本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道

全國(guó)“兩會(huì)”臨近，房地產(chǎn)調(diào)控是否還有“新手”成為炙手可熱的話題。

答案是肯定的。2月25日，《華夏時(shí)報(bào)》記者從國(guó)家稅務(wù)總局行為稅司處了解到的消息是，物業(yè)稅開(kāi)征將會(huì)是今年“兩會(huì)”上討論的重點(diǎn)，而總局關(guān)于物業(yè)稅開(kāi)征的具體方案已經(jīng)提交。按照目前決策層的征稅思路，物業(yè)稅將按照房屋面積，對(duì)超出基點(diǎn)面積的部分進(jìn)行征收，基點(diǎn)面積內(nèi)的部分免征。

該司人士向記者透露，目前稅務(wù)總局正在擬定的物業(yè)稅實(shí)施方案，將以目前某個(gè)省區(qū)市正在進(jìn)行的物業(yè)稅模擬征稅方案為“藍(lán)本”，綜合其他各試點(diǎn)城市模擬方案經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行制定。按照計(jì)劃，物業(yè)稅相關(guān)議題和擬定方案將被人大代表提交至今年“兩會(huì)”討論，也有望將物業(yè)稅開(kāi)征編入十二五規(guī)劃。

對(duì)于物業(yè)稅究竟何時(shí)開(kāi)征，何處試點(diǎn)的猜測(cè)，一年多以來(lái)都是傳聞紛紛，此前本報(bào)也曾對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行過(guò)報(bào)道，而據(jù)本報(bào)記者近日剛剛從住建部一高層人士處得到的確切說(shuō)法是：鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的市場(chǎng)狀況，今年年底前有望在深圳、北京等城市針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。

這一結(jié)果與市場(chǎng)預(yù)期基本相符。對(duì)此，多位接受采訪的業(yè)內(nèi)專家都表示，開(kāi)征物業(yè)稅不管是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是投資者來(lái)說(shuō)，都是成本的增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響還體現(xiàn)在對(duì)投機(jī)炒房的遏制，迫使一部分人放棄惡意炒房、囤積房源。

京深商業(yè)地產(chǎn)或年內(nèi)開(kāi)征

面對(duì)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的政策調(diào)控壓力，今年的全國(guó)“兩會(huì)”無(wú)疑讓各方都有所期待。“棚戶區(qū)共建”、“物業(yè)稅開(kāi)征”、“限制房地產(chǎn)企業(yè)融資”等多項(xiàng)議案已經(jīng)送達(dá)全國(guó)“兩會(huì)”提請(qǐng)討論。而被認(rèn)為是打擊炒房的利器——物業(yè)稅能否開(kāi)征，也成為政策調(diào)控高房?jī)r(jià)的最大期待。

對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局行為稅司一官員明確對(duì)記者表示，物業(yè)稅開(kāi)征將是今年“兩會(huì)”上討論的重點(diǎn)，在已經(jīng)提交的物業(yè)稅開(kāi)征具體方案中，對(duì)征稅思路也已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，按照房屋面積征稅，基點(diǎn)內(nèi)免征，基點(diǎn)外征收。

物業(yè)稅主要指的是不動(dòng)產(chǎn)稅，其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款。從2003年5月開(kāi)始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。

在去年12月底舉行的2009中國(guó)財(cái)稅改革年度論壇上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示，經(jīng)過(guò)6年多的模擬評(píng)稅試點(diǎn)實(shí)踐，財(cái)稅部門(mén)已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，開(kāi)發(fā)了若干套各具特色的評(píng)稅軟件，按評(píng)估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

而據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者從住建部一位高層處了解到，鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的市場(chǎng)狀況，今年或?qū)⒃谏钲?、北京等城市針?duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。

另外，北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓1月底已經(jīng)在北京“兩會(huì)”上提交了物業(yè)稅開(kāi)征提案。他曾告訴本報(bào)記者，北京早在2008年6月就準(zhǔn)備以“房產(chǎn)稅”的名目開(kāi)征物業(yè)稅，但由于奧運(yùn)會(huì)和金融危機(jī)的到來(lái)耽誤了征收計(jì)劃，但“方案是早就成形了的”。

然而，關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅是否能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，目前看來(lái)，物業(yè)稅主要還是抑制投機(jī)購(gòu)房，而對(duì)房?jī)r(jià)起決定作用的是需求，全國(guó)不少地區(qū)的城市化進(jìn)程才開(kāi)始，住房市場(chǎng)需求很強(qiáng)烈。而物業(yè)稅涉及到眾多方面，目前細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，具體影響還不能完全確定。

“開(kāi)征物業(yè)稅，面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問(wèn)題?！必?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面。”

據(jù)了解，目前開(kāi)發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開(kāi)發(fā)商把這部分費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本制定房?jī)r(jià)，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購(gòu)房者身上。而物業(yè)稅是對(duì)房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行每年一次的評(píng)價(jià)估值征稅。

正是受這一矛盾的影響，關(guān)于物業(yè)稅的稅基、稅率、房產(chǎn)估值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題目前還在討論議定中，成為征收物業(yè)稅的最大障礙。畢竟，土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源，占地方財(cái)政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果將土地出讓金列為物業(yè)稅中的一部分分期支付，則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。

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