公募REITs迎來加速擴(kuò)容，三只“首單”產(chǎn)品同時(shí)獲批

2024年結(jié)束之際，公募REITs迎來加速擴(kuò)容。

12月25日晚間，華夏基金、匯添富基金和國泰君安證券資管旗下的公募REIT同時(shí)獲批。三只產(chǎn)品均為各細(xì)分資產(chǎn)領(lǐng)域的“首單”產(chǎn)品。其中，華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園REIT為首單改造產(chǎn)業(yè)園REITs，匯添富九州通醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流是醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT是首單市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

包括上述3家基金管理人在內(nèi)，截至12月26日，參與到公募REITs中來的機(jī)構(gòu)已達(dá)25家，累計(jì)的公募REITs數(shù)量已超過70只。其中，59只有募集規(guī)模統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的公募RIETs，合計(jì)募集資金超過1600億元。

業(yè)內(nèi)分析稱，從試點(diǎn)到常態(tài)化發(fā)行，中國REITs探索出了具有中國特色的REITs發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)了從平穩(wěn)開局到小步快跑的發(fā)展局面，和發(fā)達(dá)市場相比我國公募REITs仍存在巨大的發(fā)展空間，在總結(jié)既有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐探索中繼續(xù)成長，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

三只“首單”產(chǎn)品同時(shí)獲批

證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站顯示，12月25日晚間，華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園REIT、匯添富九州通醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT獲批。三只產(chǎn)品自批復(fù)下發(fā)之日起6個(gè)月內(nèi)進(jìn)行基金的募集活動(dòng)，募集期限自基金份額發(fā)售之日起不得超過3個(gè)月。

其中，華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園REIT的基金合同期限為24年，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為4億份，華夏基金為基金管理人，北京銀行為基金托管人。匯添富九州通醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流REIT的基金合同期限為39年，準(zhǔn)予募集份額總額為4億份，匯添富為基金管理人，興業(yè)銀行為基金托管人。國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT的基金合同期限為28年，準(zhǔn)予募集份額總額為2億份，國泰君安證券資管為基金管理人，北京銀行為基金托管人。

值得一提的是，三只公募REITs雖屬已有大類資產(chǎn)類別，但從細(xì)分領(lǐng)域看依然具備亮點(diǎn)。比如，華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園REIT是首單改造產(chǎn)業(yè)園REITs。華夏基金表示，華夏金隅智造工場REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目由原北京天壇家具廠房升級(jí)改造而來，是北京市城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目。作為首單改造產(chǎn)業(yè)園REITs，華夏金隅智造工場REIT獲批標(biāo)志著城市更新與資本市場對(duì)接的新路徑，也標(biāo)志著我國公募REITs底層資產(chǎn)類型進(jìn)一步多元化。

匯添富九州通醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流REIT是匯添富首只公募REITs產(chǎn)品，也是國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs，首單醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流REITs。國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT是全國首單市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，也是全國首單供熱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

累計(jì)募集資金規(guī)模超1600億元

上述三只產(chǎn)品獲批，是年底以來公募REITs加速擴(kuò)容的一個(gè)縮影。

在上述三只產(chǎn)品獲批前一天（12月24日），易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT在交易所注冊(cè)生效。同一天，匯添富旗下的另一只REIT產(chǎn)品匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT是首次發(fā)售獲得交易所反饋。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括易方達(dá)和匯添富等基金公司在內(nèi)，截至12月26日，參與到公募REITs中來的公募機(jī)構(gòu)（包括公募基金公司和券商資管機(jī)構(gòu)）已達(dá)25家。25家機(jī)構(gòu)旗下的公募REITs數(shù)量已超過70只，其中有52只已成功上市。70多只產(chǎn)品分散于八大類底層資產(chǎn)中，分別為保障性租賃住房、倉儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、水利設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

截至12月26日，59只有募集規(guī)模統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的公募RIETs，合計(jì)募集資金超過1600億元。其中，中金安徽交控高速公路REIT的發(fā)行規(guī)模超過百億元，平安廣州交投廣河高速公路REIT和華夏中國交建高速路RIET的募集規(guī)模均超過90億元，此前還有工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速路RIET等5只產(chǎn)品的募集規(guī)模超過50億元。華夏基金表示，2024年受益于我國公募REITs配套政策不斷完善、二級(jí)市場表現(xiàn)回暖等利好因素，我國公募REITs發(fā)行迎來井噴式增長，發(fā)行節(jié)奏明顯加快。

和前端加速擴(kuò)容相對(duì)應(yīng)，二級(jí)市場端的公募REITs交投也在今年持續(xù)復(fù)蘇。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日盤前，2024年以來56只有交易數(shù)據(jù)的公募REITs實(shí)現(xiàn)了10.35%的平均漲幅，有43只產(chǎn)品年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益，其中的24只產(chǎn)品累計(jì)漲幅超過20%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT三只產(chǎn)品的累計(jì)漲幅超過40%。華夏基金表示，我國公募REITs市場已走出底部行情，隨著后續(xù)配套政策的持續(xù)不斷完善，底層資產(chǎn)類型的不斷擴(kuò)容，中長期資金的不斷進(jìn)入，我國公募REITs仍有較大的發(fā)展空間。能源基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變化的敏感度較低，年內(nèi)價(jià)格表現(xiàn)較為優(yōu)異。

增量政策持續(xù)出臺(tái)

進(jìn)一步看，年底在公募REITs加速擴(kuò)容的同時(shí)，政策端也在持續(xù)發(fā)力，使得市場對(duì)公募REITs的未來預(yù)期持續(xù)提升。

12月23日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于加快建設(shè)統(tǒng)一開放的交通運(yùn)輸市場的意見。其中提出，優(yōu)化交通運(yùn)輸市場要素資源配置。提升資金保障能力。鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本依法依規(guī)參與交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資。支持符合條件的交通項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)，研究長期融資工具支持交通運(yùn)輸發(fā)展。

12月16日，商務(wù)部等7部門聯(lián)合印發(fā)的《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實(shí)施方案》指出，將零售業(yè)創(chuàng)新提升與一刻鐘便民生活圈、推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，積極推薦符合條件的百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），營造線上線下公平競爭環(huán)境等相銜接，加強(qiáng)政策集成，與盤活存量資產(chǎn)、推動(dòng)商旅文融合、發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)、推廣國貨“潮品”等相結(jié)合，形成工作合力。

華夏基金表示，公募REITs是貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板決策部署的有效政策工具，是投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，有助于盤活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動(dòng)各類社會(huì)資本積極性，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。從試點(diǎn)到常態(tài)化發(fā)行，中國REITs走過了不平凡的歷程，也探索出了具有中國特色的REITs發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)了從平穩(wěn)開局到小步快跑的發(fā)展局面。同時(shí)，我國公募REITs仍存在巨大的發(fā)展空間，在總結(jié)既有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐探索中，中國REITs將繼續(xù)成長，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。