2011年09月01日 06:40
來源：時代周報 作者：明鵬

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本報記者 明鵬 發(fā)自北京

時隔251天，萬科在北京土地市場再度“開胡”。

8月25日，萬科以3.24億元競得豐臺區(qū)郭公莊車輛段項目二期居住用地。據(jù)了解，該項目建筑規(guī)模不得大于3.6萬平方米，折合樓面價為8969元/平方米。

今年在北京土地市場上屢次徒勞無功的萬科，終于打破“零拿地”紀錄。而萬科上一次在北京土地市場拿地，還是2010年12月17日，北京萬科攜手北京京投置地房地產(chǎn)有限公司在房山區(qū)取得一塊地。

不止萬科，標桿房企均在一線城市放緩拿地節(jié)奏。在限購的背景之下，一線城市的土地真的不具備吸引力了嗎？

萬科土地市場抄底

不同于前幾次敗給競爭對手，萬科此次以3.24億元的價格力戰(zhàn)其他3家企業(yè)，將豐臺地塊順利裝入囊中。據(jù)北京土地整理儲備中心的公告顯示，豐臺郭公莊車輛段項目二期居住用地體量并不大，建筑規(guī)模僅為3.61萬平方米，自8月11日掛牌到掛牌競價截止時間，網(wǎng)上共出現(xiàn)了4次報價。在8月25日下午的現(xiàn)場競價中，萬科表現(xiàn)出眾，最終以3.24億元的價格壓倒其他企業(yè)，成功斬獲該宗地。

按照成交價計算，該宗地的平均樓面價約為8969元/平方米。而同區(qū)域在2010年出讓的花鄉(xiāng)六圈兩地塊的成交樓面價分別為15230 元/平方米及17153 元/平方米。在售的商品房項目也達到了2.8萬-3.3萬元/平方米。其中中海九浩苑達到了3.3萬元/平方米，二手房區(qū)域內(nèi)均價為2.6萬元/平方米左右，其中熱點項目主要有：怡海花園2.7萬元/平方米、天下儒寓2.3萬元/平方米等。

北京萬科人士向時代周報記者表示，郭公莊項目位于四環(huán)邊，雖然面積不大，但位于郭公莊地鐵站?！氨本┤f科看好郭公莊地鐵沿線區(qū)域，并希望能在此地區(qū)有進一步發(fā)展?！?/p>

“該項目建筑規(guī)模較小，加上有部分限價房，所以未受到市場太多關(guān)注?！北本┲性禺a(chǎn)市場分析師張大偉向時代周報記者分析，不到1萬元/平方米的樓面價，表明目前土地市場依然冷清。

雖然以58萬平方米的拿地量，躋身2010年土地市場拿地面積三強。但在2011年年中經(jīng)歷香河樓市地震，痛失歡慶城項目的萬科，如果要保證在北京市場2-3年的土地儲備的供應(yīng)量，土地市場逢低之際，必須出手。

據(jù)了解，今年北京萬科已陸續(xù)推出中糧萬科長陽半島、萬科幸福匯、金隅萬科城、住總?cè)f科金域華府等項目，預(yù)計在11月還將推出五礦萬科如園項目。

北京萬科人士向時代周報記者表示，北京萬科預(yù)計2011年銷售面積為55萬平方米，與2010年持平。

標桿企業(yè)一線城市拿地16塊

北京之外，萬科今年在上海、廣州、深圳的拿地數(shù)量也不多。

1月26日，萬科以11.19億元取得上海嘉定一地塊，僅超過出讓起始價300萬元，折合樓面價6216.6元/平方米；2月24日，萬科旗下深圳市浪騎游艇會有限公司以底價1.39億元競得龍崗區(qū)南澳一旅游項目地塊。在廣州，萬科并沒有通過招拍掛市場取得土地，而是從廣州世紀新光房地產(chǎn)手中收購別墅項目新光城市花園，并更名為紅郡·翡翠。

包括上述項目，萬科今年在一線城市新增項目6個，北京、廣州各有1個，深圳、上海各有2個。此外，萬科在北、上、廣、深的土地市場上，并無更多動作。

“北、上、廣、深土地資源較為緊張，成本普遍較高，資本運作量過大，不利于保證企業(yè)資金穩(wěn)定?！?a href="/jigou/detail/investcom/zhongtouguwen.shtml" target="_blank">中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究院韓長吉向時代周報記者表示，另一方面，隨著限購政策的執(zhí)行，二、三線城市成為新的利潤增長點，全面布局二、三線城市成為標桿企業(yè)近年來發(fā)展的重點。

事實上，一線城市的地價遠遠高于二線城市是不爭的事實。據(jù)新浪樂居聯(lián)合克而瑞土地運營咨詢中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，上海、北京、廣州、深圳的平均樓面價為7436元/平方米、5665元/平方米，4407元/平方米、3800元/平方米。二線城市中，雖然杭州、蘇州、福州等少數(shù)城市樓面價“價格不菲”，分別達到8066元/平方米、5355元/平方米、6454元/平方米。但大部分二線城市的地價都在2000-3000元/平方米，例如沈陽、天津、重慶2011年上半年平均地價依次為2115元/平方米、2884元/平方米、2583元/平方米。

“非北京戶籍納稅5年才可購房、70%的住宅用地用于保障房建設(shè)，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化?！本G地集團京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理陳志華向時代周報記者分析，開發(fā)商都處于觀望階段，不會輕易在北京市場拿地。

據(jù)中原地產(chǎn)研究報告統(tǒng)計，今年1-7月，在北、上、廣、深四大城市的土地市場，一線房企的占比非常少，在限購最嚴格的北京土地市場，甚至沒有出現(xiàn)標桿企業(yè)的身影。

4個大城市，標桿房企合計拿地僅為16塊，總金額為246億元，只占標桿房企前7月拿地金額的25.9%，遠低于往年。亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存更是指出，開發(fā)商在一線城市做項目的意義在于打造品牌、塑造形象，而真正盈利還要靠二線城市的項目。

放緩拿地現(xiàn)金為王

截至2011年上半年，萬科的土地儲備面積為3585萬平方米，較2010年底減少55萬平方米。

土儲減少之際，萬科手中的現(xiàn)金流不斷增加。據(jù)其2011年半年報顯示，截至6月末，萬科持有現(xiàn)金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款230.4億元，剔除預(yù)收賬款后的各項負債占總資產(chǎn)的比例為36.8%，凈負債率20.8%，繼續(xù)在行業(yè)中保持較低水平。

據(jù)萬科總部人士回復(fù)時代周報記者：2011年上半年，萬科斥資147.2億元拿地，占同期銷售金額的22.4%。其中一線城市的拿地金額約53.5億元，占36%。

“萬科并非簡單按照‘一二三線’確定投資重點，而是綜合考慮經(jīng)濟發(fā)展、人口變動、收入情況、居住水平以及項目本身等各方面的因素。在管理方面，根據(jù)發(fā)展階段的不同，萬科將各地公司劃分為領(lǐng)先型、拓展型、成長型?！比f科總部人士向時代周報記者表示，無論何時，快速銷售、現(xiàn)金為王是萬科的一貫策略。

在調(diào)控不斷深化的背景下，萬科在2011年上半年快速銷售、放緩拿地、現(xiàn)金為王的策略被眾多標桿房企效仿。

2011年上半年，恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地集團的銷售金額均超過300億元，較去年同期而言，均有50%以上的增長，銷售速度明顯加快。然而在土地儲備方面，僅保利集團較2010年底微增了12萬平方米，恒大地產(chǎn)、中國建筑(含中海)、綠地集團的土儲面積分別減少了163萬、38萬、205萬平方米。在現(xiàn)金流方面，恒大目前累計可動用資金達522億元，而保利地產(chǎn)，截至2011年年中經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流雖然為-82.64億元，但較去年同期-233.48億的現(xiàn)金流凈額，已是增加了不少。

在對下半年的預(yù)期中，眾房企紛紛提到了“加速銷售”的應(yīng)對戰(zhàn)略。萬科方面人士也向時代周報記者表示，下半年，繼續(xù)堅持以滿足剛性居住需求的中小戶型普通住宅為主，加快銷售回籠，確保資金平衡。