2010年01月29日 23:08華夏時(shí)報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

誰(shuí)是最后的接盤者？

在這個(gè)瘋狂炒作的海島上，投資客們都在做著成為贏家的夢(mèng)，一場(chǎng)激烈的接力賽不停傳遞，每一個(gè)投資客都認(rèn)為自己不是最后接棒的那一個(gè)。

據(jù)丹洲小區(qū)開(kāi)店三年的中介卓亞地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)彭晶晶告訴記者，該片區(qū)二十多個(gè)樓盤屬2005年后的老社區(qū)，但即使是在最旺的旅游季節(jié)冬季，入住率也不到30%，夏天基本都是空著；而入住的人中，還有1/3是業(yè)主。

溫州專職投資客李先生投資還算保守，他給記者算了一筆賬，鳳凰島一套68平米的房子至少得550萬(wàn)，2012年8月才能交房入住，中間3年房?jī)r(jià)如果不漲3萬(wàn)一平米，就不能保本，550萬(wàn)存銀行，三年利息都?jí)蛎磕陙?lái)住五星級(jí)酒店了。

記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，海南配套設(shè)施并不健全，要建設(shè)為成熟的國(guó)際旅游島，還需多年，走遍三亞的旅游景點(diǎn)，基本都是國(guó)內(nèi)游客。記者從市區(qū)鳳凰島打車前往位于陵水鎮(zhèn)的清水灣，大約52公里，50分鐘總共150元，清水灣周圍仍是耕地，沒(méi)有幾戶居民。

李先生一個(gè)朋友在清水灣以1.7萬(wàn)每平米的價(jià)格買了10套房，決定現(xiàn)在放盤一半。在沒(méi)有形成真正的需求之前，李先生他們也在擔(dān)心，投資客轉(zhuǎn)手來(lái)轉(zhuǎn)手去，最后誰(shuí)來(lái)接盤？

開(kāi)發(fā)商們也需要有人接盤炒作，在海南省政府暫停土地出讓后，海南土地價(jià)格也是一路狂飆，海口一位恒大的拿地人士說(shuō)，他們?cè)?月28日前一周時(shí)詢問(wèn)土地價(jià)格才30萬(wàn)一畝，一周后便要100萬(wàn)一畝了。

“海南旅游島只是政府與一級(jí)、二級(jí)開(kāi)發(fā)商的合謀共贏，加上媒體的聯(lián)手炒作而已，圈地飆升價(jià)格后轉(zhuǎn)手，國(guó)際市場(chǎng)如果起不來(lái)，只能是制造新的一場(chǎng)更大的泡沫?！敝麌?guó)際商務(wù)策劃師崔元星告訴記者，2003年提出國(guó)際旅游島規(guī)劃，2006年開(kāi)始炒作，在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海的房地產(chǎn)都熱起來(lái)后，又輪到了海南。

會(huì)不會(huì)重演上世紀(jì)90年代那場(chǎng)泡沫破滅？

崔元星認(rèn)為，如果有那么一天，可能會(huì)比那一場(chǎng)更嚴(yán)重，因?yàn)橘Y金量更大，更多的土地實(shí)際控制權(quán)已在大的開(kāi)發(fā)商手里，他們需要借勢(shì)炒作賣房子，有一部分是第一次泡沫還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)的。

如華潤(rùn)集團(tuán)守住石梅灣10平方公里近20年，中信泰富神州半島29.8平方公里是2006年才啟動(dòng)的，包括魯能、中信泰富、中信國(guó)安、華潤(rùn)、富力、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、海航置業(yè)、駿豪集團(tuán)等等在海南的土地，約為300平方公里以上。

“今年去的開(kāi)發(fā)商都是跟風(fēng)的二級(jí)小開(kāi)發(fā)商而已，他們拿土地成本較高，最后接棒的就從這些小開(kāi)發(fā)商中產(chǎn)生?！贝拊钦f(shuō)，一場(chǎng)海南熱爆發(fā)起來(lái)，總是先外熱，外面的熱錢涌進(jìn)海南，再內(nèi)熱，國(guó)內(nèi)的投資客再跟著炒后被套。

特寫(xiě)

海南最后一個(gè)爛尾樓

陳小瑛/文

幸福來(lái)得快，去得也快，上世紀(jì)90年代的樓市過(guò)山車，讓海南房地產(chǎn)一直久病不愈，而且這一拖，就是17年。

時(shí)來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，2009年末，借助海南國(guó)際旅游島的東風(fēng)，海南再次瘋狂，連最后一個(gè)爛尾樓也復(fù)活了。

17年艱難復(fù)活

坐在三亞灣海灘上曬著太陽(yáng)，隔著椰夢(mèng)長(zhǎng)廊往北看，沿線海景房與海灘風(fēng)景都給人煥然一新的感覺(jué)。放眼望去，相距150米的海岸線外，早已分辨不出哪個(gè)是三亞最后一個(gè)爛尾樓。

擎天半島的復(fù)活可謂一波三折。它的第一個(gè)主人是海南機(jī)場(chǎng)臺(tái)亞實(shí)業(yè)有限公司，項(xiàng)目原名三亞臺(tái)亞國(guó)際航空廣場(chǎng)，屬商業(yè)綜合用地，由一幢31層主樓和一幢11層附樓組成，總建筑面積為49246.4平方米，是三亞最高的標(biāo)志性建筑物。

從一開(kāi)始就注定玩不下去的游戲，在1993年6月國(guó)家宏觀調(diào)控政策點(diǎn)燃導(dǎo)火索之后，海南房地產(chǎn)走向終結(jié)。一夜之間，所有開(kāi)發(fā)商的資金鏈全都面臨斷裂。

覆巢之下，焉有完卵，依靠銀行貸款的臺(tái)亞實(shí)業(yè)資金鏈撐不住了，至1996年，該項(xiàng)目被迫停工，曾經(jīng)的輝煌瞬間成了歷史。

2002年，三亞市政府公開(kāi)拍賣該廣場(chǎng)，先后遭遇兩次流拍。最終，廣東聯(lián)華國(guó)際有限公司以3730萬(wàn)元拍下，成為該廣場(chǎng)的新主人。土地性質(zhì)也變更為70年住宅用地，扣除原來(lái)停建期間的土地占用年限，實(shí)際只剩57年的土地使用權(quán)，2006年1月，廣場(chǎng)改名為“擎天半島”。

聯(lián)華國(guó)際接手后，絞盡腦汁，將原來(lái)的物業(yè)結(jié)構(gòu)重新設(shè)計(jì)，改造為現(xiàn)在的國(guó)際濱海高層公寓和連為一體的五星級(jí)酒店。改造后達(dá)32層，共有468套房子，6層以下是為公寓配套的豪華會(huì)所，6層以上為豪華公寓，主力戶型每套設(shè)計(jì)為128-200平米左右，2008年10月均價(jià)為14000元/平米的毛坯房，當(dāng)時(shí)五證已齊全。

因迷信風(fēng)水的人傳言，該樓盤風(fēng)水較差，爛尾樓時(shí)期被很多人當(dāng)做吸毒場(chǎng)所，所以銷售還是不理想。此后，聯(lián)華國(guó)際又將其分割成40-80平米的中小戶型，雖然價(jià)格不貴，但還是沒(méi)有多少人買賬。

直到整個(gè)市場(chǎng)全面復(fù)蘇，擎天半島搭上了順風(fēng)車，據(jù)售樓小姐透露，11層高的附樓和主樓20層以下的已經(jīng)全部售完，目前只剩下80多套。

歷史總被遺忘

原本以為爛尾樓價(jià)格應(yīng)該低于市場(chǎng)價(jià)才對(duì)，但記者以購(gòu)房者身份前往擎天半島售樓處時(shí)，卻吃了一驚，能看見(jiàn)海景的房子一平米居然賣到5.1萬(wàn)元，而最差的位置也要2.5萬(wàn)元，均價(jià)為3.9萬(wàn)元，而2009年3月才賣1萬(wàn)塊。

與擎天半島相鄰的海景房，均價(jià)均在3萬(wàn)以上，但銷售顯然要比擎天半島火爆。引用外界開(kāi)發(fā)商的話說(shuō)是“好了傷疤忘了痛”，一見(jiàn)形勢(shì)好，就想賣高價(jià)。

與擎天半島一樣的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，經(jīng)歷過(guò)海南泡沫卻沒(méi)長(zhǎng)記性。

時(shí)光倒回到18年前，1992年，全國(guó)各地大大小小開(kāi)發(fā)商云集海南，先圈地，后貸款，那時(shí)開(kāi)發(fā)商們都天真地以為，只要有地皮，就不愁沒(méi)有資金，只要蓋房子，就不愁賣不出去。

地價(jià)以前所未有的速度暴漲，最高曾創(chuàng)下了一畝地381萬(wàn)元的天價(jià)，隨之而來(lái)的是期房買賣陡然走俏，最高每平米12000元的房子也被搶購(gòu)一空，許多地產(chǎn)商一時(shí)間賺得缽滿盆溢。

但小甜頭后便是大痛苦，泡沫破滅后海南地產(chǎn)哀鴻遍野，爛尾樓總數(shù)達(dá)到603棟，其中?？谑?79宗，三亞有120宗，面積達(dá)1631萬(wàn)平方米，至2006年底，海南好不容易才處置了80%的半拉子工程。

在經(jīng)歷十多年的處置后，市場(chǎng)慢慢復(fù)蘇，從2004年開(kāi)始，大批開(kāi)發(fā)商再次進(jìn)駐海南，有錢的投資商再次南下，有關(guān)系有門道的人，通過(guò)改變功能和定位收購(gòu)爛尾樓又重新開(kāi)發(fā)，更多的大開(kāi)發(fā)商是通過(guò)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，以低廉的成本來(lái)圈地。

轉(zhuǎn)眼間，在海南595公里的海岸線上，大大小小的地產(chǎn)商們已經(jīng)屯兵布陣，開(kāi)始制造新一輪房地產(chǎn)泡沫，此時(shí)開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)完全忘記了歷史的痛苦，沉迷在漲價(jià)賺暴利的快樂(lè)中。

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