楊紅旭

楊紅旭，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

導(dǎo)語(yǔ): 過(guò)去四年房地產(chǎn)調(diào)控一年比一年降調(diào)，而今年中央提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，亦表明了態(tài)度：房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)很重要。按此發(fā)展趨勢(shì)，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，應(yīng)會(huì)首次明確提出寬松。順藤摸瓜，理下邏輯，這次將有五個(gè)關(guān)鍵詞出現(xiàn)在新聞稿中。

一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的即將召開(kāi)。其中最值得期待的內(nèi)容，關(guān)乎房地產(chǎn)。那么，政策的邏輯、思路和內(nèi)容，又會(huì)是什么？筆者略加分析。

首先，回顧歷史。歷年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，多會(huì)提及房地產(chǎn)。比如，回顧過(guò)去四年。2011年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2012年12月會(huì)議重申：要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造。

2013年12月會(huì)議，并沒(méi)有提及房地產(chǎn)調(diào)控，但在“著力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解決好住房問(wèn)題，探索適合國(guó)情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

2014年12月會(huì)議，整篇會(huì)議通報(bào)中，居然只字未提房地產(chǎn)，甚至連保障房、棚改房也未涉及。這在近十年的歷史上，可謂絕無(wú)僅有。

但“此處無(wú)聲勝有聲”。其實(shí)，過(guò)去四年，有根隱性的政策脈絡(luò)，那就是緊縮型的房地產(chǎn)調(diào)控一年比一年降調(diào)。2013年和2014年根本就沒(méi)提房地產(chǎn)調(diào)控。結(jié)果卻是，2014年3月兩會(huì)后政策不斷放松，持續(xù)至今。

按此發(fā)展趨勢(shì)，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，應(yīng)會(huì)首次明確提出寬松?；蛘咧辽贂?huì)像2008年12月會(huì)議那樣提出：“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”。

其次，分析環(huán)境。當(dāng)前，我國(guó)面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境的復(fù)雜程度，是過(guò)去30多年罕見(jiàn)的；我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的困難程度，也是過(guò)去30多年所沒(méi)有的。1998年和2008年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)都曾遭遇過(guò)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，都曾出現(xiàn)過(guò)困難。但前面兩次年度增幅從未“破八”，而且還有很多刺激政策工具可用。

而當(dāng)前情況與前兩次不同。一方面，自2011年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，今年三季度GDP“破七”。這已不是周期性波動(dòng)，而是長(zhǎng)趨勢(shì)的降速，這既是一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宿命，又是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然。

當(dāng)前房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，與前兩次相比，既有相似，又不同。相似之處在于，為了拯救1997-1998年危機(jī)，國(guó)家果斷結(jié)束福利化分房，將住宅商品化作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；而為了應(yīng)對(duì)2008年困局，國(guó)家大力救樓市，2009年10萬(wàn)億信貸當(dāng)中，主打歌是房地產(chǎn)貸款，其中房貸七折便是明證。當(dāng)前，國(guó)家提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，亦表明了態(tài)度：房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)很重要。

不同之處在于，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已告別黃金十年，基本實(shí)現(xiàn)“人均一間房”、“戶均一套房”，住宅需求難以繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。即便是能夠出臺(tái)大力度的救市措施，也難以起到立竿見(jiàn)影的效果。況且，在一線城市和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)高燒不退的情況下，政府的救市力度受到輿論約束。

其三，猜測(cè)內(nèi)容。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中到底會(huì)出現(xiàn)什么內(nèi)容，其實(shí)挺難預(yù)測(cè)的，就像去年那次，根本就沒(méi)有提及房地產(chǎn)。但今年不同，一定會(huì)有提及，問(wèn)題在于具體內(nèi)容會(huì)是什么？只能順藤摸瓜，理下邏輯，預(yù)測(cè)關(guān)鍵詞句。以下五個(gè)關(guān)鍵詞，最有可能出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的新聞稿中。

1、去庫(kù)存。今年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，提出要打四場(chǎng)“殲滅戰(zhàn)”，其中包括“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展”。因此，新聞通稿中這句話出現(xiàn)的可能性最大。

2、住房消費(fèi)。今年11月李克強(qiáng)總理主國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)指出，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房消費(fèi)。去年10月國(guó)務(wù)院還曾要求重點(diǎn)推進(jìn)6大領(lǐng)域消費(fèi)，其中包括：穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

3、住房保障與棚戶區(qū)改造。近幾年中央與國(guó)務(wù)院涉及經(jīng)濟(jì)的綜合會(huì)議與會(huì)件中，多會(huì)提到住房保障。另外一個(gè)重點(diǎn)是棚戶區(qū)改造。十三五規(guī)劃要求加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。初步估算2015年至2020年全國(guó)還需改造農(nóng)村危房2700萬(wàn)戶。由此可見(jiàn)，縣域、農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的住房改造，也是未來(lái)幾年的一項(xiàng)重要工作。

4、住房制度改革。十三五規(guī)劃提出：深化住房制度改革。筆者分析，住房制度改革的核心是健全住房供應(yīng)雙軌制：商品房和保障房。未來(lái)改革方向包括：金融方面，公積金制度必須改革，建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化（MBS）；針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員，只要是常住人員，擁有居住證，就應(yīng)根據(jù)其居住年限、社保等情況享受程度不等住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、城中村改造）政策。

5、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。今年4月的政治局會(huì)議要求：要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。向前追溯到去年3月，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》中提到：健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。主要包括四類政策工具：住房、土地、財(cái)稅、金融。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的內(nèi)容，一般都是大政方針，不太可能提出明確政策。具體政策和措施，將由國(guó)務(wù)院或相關(guān)部委出臺(tái)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)前后，尤其是之后，可能會(huì)出臺(tái)的措施包括：降低房貸首付比例（比如首套減至二成，二套減至三成），減少房地產(chǎn)稅（比如取消二手房交易營(yíng)業(yè)稅，房貸利息抵個(gè)人所得稅），貨幣政策繼續(xù)寬松（比如降準(zhǔn)降息），棚改拆遷補(bǔ)貼（以貨幣為主，實(shí)物為輔）等。

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