2011年12月19日 10:10
來源：大眾證券報 作者：健聞

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新年即將到來。2012年是房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控最為關(guān)鍵一年。目前，樓市成交量大幅萎縮，庫存增加，房價下滑。證券市場地產(chǎn)股持續(xù)走低，市盈率普遍在10倍左右，成了名目其實的“地板價”。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與否始終牽動著中央、地方政府、開發(fā)商、消費者各方利益的神經(jīng)。2012年房地產(chǎn)市場走勢到底如何？投資者如何投資，是買房還是買地產(chǎn)股？

對于目前房地產(chǎn)市場復(fù)雜態(tài)勢，各路專家看法大相徑庭。有的專家認(rèn)為：中國房地產(chǎn)已提前通脹，2012年中國樓市泡沫終將破滅，樓市崩盤。有的則認(rèn)為，說2012年中國樓市崩盤為時尚早,中國樓市未來繁榮至少還有20年。

筆者以為，中國樓市下半場仍處黃金期。兩大理由：一是人口紅利將加速城市化建設(shè)的進程，二是隨著保障房制度建立，“雙軌制”形成，房地產(chǎn)市場將向著平穩(wěn)健康方向發(fā)展，未來5年行業(yè)投資平均增速為10%到15%。

至于明年的投資機會？筆者認(rèn)為，2012年投資機會：買房的在于核心地段抗跌的房子和同一地段最低價格的品牌樓盤。買股票的在于質(zhì)優(yōu)股和超跌股。為什么這么說？明年，房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展取決于樓市調(diào)控政策和貨幣政策。從調(diào)控政策上講，2012年宏觀調(diào)控政策明顯轉(zhuǎn)向的可能性不大，調(diào)控主基調(diào)不會改變。

從目前的貨幣政策上看，貨幣政策與地產(chǎn)信貸政策走勢將出現(xiàn)方向性分離，目前信貸投放也在進行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。海通證券認(rèn)為，地產(chǎn)板塊將受益流動性放松。通過將2012年經(jīng)濟走勢與2005年對比，不難發(fā)現(xiàn)以上兩個時段均具備緊縮過后又開始適度寬松的宏觀背景。在利率走穩(wěn)、存款準(zhǔn)備金率持平，貨幣增速上升的2005年，受到政策調(diào)控的地產(chǎn)板塊仍在3個季度具備超額收益。目前央行已經(jīng)“降準(zhǔn)”，2012年宏觀流動性定向放松成為趨勢。行業(yè)當(dāng)前宏觀政策基本面正在轉(zhuǎn)好。

對此，東北證券認(rèn)為，2012年繼續(xù)給予房地產(chǎn)行業(yè)同步大勢的投資評級。投資機會在于選股策略，2012年，涉礦概念股和重組股的投資吸引力將會大幅減小，投資者的眼光還是要重點放在股價超跌的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股上來。重點關(guān)注住宅開發(fā)類公司，一旦行業(yè)開始重新向好，住宅類公司的漲幅將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)地產(chǎn)股和園區(qū)開發(fā)類公司。具有品牌優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和持續(xù)開發(fā)能力較強的一線地產(chǎn)股仍然是投資的首選。同時，一旦行業(yè)轉(zhuǎn)好得到確定，那些跌幅最深，市凈率最低的公司往往也能獲得最大的股價漲幅。

投資建議：建議投資者趁每次震蕩的時機低位吸納；等待行業(yè)一季度政策和基本面預(yù)期的反轉(zhuǎn)時點的到來。首推保利地產(chǎn)、萬科A、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、陽光城、招商地產(chǎn)、金地集團。

主要風(fēng)險因素：由于外圍市場復(fù)蘇遲緩，加上歐元區(qū)國家主權(quán)債務(wù)危機進一步加深。這將導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展大幅波動的風(fēng)險。