版的實施細則也拿出了五條，這個細則對房價調(diào)控目標的表述是兩個字：穩(wěn)定。

這樣的表述可以說基本上是為其他省市確立了標桿。在此之后出臺的其他城市的實施細則中，對房價調(diào)控目標的表述基本如此。

廣州、深圳市是廣東版的實施細則點出的兩個城市，這兩個城市被要求根據(jù)近年房價走勢情況，按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價格調(diào)控目標。而廣東其他地區(qū)則被要求結(jié)合實際，抓緊制訂穩(wěn)定房價的具體方案。

應(yīng)該說，這樣的表述給了這些城市相當?shù)目臻g。

3月31日，廣州、深圳市最終出臺各自的實施細則。對2013年房價調(diào)控目標，兩個城市如出一轍：即是新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅。

房價漲幅低于人均可支配收入實際增幅基本成為各地房價調(diào)控的目標。

青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房價調(diào)控目標都是如此。如果說這些城市的房價調(diào)控目標還可以具體量化的話，上海和北京的房價調(diào)控目標則是霧里看花。

從上海的實施細則來看，房價調(diào)控目標為：按照保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實貫徹落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。

北京市的目標是全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

讓所有人困惑的是，房價保持穩(wěn)定是什么含義？

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，他在具體研究了北京、上海的實施細則之后發(fā)現(xiàn)，完全不能確定2013年這兩個城市的房價要控制在什么樣的范圍之內(nèi)。

“對于價格到底調(diào)控到什么范圍，上海和北京都是模棱兩可，我們看不出政府的真正目標?！焙皶熣f，希望政府能夠?qū)⒎績r給予具體定義，例如什么類型、區(qū)域的住房，什么統(tǒng)計方法統(tǒng)計出來的價格數(shù)據(jù)，漲幅具體是多少，這樣才便于后續(xù)措施的落實，也能夠讓民眾心里有數(shù)。

不過，在北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來，北京的實施細則其實有一個很大的突破。這個突破就是將自住型、改善型商品住房的價格逐步納入限價房序列管理。

“北京細則說2013年房價要保持穩(wěn)定，如果說這個表述是比較模糊的話，將商品房價格逐步納入限價房序列管理的表述則是一個具體的信號，這個措施如果實施，對市場的震動不亞于賣房收20%的個稅，而且肯定會實現(xiàn)控制房價的目標?！睆埓髠フf。

張大偉告訴記者，此前北京已經(jīng)有了這樣的嘗試。

2011年，北京市房山區(qū)就曾推出了一個限價商品房項目，這個項目限房價競地價，提供了超過2000套的房源供應(yīng)，價格為每平方米12500元。

“這個價格低于當?shù)禺敃r均價20%。影響了當時整個區(qū)域的價格預(yù)期?！睆埓髠フf，這個項目不同于兩限房，還是商品房屬性，其產(chǎn)權(quán)是完整的，但與商品房不同的是，限制了購房人再次交易的時間，5年內(nèi)不得將房子出售。

在張大偉看來，如果北京今年逐步落實這個措施，土地出讓逐漸開始嘗試限房價競地價，一定會影響到目前市場上出售的所有房產(chǎn)定價。如果全市逐漸增加試點，這一政策對新建住宅的利空甚至將超過二手房個稅的影響。

張大偉告訴記者，除了房山有一個這樣的項目外，門頭溝也有一個這樣的項目。如果一個區(qū)域能有幾個這樣的項目，會馬上改變區(qū)域的市場預(yù)期，房價絕對會受影響。這個措施將會是北京實現(xiàn)房價控制目標的重要手段。

賣房收20%個稅執(zhí)行難度大

在2月底國務(wù)院出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策時，賣房征收20%個稅的規(guī)定一度引發(fā)社會極大關(guān)注。其實這條規(guī)定早在20年前的個稅法中就已經(jīng)存在，但多年來，由于具體操作難度大，一直沒能真正執(zhí)行。

從各地公布的“國五條”實施細則來看，對賣房征收20%個稅的問題，表述似乎并不積極。

有的城市對此表述為：能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征，而很多城市則干脆根本不提這一點。

北京市再次沖在了前面。在北京市的實施細則中，對房產(chǎn)交易征稅問題有三條具體規(guī)定。

首先，3月31日起，對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；

其次，不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；

第三，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

不僅如此，3月30日，北京市地稅局發(fā)布公告，對房產(chǎn)交易征收個稅問題做出解釋。按照這個公告，自建住房、商品房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房、城市拆遷安置住房的交易，都要按照規(guī)定交稅。

不過，房產(chǎn)交易征收的個稅依然要扣除相關(guān)合理費用。

按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)2006108號)、《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)200733號)規(guī)定，這個合理費用包括住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用，以及在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

這就是說，今后房產(chǎn)交易征收個稅，要扣除這些合理費用和房產(chǎn)原值，剩下的部分才按照20%的稅率進行征收。

按照此次北京地稅局的公告，如果不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

可以說，在房產(chǎn)交易征收個稅的問題上，基本上是重申了20年前的個稅法規(guī)定。問題在于，20年來房產(chǎn)交易征收20%的個稅一直未能執(zhí)行，就在于核實那些相關(guān)的合理費用太過困難。此次重申20%的個稅，能否順利執(zhí)行？

“從個稅法來看，房產(chǎn)交易要征收個稅是有前提的，并不是說就按照交易價格減去房產(chǎn)原值直接收20%的稅。”中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者，核實那些合理費用非常不容易，需要大量的人力、物力，但想要征這個稅就必須核實這些費用。所以才造成20年來都無法執(zhí)行這個政策的結(jié)果，最終不得不用房屋交易價格的1%～3%來收稅的方法解決問題。

其實，在稅務(wù)總局2006年的相關(guān)文件中，就對相關(guān)費用的扣除問題做出了較為詳細的規(guī)定，比如對裝修費用，已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；對商品房及其他住房，裝修費用的最高扣除限額為房屋原值的10%。

但是，可能就是因為要核實這些費用的成本太高、太麻煩，所以這些細化的規(guī)定多年未能落實。

“要征稅，必然要把這個問題解決好，不過，真要核實費用進行扣除，難度非常大?！标悋鴱姳硎?，對于合理費用，其實還應(yīng)該加上通脹，這些年的通脹問題一直很突出，如果不能把通脹因素扣除，對房產(chǎn)持有人來說是不公平的。

房地產(chǎn)調(diào)控沒有最嚴，只有更嚴

2010年，當時的國十條拿出了限購的方法，被稱為史上最為嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控措施。這個嚴厲的措施在此后兩年的落實中也顯現(xiàn)了其威力，一線城市的房產(chǎn)交易一度遭遇嚴冬。在北京等城市，房價還出現(xiàn)了明顯的回落，比如通州區(qū)，在2011年，多個樓盤的價格都下跌了一半。

這項原本是最為嚴厲的調(diào)控措施在如今的國五條中再次被強調(diào)。在各地出臺的實施細則中，大多僅是維持原有的限購政策，而北京則強化了限購，北京籍單身人士今后將只能擁有一套住房。

“這個政策其實是想對房產(chǎn)的擁有重新做一次調(diào)整。”張大偉告訴記者，過去不限購，已經(jīng)造成房產(chǎn)分配不均的后果，一部分人擁有的太多，而很多人卻無力擁有。現(xiàn)在從全國來看，都不再是房屋短缺的局面，而是分配不均的局面。北京作為首都，這個問題尤為嚴重。

從北京市升級的限購政策來看，其目標是鼓勵自住，遏制投資。

“從整體調(diào)控政策來看，行政干預(yù)的色彩越來越濃厚了?！标悋鴱娬f，各地出臺的調(diào)控實施細則都是更加倚重行政手段。用行政的力量短期內(nèi)能夠取得好的調(diào)控效果，但從長期來看，對整個行業(yè)的發(fā)展是不利的。還是需要強調(diào)多用經(jīng)濟的、市場的手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，要根據(jù)市場的變化隨時做出調(diào)整，不能總是過多的行政干預(yù)。

其實，在2010年限購政策出臺后，多個城市的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了大規(guī)模的調(diào)整，部分投資投機需求已經(jīng)被擠出市場，但很多人都沒有想到的是，今年會有更加嚴厲的調(diào)控政策出臺。

陳國強告訴記者，造成如今更嚴厲調(diào)控措施出臺的原因在于最近的市場變化。部分城市出現(xiàn)非理性抬頭，房產(chǎn)交易量價齊升的現(xiàn)象開始出現(xiàn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1～2月份，商品房交易同期增長在50%以上，這個跟1年前的形勢完全相反。

“市場預(yù)期開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，看漲成為越來越多人的觀點，政策效應(yīng)開始弱化?！标悋鴱娬f，之所以出現(xiàn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，有行業(yè)自身經(jīng)過調(diào)整開始企穩(wěn)的原因，也有整體經(jīng)濟形勢回暖的影響。新型城鎮(zhèn)化的明確、收入倍增計劃的出臺等利好的政策都在影響房地產(chǎn)市場。

陳國強告訴記者，這些信息都在傳遞樂觀的信號，從而能影響到房地產(chǎn)市場，導致更為嚴厲調(diào)控措施的出臺。

面對調(diào)控，已經(jīng)有些購房人猝不及防，部分購房人可能因此失去購房資格。

北京市銘滔律師事務(wù)所合伙人孫濤擔心可能會產(chǎn)生大量的房產(chǎn)訴訟?！澳切┵u了小房子想換大房子的人很可能這次就買不了了，他們將會是之后房產(chǎn)訴訟的主要人群。”

孫濤告訴記者，如果國五條真正壓住了房價，市場進入冷淡期，買房違約的情況會增加。從整個市場來看，過多行政干預(yù)會對市場造成負面影響，不利于民間契約精神的形成。在此之前的多次調(diào)控下，已經(jīng)出現(xiàn)了諸如借名買房等違規(guī)操作，造成買賣雙方因調(diào)控政策產(chǎn)生糾紛，從而違約糾紛增多的情況。

本報北京4月1日電

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