2010年05月20日 15:33東地產(chǎn)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

By《東地產(chǎn)》記者梁繼賢

和被投資客主導(dǎo)的二手房市場(chǎng)一樣，出于對(duì)“國(guó)際旅游島”的10年發(fā)展規(guī)劃的看好,海南新盤也缺乏降價(jià)動(dòng)力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示： 2010年4月份，?？?、三亞的房?jī)r(jià)同比漲幅高居大中城市榜首。在這“全國(guó)調(diào)控政策一盤棋”的敏感期，在海南已經(jīng)享受了一年“火箭速度”的樓市投資客，將會(huì)繼續(xù)加注，還是見好就收速速逃離？

海南的房地產(chǎn)項(xiàng)目，繃緊了神經(jīng)。

而在上海、北京、廣州，游資也在密切關(guān)注著海南的樓市動(dòng)向。在一線城市的投資成本和風(fēng)險(xiǎn)驟然加大的情況下，海南，有沒有可能成為一個(gè)可靠的避風(fēng)港？

“長(zhǎng)期投資價(jià)值”支撐大行情

來(lái)自海南當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)的反饋稱，整個(gè)海南房產(chǎn)市場(chǎng)并沒有預(yù)期的在政策打壓中大幅縮水。相反，鑒于對(duì)未來(lái)海南國(guó)際旅游島的前景看好，市場(chǎng)上更多提到的是“維穩(wěn)”二字。二手市場(chǎng)也未像預(yù)期一樣出現(xiàn)投資客大量拋盤的場(chǎng)面，由于市場(chǎng)供應(yīng)量有限，房?jī)r(jià)依然處于緩慢上升通道中。

有中介透露，瓊海一帶的溫泉小區(qū)2009年開盤時(shí)為3000元/平方米。而現(xiàn)在報(bào)價(jià)約在5000元/平方米左右?！澳壳斑€沒聽說(shuō)有房東主動(dòng)大幅降價(jià)，只有小范圍的讓利，這樣也是為了促單?！?/p>

?？谌藙⒂⒂⒏嬖V《東地產(chǎn)》：“?？谛聵潜P開盤價(jià)約12000元起價(jià)，二手房大概在10000元/平方米。如現(xiàn)代花園、都市森林一類，都是這個(gè)價(jià)位?！眲⒎Q，這個(gè)價(jià)位是2009年后至少漲了3000元的結(jié)果。但現(xiàn)在，“能跌下來(lái)1000元就很不錯(cuò)了。”她說(shuō)。

和被投資客主導(dǎo)的二手房市場(chǎng)一樣，出于對(duì)“國(guó)際旅游島”的10年發(fā)展規(guī)劃的看好，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也缺乏降價(jià)動(dòng)力。

以收購(gòu)?fù)恋睾蜆潜P進(jìn)行二次開發(fā)銷售為主業(yè)的海南為一實(shí)業(yè)有限公司，其海口青年路上的住宅項(xiàng)目，如今的標(biāo)價(jià)6288元/平方米起。“天天都有客戶上門來(lái)看?！奔幢愠山涣坎⒉欢?，但其員工依然表示“有信心”。

而海南昌茂企業(yè)(集團(tuán))有限公司在島上的三個(gè)項(xiàng)目，翰林西苑和水木清華以及昌茂城邦，“開盤估計(jì)要到下半年了?！逼滗N售顧問認(rèn)為，雖然現(xiàn)在市場(chǎng)普遍感覺房?jī)r(jià)虛高，但“下降很難。”該工作人員以海南豪宅項(xiàng)目半山半島為例，稱“現(xiàn)在越是高端的樓盤，降價(jià)的動(dòng)力越不明顯……”

在一份開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)部分析報(bào)告上，《東地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，“階段性波動(dòng)”、“長(zhǎng)期投資”等詞頻頻出現(xiàn)。并稱“6千元均價(jià)實(shí)際是國(guó)際旅游島后海南房產(chǎn)的起步價(jià)?！庇纱送扑?，海南目前大部分地區(qū)的5000元/平方米左右的售價(jià)，已經(jīng)成為開發(fā)商眼里的“讓利價(jià)格”。

“上海首付”VS“海南全款”

如今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)被兩種城市的表現(xiàn)所照亮：一種是類似于上海這樣的一線城市，房?jī)r(jià)大多在原有的高位基礎(chǔ)上直接被推入“萬(wàn)元時(shí)代”，鑒于其經(jīng)濟(jì)地位，此類城市的樓市一直保持了旺盛生命力；而以海南為代表的新興二線城市，往往因?yàn)榉績(jī)r(jià)底子薄，即使同樣因?yàn)槟骋灰?guī)劃或發(fā)展而飛速上漲，但相對(duì)于一線城市，其房?jī)r(jià)依然占據(jù)了對(duì)比性優(yōu)勢(shì)。

來(lái)自?？诙种薪榈南⒎Q，大多數(shù)已在海南的投資者“不是持幣觀望，是持房觀望?！敝薪閯韵姆Q，“就算有少量放盤，付款要求也很嚴(yán)格。”

由于海南省政府4月份曾在一個(gè)星期內(nèi)連續(xù)發(fā)布三條貫徹上級(jí)精神遏制高房?jī)r(jià)的政策：二套首付要50%以上，外地人購(gòu)房要提供當(dāng)?shù)匾荒暌陨系氖杖胱C明，第三套房不能貸款……小部分資金實(shí)力不夠的投資客開始動(dòng)搖，鑒于快速回籠資金的需要，他們會(huì)以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)出售手上的零星房產(chǎn)，但要求接盤者必須全額付款。

近日，?？谖骱０兜挠癁I半島?香緹假日項(xiàng)目，傳出有小部分房主已經(jīng)開始尋求出讓手中房產(chǎn)的消息，其售價(jià)為3980元/平方米，低于?？诰鶅r(jià)近45%，而唯一的買房條件，正是上述的“全額付款”。如此推算下來(lái)，100平方米的房子總價(jià)約為40萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格在上海，僅夠付一套90平方米左右房產(chǎn)的首付。中介稱，近期收到不少咨詢電話。

“上海首付”變身“海南全款”？坊間一時(shí)間議論紛紛。

業(yè)內(nèi)推測(cè)，同樣的情況也可能會(huì)出現(xiàn)在其他2009年房?jī)r(jià)暴漲的二線城市，業(yè)主為了吸引游資進(jìn)入，可能將手頭多余的房產(chǎn)以低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)勢(shì)出讓——而房貸政策的嚴(yán)控，又恰使一線城市投資者的資金壓力驟增，這批被擠出競(jìng)爭(zhēng)的游資往往會(huì)將眼光投向投資成本較低、發(fā)展前景較被看好的二線城市。類似于昆山、杭州、海南、通州、長(zhǎng)春等地，往往接納的正是這些被擠出的投資需求。

部分項(xiàng)目低價(jià)吸引外地團(tuán)購(gòu)

類似于“全額付款”這樣的特殊要求并非是私人交易的專利，一不愿透露具體身份的房企內(nèi)部人士稱，海南西海岸儋州市某項(xiàng)目打出內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)3800元/平方米的口號(hào)吸引團(tuán)購(gòu)?fù)顿Y客，這個(gè)價(jià)格低于一個(gè)月以后的開盤價(jià)近40%。當(dāng)然，想享受如此優(yōu)惠的前提是一次性購(gòu)進(jìn)6套以上，且一個(gè)月內(nèi)付清全款。

“如此低價(jià)，投資客已經(jīng)表現(xiàn)出興趣，但礙于大環(huán)境前景不明，目前還在觀望中。”該人士同時(shí)表示，這種僵局可能很快就會(huì)被打破，“來(lái)到海南的山西、溫州炒房團(tuán)依然蟄伏在樓市里，并沒有出貨，這說(shuō)明他們對(duì)海南樓市的前景是看好的。一旦見到難得的抄底機(jī)會(huì)，或者政策稍有放松，不久就會(huì)有行動(dòng)。”

有望打破觀望僵局的還有內(nèi)蒙古、東北的來(lái)客。據(jù)該人士透露，與炒房團(tuán)不同的是，這些北方自住客從去年起頻頻出現(xiàn)在海南樓市中，內(nèi)蒙古來(lái)客的比例有望繼續(xù)攀升：“他們的關(guān)注點(diǎn)雖和炒房團(tuán)不同，但資金實(shí)力都不差，都可能成為是未來(lái)海南休閑旅游房產(chǎn)的主力消費(fèi)群?！?/p>

但在這種需求型購(gòu)房群體成熟之前的海南島，還將繼續(xù)是不動(dòng)產(chǎn)投資者的天下。這種特性讓如今的海南房市形成了一種有意思的局面：島內(nèi)的投資客“按兵不動(dòng)”堅(jiān)守陣地，而前往島內(nèi)考察市場(chǎng)行情的游資也不敢貿(mào)然出手?！坝袃r(jià)無(wú)市”成為海南房地產(chǎn)界對(duì)4月以來(lái)海南樓市的最多評(píng)價(jià)。

更多害怕成為“最后一棒”的投資客則干脆遠(yuǎn)離海南，在他們看來(lái)，海南需要時(shí)間消化前幾個(gè)月的瘋狂。張力就是這一類投資者中的一員，“寧可錯(cuò)過，不能做錯(cuò)?！背蔀榱怂麑?duì)海南的現(xiàn)有印象。張力表示：如果資金有限，一線城市周邊的衛(wèi)星城會(huì)成為他的首選考慮對(duì)象，因?yàn)榧词乖谀抢锍霈F(xiàn)跌幅，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)成熟水平和大城市的輻射力也會(huì)讓房子體現(xiàn)保值功能；但海南，短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)的太大剪刀差讓他“心里沒譜”。

“什么時(shí)候？等旅游島有了架子以后再說(shuō)吧！”面對(duì)《東地產(chǎn)》的追問，在蘇州看房的張力如是答道。

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