01

廈門樓市，回歸冷靜

廈門樓市，依舊沒有走出“藥效頂多三個(gè)月”的怪圈。

自9月末一線城市掀起新一輪救市以來，廈門樓市也加入了成交量回暖大軍。

從數(shù)據(jù)來看，10月份廈門全市一手房共成交5586套，其中住宅成交3157套，環(huán)比上漲222.14%，同比上漲128.44%；成交面積338761㎡，環(huán)比上漲210.54%，同比上漲142.62%。

堪稱強(qiáng)勢反彈。不過，僅強(qiáng)勢了一個(gè)月，11月份廈門的新建住宅成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌，成交了2785套，環(huán)比下跌11.8%。

二手方面，10月份廈門二手房成交共2575套，成交面積249671㎡；其中二手住宅成交1975套，環(huán)比上漲46.3%，同比上漲41.88%；成交面積196346㎡，環(huán)比上漲40.21%，同比上漲35.65%。

反彈勢頭也相當(dāng)明顯。

11月份，漲勢繼續(xù)，二手住宅成交了2389套，環(huán)比上漲21%。

在成交量帶動(dòng)下，在國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的口徑中，廈門新房與二手房價(jià)格在11月份迎來了齊漲，成為全國8個(gè)新房與二手房雙雙上漲的城市之一。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

進(jìn)入12月份，廈門的二手房成交量也和新房一樣，出現(xiàn)了明顯頹勢。

克而瑞廈門披露：

上周（12月16日至22日），廈門二手住宅成交576套，環(huán)比下跌約11.8%，日均成交約96套；成交面積為59935㎡，環(huán)比下跌約9.2%，成交持續(xù)下跌。

由此可以看到，在新一輪救市之下，廈門新房僅躁動(dòng)了一個(gè)月，二手房也只躁動(dòng)了兩個(gè)月，終究還是回歸了冷靜。

最關(guān)鍵的是，雖然國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的口徑中，廈門新房和二手房在11月份迎來了齊漲，但機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)，廈門房價(jià)仍在調(diào)整。

克而瑞廈門披露：

11月份廈門商品房均價(jià)32340元/平方米，環(huán)比下跌5.5%。同比去年11月份的48615元/平方米，更是下跌了33.5%。

廈門各區(qū)，過去一年，房價(jià)都在一路下行。

島內(nèi)方面：

思明區(qū) 房價(jià)，從年初的最高88136元/平方米，跌至11月份的54094元/平方米。

湖里區(qū) ，從去年11月份的69787元/平方米，跌至上個(gè)月的57338元/平方米。

島外方面：

海滄區(qū) 過去一年震蕩下跌，去年11月份29307元/平方米，上月為28431元/平方米。

集美區(qū) 過去一年同樣震蕩下跌，去年11月份30671元/平方米，上月為28652元/平方米。

翔安區(qū) 過去一年房價(jià)下行很明顯，從去年11月的28993元/平方米跌至上月的20708元/平方米。

同安區(qū) 均價(jià)已經(jīng)跌破了2萬元。

02

調(diào)整才是常態(tài)

在一線與部分強(qiáng)二線躁動(dòng)之初，我就說過，熱行情很難延續(xù)，沒有宏觀經(jīng)濟(jì)、就業(yè)改善的大環(huán)境，根本撐不起中心城市的房地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇的局面。

廈門房地產(chǎn)行情回歸冷靜，除了宏觀因素方面的經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢，以及人口紅利終結(jié)外，還有其自身的主觀因素。

比如， 這座城市的房價(jià)雖然經(jīng)歷了調(diào)整，但依舊高不可攀。此外，這座城市的居民杠桿率已經(jīng)被拉滿，很難再拉動(dòng)。

之前在廈門房價(jià)一直領(lǐng)跌的時(shí)候，本號就專門分析過廈門房價(jià)下跌的主要邏輯 ：

第一，其調(diào)整的根本邏輯，是房價(jià)與城市本身的“德不配位”。這也是大多數(shù)中心城市房價(jià)調(diào)整的核心原因之一。

說白了，就是 房價(jià)太高，嚴(yán)重超越了當(dāng)?shù)厝说馁徺I力。

廈門雖然頭頂副省級城市、計(jì)劃單列市頭銜，但論經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)政實(shí)力和人口規(guī)模，都非常普通。

在產(chǎn)業(yè)上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力相差幾個(gè)量級。

而 房價(jià)鼎盛時(shí)期的廈門，房價(jià)收入比接近40。也即當(dāng)初一個(gè)拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。

之前本號詳細(xì)介紹了深圳樓市因何而漲，因何而跌。

簡單歸納，上一輪牛市中深圳房價(jià)率先啟動(dòng)，并從2015年年初的3萬多成交價(jià)漲到了2021年年初的8萬多成交價(jià)，掛牌價(jià)甚至沖破了9萬，背后是兩股勢力推動(dòng)。

一個(gè)不斷涌入的人口帶來的硬性需求，另一個(gè)是經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、金融、科創(chuàng)等綜合實(shí)力不斷提升之下引起全國熱錢加注深圳，也即炒作。

廈門的房價(jià)上一輪上漲也是這兩個(gè)因素，但側(cè)重點(diǎn)不同。深圳的房價(jià)上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價(jià)的絕對支撐力量。

而相比于深圳，廈門的產(chǎn)業(yè)根本撐不起如此高的房價(jià)。

第二，廈門的居民杠桿率很高。

在2021年之前，廈門的居民杠桿率位居全國第二，僅次于深圳，可見其買房熱度。

這幾年在調(diào)整之下，廈門的居民杠桿率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州則位居第一。

雖然排名下降，但杠桿率的絕對數(shù)依舊很高，很難再拉動(dòng)。

可以看下全國整體情況。

全國居民杠桿率在2019年之前一路飆升，2020年9月份達(dá)到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直沒有什么大變化。

走勢已經(jīng)很好地說明，居民的杠桿已經(jīng)拉不動(dòng)了。

第三，臺(tái)海局勢。

臺(tái)海局勢加劇，是廈門樓市下行不可忽視的因素。

連續(xù)三年上至中央下至地方的救市，產(chǎn)生不了作用，而且效果越來越短。根本原因在于，對房價(jià)下跌的根本因素，沒有產(chǎn)生任何作用。

本號之前多次強(qiáng)調(diào)過，房價(jià)與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，房價(jià)才會(huì)止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點(diǎn)。

要快速實(shí)現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價(jià)與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價(jià)。另一方面，恢復(fù)信心。

無論是縮小房價(jià)收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)回暖。

03

除了樓市，廈門最該牽掛的是產(chǎn)業(yè)空心化

房價(jià)德不配位的根本，除了房價(jià)本身的絕對價(jià)格過高外，其支撐能力也是核心。

我多次強(qiáng)調(diào)過，對于一個(gè)城市來說，一切問題的根本都是經(jīng)濟(jì)問題，而經(jīng)濟(jì)問題的根本則是產(chǎn)業(yè)問題。

所以，對廈門樓市困境追根溯源，其實(shí)是這座城市的產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了問題。

高房價(jià)已經(jīng)對這座城市產(chǎn)生了嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。

高房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這座城市本身的經(jīng)濟(jì)、收入承受能力，帶來的副作用便是產(chǎn)業(yè)擠出，產(chǎn)業(yè)空心化。

廈門的產(chǎn)業(yè)空心化外在表現(xiàn)最大的特征，就是第二產(chǎn)業(yè)占比不斷下滑，第三產(chǎn)業(yè)（廣義服務(wù)業(yè)）占比不斷攀升。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計(jì)局

根 據(jù)廈門統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來看，2000年廈門三產(chǎn)占比分別是4.2%、52.7%、43.1%。當(dāng)年廈門經(jīng)濟(jì)的一半以上都是工業(yè)提供的。

到2010年，廈門的三產(chǎn)占比分別是1.1 %、 50%、48.9%，這時(shí)候，第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提供了廈門一半的GDP。

再看還沒有出現(xiàn)疫情影響的2019年，三產(chǎn)占比分別是0.4%、41.6%、58%。第二產(chǎn)業(yè)占比較2010年下降了8.4個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)（廣義服務(wù)業(yè)）占比則提升了9.1個(gè)百分點(diǎn)。

這還沒完，2023年廈門的第二產(chǎn)業(yè)占比下降至35.6%，而第三產(chǎn)業(yè)占比提升至64.1%。

如此說，并不是說服務(wù)業(yè)不重要。工業(yè)的盡頭是服務(wù)業(yè)，但服務(wù)業(yè)的根本是工業(yè)。對于工業(yè)立市的城市來說，一定不能忘本。

在去年工業(yè)、出口跳水，外資不濟(jì)的背景下，廈門GDP增速明顯放緩。

2023上半年，廈門市GDP規(guī)模3726.43億元，增長1.2%。1.2%在目前公布數(shù)據(jù)的主要城市中處于墊底，且是唯一一個(gè)增速在2%以下的主要城市。

2023前三季度，廈門GDP為 5784.25億元，增長2.0%。在主要城市中，增速倒數(shù)第一。

2023全年，廈門GDP為8066.49億元，增速3.1%，增速與哈爾濱一起并列倒數(shù)第一。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局；其中南昌未公布數(shù)據(jù)。

今年廈門的工業(yè)和出口都恢復(fù)了增長，前三季度廈門規(guī)模以上工業(yè)增速為8.4%，出口增速8.8%，廈門的GDP增速也恢復(fù)至4.9%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

但廈門產(chǎn)業(yè)羸弱的結(jié)構(gòu)性矛盾，并沒有得到根本解決。

目前，廈門市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)業(yè)類別中，只有9大類。千億產(chǎn)業(yè)只有1個(gè)，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)，2021年總產(chǎn)值為3042.73億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計(jì)局

沒有對比就沒有傷害。

第一，作為廈門最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，與頭部強(qiáng)城相比，不值一提。

在這一產(chǎn)業(yè)上的霸主，是深圳。2021年深圳的計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)產(chǎn)值24361億元，位居全國第一。其次是蘇州（12096億元），東莞第三（11037億元）。

第二，作為副省級城市兼計(jì)劃單列市的廈門，千億產(chǎn)業(yè)只有1個(gè)。

看看其他城市，最牛地級市蘇州擁有11個(gè)，11個(gè)千億產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值合計(jì)34547億元。深圳6個(gè)，上海12個(gè)，東莞7個(gè)，重慶、佛山、無錫9個(gè)，寧波、天津8個(gè)，武漢、南京、泉州、廣州5個(gè)。

廈門工業(yè)本就不強(qiáng)，如今本就不強(qiáng)的工業(yè)又陷入了困局，廈門靠什么來支撐？

靠房地產(chǎn)嗎，如今的房地產(chǎn)不僅支撐不了廈門的經(jīng)濟(jì)，反而成了負(fù)累。

靠旅游產(chǎn)業(yè)嗎？疫情之前鼎盛時(shí)期的廈門旅游產(chǎn)業(yè)，都沒能排進(jìn)前20，當(dāng)年只位居全國第27位。

產(chǎn)業(yè)式微之下，廈門的人口競爭力也在逐漸消退。

最近四年有三年，廈門常住人口增量只有幾萬人。去年增量跌至1.9萬人。廈門已經(jīng)站在人口負(fù)增長的邊緣。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計(jì)局

為此，今年4月份，廈門發(fā)布了《關(guān)于為來廈求職和見習(xí)實(shí)習(xí)大學(xué)生提供免費(fèi)住宿保障實(shí)施方案》，提出：

符合條件的大學(xué)生可享受長達(dá)12個(gè)月的免費(fèi)住宿。

按照方案，畢業(yè)3年內(nèi)來廈門求職、見習(xí)，且個(gè)人在廈門無住房的非本市戶籍全日制大專（含）以上畢業(yè)生（本地大學(xué)生集體戶視同非本市戶籍）；來廈門實(shí)習(xí)的非本市生源全日制大專（含）以上在校大學(xué)生，符合條件者均可全程線上申請享受該政策。按照每人“一張床”的住宿標(biāo)準(zhǔn)保障，原則上兩人一間，每間最多不超過3人。

顯然廈門急了，開始搶人了。但相比于其他中心城市，廈門沒有任何優(yōu)勢，尤其是沒有產(chǎn)業(yè)提供就業(yè)的優(yōu)勢。

這種背景下，廈門急需重振產(chǎn)業(yè)來提振經(jīng)濟(jì)。

產(chǎn)業(yè)對于城市重要性無以復(fù)加。城市的興盛，必然是產(chǎn)業(yè)的興盛。城市的衰弱，必然也是產(chǎn)業(yè)衰弱引發(fā)的。

至于人口的流向，則是產(chǎn)業(yè)作用的果。產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)與人口的基石，沒有產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無從發(fā)力，無法提供就業(yè)，也就無法吸引人口。

所以，一個(gè)在頂層設(shè)計(jì)上注定無法獲得最優(yōu)質(zhì)資源的城市，想要出圈，唯有發(fā)力產(chǎn)業(yè)，才是致勝之路。