2024年的房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整過程中，在強力政策支持下，止跌回穩(wěn)成為當下及未來一段時間市場的關鍵詞。

分析師表示，從松綁限制性政策到出臺刺激性政策，2024房地產(chǎn)政策措施基本應出盡出：從房貸利率到交易稅費，從首付比例到供需兩端都迎來政策調(diào)整，每一項政策的調(diào)整都牽動著購房者、房企以及整個房地產(chǎn)市場的神經(jīng)。

據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至目前，2024年全國各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超760次，當前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。

在一系列政策支持下，市場在四季度出現(xiàn)階段性止跌，在此市場環(huán)境下，2025年房地產(chǎn)市場將走向何方，政策端會如何發(fā)力，延續(xù)寬松路線還是適度調(diào)整步伐？

“住建部在北京召開的工作會議，為未來三年房地產(chǎn)發(fā)展確定了方向?！闭闵套C券地產(chǎn)分析師楊凡告訴記者，2025年為達到“止跌回穩(wěn)”的目標，現(xiàn)階段政策有望繼續(xù)寬松，尤其是與財政政策相關的措施，力度可能會加大。

申萬宏源分析師袁豪認為，2025年預計房貸利率將繼續(xù)下降，包括商貸和公積金；預計一線城市限購和稅費政策將繼續(xù)優(yōu)化；收儲實施有望加快；房貸政策也存在優(yōu)化空間。

政策環(huán)境已達歷史最寬松水平

2024年房地產(chǎn)政策力度和頻率是史無前例的，政策環(huán)境步入歷史最寬松階段。

“年初小陽春之后，市場急速下滑，特別是二手房市場大幅降價售房，市場量價循環(huán)階段性下跌，在當時超出預期?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在此背景下，本輪調(diào)整大周期開始。2024年多部委接連發(fā)布各項政策，年內(nèi)合計降息60BP，降準100BP，同時存量房貸預計平均降幅50BP，限購幾乎全部松綁，限制性政策幾乎全部取消，隨著2024年9月政治局會議提出“止跌回穩(wěn)”后，稅費優(yōu)化迅速落地，財政政策大力度支持收儲以及回購閑置用地。

“對標歷史，本輪政策力度不亞于歷年。”方正證券分析師劉清海表示。

具體來看，2024年政策發(fā)力大致分三段。在5月17日之前，仍舊以央行降低LPR為主，如年初一次性下降25個基點，地方政府特別是一線城市集體放松限購范圍、降低首二套首付比例等為主基調(diào)。

“2024年上半年并無過多實質(zhì)性重磅刺激，多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，意在規(guī)范市場秩序，完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，政策力度限于托而不舉”?？硕鸱治鰩熤赋?。

而“517新政”開啟了政策轉(zhuǎn)向的序幕，監(jiān)管部門開始實施更有力的新政策。

5月17日，央行下調(diào)首套和二套房首付比例，取消全國房貸利率下限，下調(diào)公積金貸款利率；去庫存方面，央行同日設立3000億元保障性住房再貸款用于收購存量商品房，住建部、自然資源部提出盤活存量閑置土地、支持地方收回土地；6月自然資源部、發(fā)改委發(fā)文，提出三個方面18條舉措處置閑置存量土地。

5．17后政策推進節(jié)奏加快，不過銷售市場仍有所波動，在8月下旬第一輪政策效力減弱后，9月快速發(fā)布新一輪利好政策。

隨后，“9.26”成為行業(yè)的轉(zhuǎn)折點，行業(yè)定調(diào)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

9月26日，政治局會議確立“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這是中央層面首次出現(xiàn)這樣的表述，同時祭出一攬子增量政策，部門政策持續(xù)發(fā)力，形成政策組合拳。

隨后，多部委相繼落地穩(wěn)地產(chǎn)“組合拳”，明確了促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的“四個取消、四個降低、兩個增加”，包括下調(diào)利率、下調(diào)二套房首付比例下限、降低存量房貸利率等，首套、二套房貸利率下限均將至15%的低位。

此外，10月12日財政部允許專項債資金、保障性安居工程補助資金用于收購存量房，允許專項債用于回收存量閑置土地。11月13日，財政部等聯(lián)合發(fā)布稅收優(yōu)化政策，降低居民購房和企業(yè)稅收負擔；11月15日，住建部、財政部發(fā)文部署進一步做好城中村改造工作，擴圍城中村改造城市數(shù)量并推進貨幣化安置。

地方層面，2024年以來，各地政策調(diào)整力度進一步加大，優(yōu)化政策應出盡出，多數(shù)城市全面放開過去在市場過熱階段出臺的限制性政策，同時從加大購房補貼、提高公積金貸款額度等方面釋放政策利好。

“截至目前，除個別核心城市仍保留了一定限制性政策，全國大多數(shù)城市限購政策已經(jīng)全面放開，當前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段?！敝兄冈悍治鰩煴硎?。

政策持續(xù)發(fā)力后，市場出現(xiàn)回穩(wěn)跡象。12月25日，住建部會議指出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化，10-11月“房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭”。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，12月以來（12.1-12.22），重點30城新房成交面積環(huán)比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長。

有分析師指出，政策在不斷試探市場的敏感點，以找到最佳平衡點來推動房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。2024年各方面政策的聯(lián)動調(diào)整，不僅是為了市場短期熱度提升，更是從長遠角度考慮構(gòu)建一個更加合理、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場生態(tài)，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性的同時，也能發(fā)揮其在經(jīng)濟領域應有的帶動作用。

“城改”和“收儲”政策或成關鍵

隨著2025年政策環(huán)境步入歷史最寬松階段，2025年房地產(chǎn)政策環(huán)境會如何發(fā)展，倍受關注。

多位分析師指出，展望2025年，房地產(chǎn)市場政策有望在現(xiàn)有寬松基礎上繼續(xù)優(yōu)化完善，朝著構(gòu)建長效機制的方向穩(wěn)步邁進。

事實上，年末政治局會議及經(jīng)濟工作會議為2025年房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向。

12月9日，政治局會議定調(diào)“穩(wěn)住樓市”；12月12日，經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”；12月25日，住建工作會議為2025年房地產(chǎn)發(fā)展方向定下基調(diào)，其中，止跌回穩(wěn)仍是首要任務。

分析師指出，在當前市場環(huán)境下，盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)跡象，但市場整體的不確定性仍然較高，如市場預期的波動性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。因此，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性至關重要。

因此，展望2025年，房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞“促進需求”和“優(yōu)化供給”展開。

“預計2025年將在已出臺政策的落地實施方面發(fā)力，如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，以及逐步恢復企業(yè)正常運營能力，比如收購房企存量閑置土地、收購存量商品住房作保障性住房，多措并舉逐步改善市場供求關系失衡導致的房價下行預期。”克而瑞分析師表示。

袁豪認為，后續(xù)的政策空間中，城改和收儲是最為關鍵的兩個政策。一方面，對于修復居民資產(chǎn)負債表，城改和收儲都有著重要作用，尤其是城改；另一方面，城改是需求端的提振措施，收儲更像是供給端的平準基金，兩者可以在時間尺度上分別調(diào)節(jié)需求和供給，從而一定程度上熨平房地產(chǎn)周期，實現(xiàn)房地產(chǎn)長效機制。

有證券機構(gòu)人士分析認為，長效機制的構(gòu)建是未來房地產(chǎn)政策的核心方向，這需要綜合考慮人口、土地、金融等多方面因素，持續(xù)的政策優(yōu)化和調(diào)整必不可少。2025年有望看到更多圍繞這一目標出臺的政策舉措，引導房地產(chǎn)市場從規(guī)模擴張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)行業(yè)的平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

多位分析師表示，2024年房地產(chǎn)政策已經(jīng)為市場營造了良好的寬松環(huán)境，而2025年的政策走向?qū)⒗^續(xù)圍繞穩(wěn)定市場、保障民生、促進發(fā)展等目標，不斷探索創(chuàng)新，推動房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的階段。