2010年04月10日 19:03鳳凰網(wǎng)財經(jīng)【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 博鰲亞洲論壇2010年年會4月9-11日在海南舉行，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)全程進(jìn)行報道。SOHO中國董事長潘石屹在“鳳凰網(wǎng)·博鰲一席談”中表示，說中國的房地產(chǎn)到2011年就要崩盤，我覺得這種推算的方法太幼稚了，我也不相信這個時間。以下為對話實錄：

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：如何定位房地產(chǎn)業(yè)在這一轉(zhuǎn)型過程中的作用，一方面房地產(chǎn)是GDP增長的重要組成部分，另一方面也有說法稱，“房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)”，您如何看待這個問題？

潘石屹：經(jīng)濟(jì)的成長跟人的成長一樣，每一部分都要成長，如果是某一部分發(fā)育得不夠完全、成長得不夠快，就會拖整個經(jīng)濟(jì)的后退，反過來像房地產(chǎn)，如果是一個行業(yè)發(fā)展得非?？?，把別的行業(yè)營養(yǎng)、資金全都吸引過來，也是不健康的，人得了癌癥就是這樣的表現(xiàn)。癌癥不是說這個細(xì)胞壞死了，而是這個細(xì)胞無限制的成長，然后就把生機(jī)上面別的營養(yǎng)吸收過來了，所以我覺得中國的經(jīng)濟(jì)要進(jìn)行調(diào)整，從房地產(chǎn)在目前重要經(jīng)濟(jì)的作用來說，不是說要強(qiáng)化它，而是要弱化它。

我們看到央企拿著錢在別的行業(yè)投資的話，投不下去了就往地里面去砸錢，所以我覺得房地產(chǎn)如果要健康發(fā)展，一定要跟經(jīng)濟(jì)別的行業(yè)和別的部門能夠平衡的發(fā)展。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：近期網(wǎng)絡(luò)和媒體流傳著一個中國房地產(chǎn)崩盤時間表，這相對比日本1985年到1991年的走勢，得出一個結(jié)論，中國的房地產(chǎn)將于2011年崩盤，您對這個問題有什么看法，覺得會成為現(xiàn)實嗎？

潘石屹：這個比喻是一個特別幼稚的比喻，其實在每一個國家它的經(jīng)濟(jì)成長發(fā)展的道路都是不一樣的，在每一個人成長的過程中，他可能不同的時候得了不同的病，這個東西都是不一樣的。如果這樣簡單的列出一個公式來，中國的房地產(chǎn)到2010年就要崩盤，我覺得這種推算的方法太幼稚了，我也不相信這個時間。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您是認(rèn)為這個不可能成為現(xiàn)實是嗎？

潘石屹：就是每一個國家它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、成長的道路都是不一樣的，沒有這樣一個簡單的魔方，就能夠得到這樣一個正確的結(jié)論的，所以這個時間表我是不相信的。這個時間表在網(wǎng)上流傳了很長時間？

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：對。

潘石屹：最近這一兩個星期結(jié)過平面媒體的轉(zhuǎn)載才熱起來了。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：另外，最近有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的傳言有很多，但是大家比較一致的意見，是這次會動真格，您怎么看待近期政府把關(guān)部門對于這些房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，您認(rèn)為最有效的調(diào)控政策是什么？

潘石屹：我覺得在政府的政策里面有三個政策最立竿見影的政策，就是今天實施明天就能夠見到效果的政策是貨幣政策，像利率存款準(zhǔn)備金的提高，包括首付款比率的提高，按揭貸款是否優(yōu)惠，這些實際上是立竿見影的政策。貨幣政策對房地產(chǎn)調(diào)控是來得最快的。

從長遠(yuǎn)來看，我覺得要解決中國房地產(chǎn)的問題，我覺得要通過稅收政策，就是能不能在第二套房以后，征到物業(yè)稅，另外就是要增加土地的供應(yīng)，中國城市化發(fā)展，土地的供應(yīng)能夠跟城市化的進(jìn)程相配合。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：另外近期北京有一條消息流傳得很廣，就是北京將禁止無納稅記錄的外地人，在京購房貸款，您認(rèn)為這條消息的真實性如何？

潘石屹：我第一次聽說，這個我不知道，我不知道這個消息。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：今年地產(chǎn)的一個趨勢是大部分地產(chǎn)商向二三線城市轉(zhuǎn)移，昨天我采訪湯臣一品的湯珈鋮他說他們未來也會向二三線城市轉(zhuǎn)移，您怎么看待這個趨勢，SOHO有沒有這個打算？

潘石屹：從去年的5月份就是09年的5月份，市場上面的錢太多了，而且這些錢大量匯集在央企，所以央企把這些錢往地里面砸，去年使很多的開發(fā)商覺得在北京、上海這些城市沒有出路了。所以去年半年時間，給國有企業(yè)淘汰民營企業(yè)的過程，可是今年這幾個月時間是央企淘汰別的國有企業(yè)的過程，因為它們的資金量太大了。

我覺得房地產(chǎn)發(fā)展主要還是取決于基礎(chǔ)設(shè)施，像北京和上海的基礎(chǔ)設(shè)施，通過奧運會和世博會建得非常好，所以我覺得北京、上海發(fā)展的潛力還是非常大的，央企在短期之內(nèi)搶一些地王影響不大。其實我們看到在過去十年時間，有好多企業(yè)拿地了，拿地是很簡單的，不需要技術(shù)，只需要錢，可是要把房子建起來能夠設(shè)計、規(guī)劃、建起來，還能夠把它銷售起來是需要技術(shù)的。

其實我們看到北京出現(xiàn)好多爛尾樓都是有錢沒有技術(shù)，它照樣建不起來的。所以我覺得中國中小型的開發(fā)商、民營的開發(fā)商，不要在這種強(qiáng)大央企的開發(fā)商面前嚇破了膽，其實還是要相信自己的技術(shù)、相信自己的競爭力。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：SOHO對二三線這塊有什么打算？

潘石屹：我們還是集中在北京和上海。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您剛才提到央企競爭房地產(chǎn)的這個做法，但是近期國資委已經(jīng)有消息說，78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企已經(jīng)上報了退出方案，商業(yè)性的地產(chǎn)應(yīng)該是首先被清退的。您認(rèn)為這會對樓市有什么實質(zhì)性的影響嗎？

潘石屹：我覺得影響不是很大，央企在去年的5月份開始，在這些大城市搶地王這是一個表面現(xiàn)象，最后實質(zhì)的問題就是市場上面錢太多。而且這些錢大部分流到了央企，央企的傳統(tǒng)行業(yè)又不敢往下投，所以只能夠投到地上面去，所以我覺得要解決地王的根本問題，我覺得市場上錢適當(dāng)要少一些，土地的供應(yīng)要多一些。這兩天這個問題問我的人很多，央企只保留了16家，另外的78家都不讓做了，問我怎么看這個問題，我說如果現(xiàn)在房地產(chǎn)得了癌癥的話，這些癌細(xì)胞你通過化療殺死了78家，可是化療之后又沒有殺死的癌細(xì)胞，活力跟破壞性更強(qiáng)，所以剩下的這16家就成精了，它們力量會比78家的力量更大。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您覺得這些政策對SOHO中國有什么影響嗎？

潘石屹：我覺得我們還是適應(yīng)市場，適應(yīng)政策的變化。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：SOHO最近在北京上海都談了不少，我知道都在談一些并購的項目，現(xiàn)在進(jìn)展怎么樣？

潘石屹：這個問題不能說，你就看我們的公告，因為這叫股價敏感信息，我們作為一個上市公司不能對一部分媒體公告這些事情，等我們這個項目或者是土地成了的話，我們會在下午4點鐘閉市之后發(fā)布公告的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：我們想問一下，敢于海南國際旅游島建設(shè)的問題，國家前一段時間也是正式出臺了一些政策，把它上升到了一個國家級的規(guī)劃，然后海南這塊地又遭到再一次的爆炒。在您看來海南這塊地，到底有多熱，能熱多久呢？

潘石屹：海南這個地方是我起家的地方，在這邊待了好幾年時間，然后在泡沫最高峰的時候我就撤回去了，所以這是上一次海南房地產(chǎn)泡沫的幸存者之一，僅有的幾個幸存者之一了。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：馮侖馮總也是。

潘石屹：我們算是一伙的吧，要回答這個問題我覺得最關(guān)鍵的是看房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位到底是一個什么樣的地位。我覺得如果一個城市、一個地區(qū)不發(fā)展別的東西，或者只是把別的東西作為一個幌子，說叫國際旅游島，也碰不見一個外國人就叫國際旅游島了，只發(fā)展房地產(chǎn)以它作為一個幌子發(fā)展房地產(chǎn)，這是非常危險的。實際上一定要有別的經(jīng)濟(jì)的支撐，像旅游、金融、貿(mào)易、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科技，支撐這個城市去發(fā)展。就跟這個行業(yè)相匹配去發(fā)展房地產(chǎn)才是建設(shè)的。

其實上一輪在十幾年前接近二十年前了，這一輪房地產(chǎn)的泡沫就是因為海南島的工業(yè)基礎(chǔ)很差、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)也很差，貿(mào)易幾乎沒有，在這種情況下就發(fā)展房地產(chǎn)就是一個災(zāi)難，我希望海南島這個島，它是一個非常漂亮的島，希望它們不要重蹈覆轍，不要重復(fù)第二次的災(zāi)難。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您覺得現(xiàn)在的海南島和之前的海南島有什么變化？

潘石屹：我覺得這個氣候、熱度、綠色、仙人掌、沙灘沒什么變化。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：它的產(chǎn)業(yè)有沒有一些？

潘石屹：產(chǎn)業(yè)的變化實際上在短短大概十幾年的時間變化還是非常大的，因為這十幾年的時間，不光是海南的變化，全中國的變化都非常大，你看一看北京的變化，十年前和今天。海南島你要看十年前的海南島、二十年前的海南島，我可能是差不多二十年前上的島，沒有一個紅綠燈，也沒有電，在這個島上面變化是非常大的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您覺得報道和之前有沒有變化，或者是您看到這個報道？

潘石屹：沒有變化就是說的這些詞跟原來說的都是一樣的什么東方的夏威夷，什么最適合居住的，所以我覺得這些還是要特別小心。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：今年打算增持商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不少，萬科、綠城、金地但是原本積壓的，寫字樓這塊還比較多，對于這個市場是不是存在一定的風(fēng)險，您怎么看這個市場的風(fēng)險？

潘石屹：這也是很有意思的問題，就是作為居住的話它對地段并不敏感，可是作為商業(yè)和辦公樓，你可能在這個區(qū)域的辦公樓里面擠得滿滿的，因為人們辦公的時候需要一些商業(yè)機(jī)會，可是隔個三五公里的地方你就是租金白送給他他也不去，他沒有做生意的機(jī)會，這是作為辦公樓。

商場更是這樣，所以火爆的一條商業(yè)街，租金價格就是天價，可是背上兩個街它人可能就不去了。所以我覺得你要從總量上來看，無論是北京還是上海，寫字樓的量、商鋪的量都還是比較大的，最關(guān)鍵的我覺得，這還是要發(fā)揮房地產(chǎn)發(fā)展商的智力和他們的經(jīng)驗選好地段，地段對寫字樓和商鋪這兩個產(chǎn)品，比住宅要敏感得多。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：這次我們知道博鰲亞洲論壇年會的主題是綠色復(fù)蘇，現(xiàn)在綠色建筑、低碳建筑也是個非常熱門的話題。有人認(rèn)為覺得很多因素在制約綠色建筑的發(fā)展，技術(shù)和成本這者怎么樣平衡，您對這個問題有什么看法嗎？

潘石屹：綠色建筑、低碳生活確實是一個長遠(yuǎn)的事情，而且是為他人考慮的事情。如果要為自己的話，就完全可以是不綠色的、高碳的，反正污染都污染別人了，或者是污染后代了，所以我覺得從長期來說這些都需要一定的境界才能夠做得到的，我覺得綠色建筑，中國最重要的問題，當(dāng)務(wù)之急的問題，不是如何說，如何提高人的道德水平，這一回半回提高不了的，最關(guān)鍵的是中國要實施綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，國際上有一個LED這個標(biāo)準(zhǔn)，其實這個標(biāo)準(zhǔn)是一個非常成熟的標(biāo)準(zhǔn)。

這標(biāo)準(zhǔn)分三級，中國應(yīng)該盡快讓所有的建筑都應(yīng)該執(zhí)行這個標(biāo)準(zhǔn)，我們公司現(xiàn)在就提出來，我們所有的建筑都要達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)。而達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，有三個級，我們是達(dá)到最低的一級，成本低嘛，如果是政府要強(qiáng)制的實施，這樣的話所有的開發(fā)商都可以一起去做，而不是一兩家開發(fā)商我來愿意這樣做，我覺得這一定要成為一個強(qiáng)制的標(biāo)準(zhǔn)才行。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您對海南發(fā)展有沒有什么建議？

潘石屹：海南島我覺得確實非常漂亮了，而且作為中國絕大部分地方，尤其在冬天、寒冷、干燥的時候，在冬天在海南島還是一個享受，所以我覺得海南要發(fā)展旅游的話還是非常好的思路。我覺得這是一步一步發(fā)展，最重要的是要法制化，社會治安，這些東西對旅游的影響是非常大的。到海南島來了房價就漲起來了，就宰你，到了天涯海角了就給你推銷珍珠項鏈老拽著你的衣服，這樣的一個環(huán)境要發(fā)展國際旅游島的話，其實他可能第一次拽著你的衣服，第二次就跟周圍的人說別去這個地方了，因為在中國全世界可以選擇的地方還是有的。

另外一個，一定要法制化，人們到這兒來的話，他的權(quán)益各方面能夠受到種種保證，無論是一個游客還是一個投資者，他的權(quán)益都應(yīng)該受到保證。我想舉個例子，例如我們在這兒買了一快地要建別墅，報給政府，政府說建別墅容積率太高了，說有幾個國家元首要這兒種過樹的，在這兒不能建這樣高的，我說行吧，你不能建就算了，我就把地轉(zhuǎn)給別人了。轉(zhuǎn)給別人，等我回來一看所有的高層全建起來了，我原來建兩層的別墅不讓建，現(xiàn)在全建高層。在我看了以后覺得莫名其妙沒有譜，這個地方就是什么都沒譜的事情。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：剛才您說還北京、上海、核心地區(qū)，這個戰(zhàn)略沒有變，但是發(fā)展的模式上會不會有一些改變？這樣的模式還是受到一些爭議，對公司發(fā)展的形象還是受到一些影響，會不會改變？

潘石屹：這我們都在調(diào)整，原來我們的想法就是所有的工作都社會化，我們的設(shè)計工作社會化，我們的施工也得社會化，我們的物業(yè)管理也在社會化，這十幾年的時間過來發(fā)現(xiàn)中國無論是設(shè)計、規(guī)劃、施工，這個社會化的程度都提高非?？?，專業(yè)化的程度提高非常快，只有物業(yè)管理我不知道是什么原因。就是交了出去就做不到，交了出去就做不到。所以從我們的商業(yè)模式上來說，最大的調(diào)整就是成立我們自己的物業(yè)管理公司，就是不交出去了，交出去我們不放心，其實原來碰到的問題，就是把物業(yè)管理這個工作交出去了。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：其實它涉及到企業(yè)的一個長遠(yuǎn)發(fā)展的問題，這樣把它都賣出去，自己不持有的話，上海和北京總有一天核心地段都會被開發(fā)完了。

潘石屹：從我們目前的商業(yè)模式來看，我們還是銷售。

相關(guān)專題：

博鰲亞洲論壇2010年會

【獨家稿件聲明】凡注明“鳳凰網(wǎng)財經(jīng)”來源之作品（文字、圖片、圖表或音視頻），未經(jīng)授權(quán)，任何媒體和個人不得全部或者部分轉(zhuǎn)載。如需轉(zhuǎn)載，請與鳳凰網(wǎng)財經(jīng)頻道（010-84458352）聯(lián)系；經(jīng)許可后轉(zhuǎn)載務(wù)必請注明出處，違者本網(wǎng)將依法追究。