酒店式公寓或先征物業(yè)稅

居民基本住宅免征，相關(guān)議案有可能增補(bǔ)進(jìn)今年全國(guó)人大議程

每當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)控成為熱點(diǎn)，開征物業(yè)稅的呼聲就會(huì)再次高漲。空轉(zhuǎn)已達(dá)七年的物業(yè)稅被戲稱為樓市的終身緋聞，這柄達(dá)摩克里斯之劍到底何時(shí)落下，如何落下？近日，在北京兩會(huì)期間提交物業(yè)稅開征提案的北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓引起廣泛關(guān)注。2月4日，劉桓接受了專訪。據(jù)介紹，寫字樓、商鋪、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)今年末或?qū)㈤_始征收物業(yè)稅。

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征或在今年末

問：自2003年5月開始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局陸續(xù)在北京、深圳等十個(gè)省市開展物業(yè)稅模擬征收試點(diǎn)工作(即所謂“空轉(zhuǎn)”)。您覺得遲遲不能出臺(tái)的障礙在哪里？近期政策方面的進(jìn)展如何？

劉桓：目前稅收方案方面的試點(diǎn)工作已經(jīng)趨于成熟，影響政策進(jìn)程的主要是決策層對(duì)時(shí)機(jī)的考慮，擔(dān)心給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的動(dòng)蕩。

其實(shí)拖得越久越是騎虎難下，泡沫如果存在，早破比晚破的損失小?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)一路走高，對(duì)開征物業(yè)稅呼聲很高。據(jù)我所知物業(yè)稅尚未列入今年全國(guó)人大的議程中，但是也有可能增補(bǔ)進(jìn)入。物業(yè)稅“十一五”期間就說要征，現(xiàn)在看來可能會(huì)在“十二五”期間從一些條件成熟的大城市開始試行。如果進(jìn)展快得話，物業(yè)稅的第一階段——對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收，在今年年末開始也是可能的。

居民基本住宅免征物業(yè)稅

問：關(guān)于物業(yè)稅，老百姓普遍擔(dān)心開征后生活成本上升，房子買不起更住不起，情況會(huì)變成如此嗎？您說過要對(duì)豪宅征物業(yè)稅，什么樣的住宅算是豪宅呢？

劉桓：盡管各地試點(diǎn)方案有所不同，但居民自住房在所有方案中都在免征范圍?；咀≌徽鞫愂菍W(xué)界和業(yè)界的共識(shí)，物業(yè)稅不會(huì)對(duì)普通老百姓的生活帶來負(fù)擔(dān)。

我個(gè)人建議的征收過程為漸進(jìn)，先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征，其后三年對(duì)豪宅開征，然后再視情況，在五年左右后將居民的經(jīng)營(yíng)性投資性房產(chǎn)(第二套及以上)納入稅基。所謂豪宅，根據(jù)住建部規(guī)定指容積率小于1且價(jià)格高于所在地平均價(jià)格20%以上的房屋。

問：那目前您的方案中物業(yè)稅稅率大概為多少，會(huì)帶來多少稅收收入？對(duì)目前相對(duì)疲軟的商業(yè)地產(chǎn)首先開刀，是否會(huì)增加其稅負(fù)而進(jìn)一步推高住宅市場(chǎng)？

劉桓：目前商業(yè)地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的土地使用稅和房地產(chǎn)稅合并后約占房?jī)r(jià)的1%左右，物業(yè)稅稅率也基本定在這個(gè)范圍。開征物業(yè)稅后會(huì)取消這兩項(xiàng)稅收，總的稅收負(fù)擔(dān)并無大變化。

物業(yè)稅不會(huì)和土地出讓金合并

問：有報(bào)道稱物業(yè)稅會(huì)和土地出讓金合并，甚至將房產(chǎn)方面所有的稅費(fèi)“一網(wǎng)打盡”？

劉桓：這不太可能。房產(chǎn)方面，從蓋房、交易到擁有三個(gè)環(huán)節(jié)都可征稅，目前稅負(fù)過度集中在交易環(huán)節(jié)，物業(yè)稅將一部分稅負(fù)平移到擁有環(huán)節(jié)。土地出讓金是我國(guó)土地基本制度決定的，目前考慮的物業(yè)稅方案不會(huì)涵蓋這一部分。

從國(guó)際實(shí)踐看，稅收主要分流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財(cái)產(chǎn)稅三類。目前土地出讓金成為我國(guó)地方政府收入的重要來源，但地總是會(huì)賣完的，以物業(yè)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅)為主的財(cái)產(chǎn)稅才是地方政府最主要的收入來源。引入財(cái)產(chǎn)稅，有助于地方財(cái)政的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

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