外資炒家推高房?jī)r(jià)

３月１０日，國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)郭樹清在全國(guó)政協(xié)十屆三次會(huì)議上表示，中國(guó)非常關(guān)注資本流入中存在的投機(jī)問題。不加區(qū)分地引進(jìn)外資可能“后患無窮”，比如投機(jī)資本在當(dāng)?shù)爻捶康禺a(chǎn)，把價(jià)格抬得很高，這對(duì)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、企業(yè)甚至居民個(gè)人意味著很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦泡沫不能持續(xù)，就會(huì)造成巨大虧損。

基于人民幣升值預(yù)期，正有大筆海外熱錢流入國(guó)內(nèi)，投資和購(gòu)買房地產(chǎn)是其最主要的選擇之一。就在海外資金紛紛加注中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資的同時(shí)，一些海外炒房者也開始頻頻現(xiàn)身。

中國(guó)人民銀行上海分行的一份調(diào)研報(bào)告證實(shí)：外資在上海房地產(chǎn)的流動(dòng)已經(jīng)涉及了房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)、中介環(huán)節(jié)以及開發(fā)環(huán)節(jié)等，而在這個(gè)完整的鏈條中，外資的跨境資本流動(dòng)和匯兌管制幾乎不存在。

外資，正成為左右上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。

一位房產(chǎn)中介告訴記者，這些海外資金通常以小組的形式出現(xiàn)，他們?cè)诤Ｍ馕{一部分資金后進(jìn)入國(guó)內(nèi)炒房，主要以日本、馬來西亞、新加坡及我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)資金為主，也有部分美籍華人資金。

同樣是人行上海分行的統(tǒng)計(jì)，境外匯入的購(gòu)房款目前增長(zhǎng)迅速，購(gòu)房款的本外幣融資中，外資（包括外匯貸款和外資流入）占比從２００３年的９．６％，到２００４年前５個(gè)月驟升為１６．８％。而這部分增長(zhǎng)中，主要用于投資。該統(tǒng)計(jì)表明，境外資金直接流入房地產(chǎn)的占比從２００１年到２００３年不斷提升，分別為：１６．１％、２３．５％、２５．４％，而在２００４年前５個(gè)月，相同口徑的統(tǒng)計(jì)達(dá)到３２．６％。

外資的進(jìn)入正成為推動(dòng)上海房地產(chǎn)價(jià)格上漲的強(qiáng)勁力量。大量外資投向上海的高價(jià)樓盤。業(yè)內(nèi)人士分析，在外資眼中，上海高價(jià)房產(chǎn)是國(guó)內(nèi)以人民幣計(jì)價(jià)的最好的國(guó)際性投資品種。上海是一個(gè)國(guó)際大都市，高品質(zhì)房產(chǎn)未來必定能吸引全球范圍的有錢人，同時(shí)這又是以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，從房產(chǎn)本身和人民幣資產(chǎn)兩個(gè)角度考察，它們都有升值潛力。

上海社科院的一項(xiàng)市場(chǎng)研究表明，外資投資的主力樓盤大都在２００萬－５００萬元一套的高檔樓盤，這部分樓盤一般位于市中心。而２００４年，上海的中心城區(qū)，如盧灣、黃浦等，房?jī)r(jià)的漲幅均在５０％以上。

一位房產(chǎn)中介對(duì)記者說，兩年前，銀行對(duì)外資的買房政策比現(xiàn)在優(yōu)惠得多。因此他們通?？梢詮你y行貸出美元，然后結(jié)匯成人民幣買房，或者直接用美元買房。那時(shí)候美元貸款利率遠(yuǎn)低于人民幣貸款利率，所以當(dāng)時(shí)直接用美元投資房產(chǎn)的成本比國(guó)內(nèi)投資者要低很多。

由于兩年前國(guó)內(nèi)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)尚未樹立，國(guó)內(nèi)征信制度建設(shè)進(jìn)展緩慢，各家銀行甚至不聯(lián)網(wǎng)，這都給外資投資者一人按揭多套房產(chǎn)帶來方便。而隨著這種“自買自賣”的炒作，房產(chǎn)也被不知不覺地攀上天價(jià)。

上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)表明，２００４年上海中資金融機(jī)構(gòu)外匯貸款明顯少增。但同期，外資金融機(jī)構(gòu)外匯貸款卻獲得歷年新高。２００４年年末，外資金融機(jī)構(gòu)外匯貸款余額１２５億美元，比年初增加４４．７億美元，同比多增２８．９億美元，其中下半年新增１５億美元，占全年外匯貸款增量的３３．６％。

一項(xiàng)針對(duì)上海市民的專項(xiàng)調(diào)查顯示，對(duì)于境外資金投資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，多數(shù)受訪市民持謹(jǐn)慎歡迎態(tài)度。７１．５％的受訪者認(rèn)為，這可能會(huì)為房產(chǎn)市場(chǎng)增加更多的泡沫投機(jī)成分。調(diào)查顯示，外資的投機(jī)標(biāo)簽為市民接受外資進(jìn)軍上海房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)置了心理障礙，２７．９％的受訪市民認(rèn)為，一旦外資因某種原因如美元加息，對(duì)人民幣升值失望或套利成功而撤資回流，可能會(huì)引發(fā)上海房產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)到來，１７．１％的人甚至認(rèn)為“肯定會(huì)”。

一位在上海專門從事房地產(chǎn)法律服務(wù)的律師對(duì)記者說，他們?cè)絹碓蕉嗟卦跒閬碜試?guó)外的投資者做代理，而作為上海本地人，在強(qiáng)勢(shì)的外資面前，不能不擔(dān)心自己面對(duì)高房?jī)r(jià)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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