2010年02月08日 13:47商界【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

海南，特別是三亞已經(jīng)成了一塊超級(jí)火爆的熱土。五年前有人在三亞投資5億元建起了一家高級(jí)酒店，5年后的今天，建同樣一家酒店，所需投資額至少翻了一番。

人們終于明白，陽(yáng)光和沙灘才是這個(gè)熱帶島嶼的核心資產(chǎn)。

記者一路采訪，來(lái)到了有“東方迪拜”之稱的三亞鳳凰島，這個(gè)人工島同時(shí)也是國(guó)際郵輪的?？康?。即使在迪拜危機(jī)已經(jīng)爆發(fā)之后，鳳凰島總經(jīng)理陳璐仍然不諱言，“鳳凰島靈感來(lái)自迪拜”，其房?jī)r(jià)已漲到3萬(wàn)～5萬(wàn)元一平方米！

但是，以旅游拉動(dòng)房地產(chǎn)，這樣的發(fā)展路徑，海南畢竟與迪拜相似。記者不得不質(zhì)疑，三亞，或者說(shuō)是海南的這一輪房?jī)r(jià)瘋漲，究竟是不是泡沫？破滅的那一天會(huì)不會(huì)來(lái)臨？

記者的疑問(wèn)，在一系列采訪中漸漸明晰，而到了2010年1月，基本釋疑：海南看似非理性的瘋狂，其實(shí)隱藏著一條極為理性的邏輯鏈條。

中篇：熱島邏輯

海南的富人現(xiàn)象

2010年1月6號(hào)上午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行專場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，宣布海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要獲得中央批準(zhǔn)，海南國(guó)際旅游島的建設(shè)將正式拉開(kāi)序幕。

海南房?jī)r(jià)爆漲的邏輯鏈條，于是漸漸清晰起來(lái)。

首先，海南是中國(guó)唯一的民眾可正常往返的熱帶海島，其熱帶海景在全中國(guó)獨(dú)一無(wú)二，四季只有春夏氣候，其旅游資源的價(jià)值與夏威夷、巴厘島不相上下。在這種具有高度稀缺性的地方做房地產(chǎn)，必然與休閑度假相結(jié)合，價(jià)格必然定位于針對(duì)富人的高端市場(chǎng)。

隨著2004年前后旅游熱在全國(guó)興起，隨著內(nèi)地前往海南三亞的游客猛增，海南政府也在2005年開(kāi)始將旅游業(yè)作為海南的發(fā)展重心，政府著力當(dāng)推手，將旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合，做大做熱，推向高端，然后通過(guò)媒體向島內(nèi)和全國(guó)宣傳，吸引中國(guó)的富人來(lái)買房。

這樣做的背后，還有另一個(gè)更深層次的原因。

上個(gè)世紀(jì)90年代初，海南房地產(chǎn)第一次以瘋狂的面目出現(xiàn)在世人面前：

兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司從銀行貸款炒批文，泡沫破滅之后，800多億元的壞賬致使海南經(jīng)濟(jì)十多年一蹶不振，遍地是狼藉的“半拉罐子”(爛尾樓)，1995年，三亞最低的房?jī)r(jià)僅僅只有每平方米400元。

痛定思痛，這一次海南政府想得非常清楚，為了避免再次出現(xiàn)泡沫破裂，讓海南經(jīng)濟(jì)真正站起來(lái)，這一輪房地產(chǎn)發(fā)展就不能支持人們從銀行按揭來(lái)買房。因?yàn)檫@事實(shí)上是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，一有市場(chǎng)波動(dòng)或上次那樣的宏觀調(diào)控，銀行和海南都受不了。

中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林是創(chuàng)建國(guó)際旅游島的倡導(dǎo)者之一，他曾理智地提醒：“我們1993年有了一個(gè)房地產(chǎn)的泡沫，造成海南發(fā)展重大歷史性的失誤，這樣一個(gè)教訓(xùn)的負(fù)面影響依然存在，國(guó)際旅游島是一篇大文章，國(guó)家戰(zhàn)略，一定要做大，它是一篇好文章，只能做好，不能做砸。做砸了的焦點(diǎn)、中心點(diǎn)就在于房地產(chǎn)業(yè)能不能夠穩(wěn)定、有序地發(fā)展，如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)新一輪泡沫的話，這國(guó)際旅游島就要大打折扣，甚至是一個(gè)失敗的格局?！?/p>

那么什么樣的人抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)？可以一次性付款的的人，富人。根據(jù)國(guó)際通行理論，一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的富人群體會(huì)占到5%左右。這5%對(duì)中國(guó)而言是什么概念？6500萬(wàn)～7000萬(wàn)人！這是一個(gè)龐大無(wú)比的目標(biāo)消費(fèi)群。富人擁有的資源極為豐富寵大，對(duì)海南的未來(lái)，富人出入的海南自然比窮人出入的海南更有前景。

更重要的是，吸引和集聚富人，會(huì)將泡沫的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

根據(jù)本刊的采訪，在海南買房的，95%是外地人，在瘋狂的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商基本不愿意再接受按揭購(gòu)房，于是85%以上是一次性付款。許多樓盤，圖紙剛出來(lái)，還沒(méi)有預(yù)售許可證，就開(kāi)始被瘋搶。

在我們采訪的所有樓盤的售樓處，都只有寥寥幾個(gè)銷售人員。原因很簡(jiǎn)單，來(lái)到這里的購(gòu)房者60%以上都是直接下單，根本不需要經(jīng)過(guò)激烈的來(lái)回討價(jià)還價(jià)。甚至有相當(dāng)一部分購(gòu)房者，根本就沒(méi)有經(jīng)過(guò)認(rèn)真考察，直接飛來(lái)海南就付錢訂房。

同時(shí)我們看到進(jìn)入海南特別是三亞的開(kāi)發(fā)商，大多是國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，大樓盤大企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力也很強(qiáng)。

那么，用什么樣的方法能吸引富人聚集海南？

中國(guó)唯一的熱帶海灘，頂級(jí)的酒店，中國(guó)前20強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的精品樓盤，再加上不斷推高的房?jī)r(jià)……

物以稀為貴，擁有獨(dú)占資源的海南，像樣的樓盤基本已經(jīng)賣光，開(kāi)發(fā)商賣的其實(shí)不是房子，賣的其實(shí)是全中國(guó)唯一的熱帶海景。

海南正在成為中國(guó)唯一的高端房地產(chǎn)的集中市場(chǎng)。

熱島推手

海南是一個(gè)很特殊的省份，它唯一的比較優(yōu)勢(shì)就是旅游資源。但蟄伏多年，為什么突然在2009年爆發(fā)？其中的推手是誰(shuí)？

循著國(guó)際旅游島規(guī)劃的審批，我們發(fā)現(xiàn)了這一完美方案的線索。

一、旅游定位

建省初期，海南曾圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的定位進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間的爭(zhēng)論，衛(wèi)留成初任海南省委書記時(shí)，曾引進(jìn)一批央企進(jìn)入海南，但過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)以外向型加工業(yè)為主，而海南因交通物流和知識(shí)人才的限制，發(fā)展工業(yè)極難冒頭。

相關(guān)專題：

海南再現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫

免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與鳳凰網(wǎng)無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本站不作任何保證或承諾，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。