囤地——

巨頭占有大量資源

近幾年，不斷有開發(fā)商發(fā)表言論認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲主要?dú)w咎于土地供應(yīng)太少。而土地管理部門卻多次澄清說，土地供應(yīng)量并不稀少。事實(shí)究竟如何呢？

雖然平時(shí)我們很難得知地產(chǎn)企業(yè)到底有多少家底，不過，這些在地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)里卻明白地給了我們答案。

在香港上市的地產(chǎn)公司碧桂園的中報(bào)顯示，截至8月15日，公司土地儲(chǔ)備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長(zhǎng)了180%，是全國(guó)土地儲(chǔ)備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。根據(jù)萬科最新公告顯示，萬科的土地儲(chǔ)備合計(jì)2157萬平方米，其中屬于萬科權(quán)益的建筑面積為1818萬平方米。而且隨著萬科100億元公開增發(fā)的完成，相信在土地儲(chǔ)備方面的投入將繼續(xù)擴(kuò)大。

中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)截至7月31日，擁有土地儲(chǔ)備1007萬平方米。招商地產(chǎn)2007年新增土地儲(chǔ)備建筑面積168萬平方米，金地集團(tuán)上半年獲得了5個(gè)項(xiàng)目，可租售建筑面積達(dá)235萬平米……

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任、房地產(chǎn)信息中心主任葉劍平認(rèn)為，開發(fā)商大面積囤地，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的企業(yè)行為，是無可厚非的?？蓮纳鐣?huì)角度上說，這種行為是有一定負(fù)面效果的，因土地的稀缺性帶來企業(yè)的壟斷，形成壟斷價(jià)格。雖然國(guó)土部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明土地的供應(yīng)量很大，但問題的核心在于如何提高最終產(chǎn)品（住宅）的有效供應(yīng)，否則，易形成土地由政府壟斷變成企業(yè)壟斷。因此，他建議，希望主管部門能通過分割地塊、增加有效供應(yīng)等方式調(diào)節(jié)。同時(shí)，可以在土地出讓合同書中增加附加條款，明確開發(fā)周期，通過管理手段使得政府的土地供應(yīng)很快轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授提醒，土地儲(chǔ)備量越大，企業(yè)實(shí)際上就承擔(dān)了越大的未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，希望企業(yè)能冷靜思考。

憂慮——

樓市股市風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商手中囤積的土地大多在2004年“8·31大限”之前拿到。按照國(guó)家規(guī)定，當(dāng)年8月31日之后，經(jīng)營(yíng)性土地不得再通過協(xié)議形式出讓，一律進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)。其后，開發(fā)商便年年喊“缺地”。而且，隨著近年來銀行信貸的逐步緊縮，開發(fā)商資金鏈普遍吃緊。

但在大牛市當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴(yán)審查，高成本而言，從股市融資成本低廉、無須還本、不用付息，風(fēng)險(xiǎn)被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上，大地產(chǎn)商當(dāng)然非常樂意為之。于是，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，地產(chǎn)巨頭們能比較輕松地融資圈地。

房?jī)r(jià)上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲(chǔ)備充足抬高股價(jià)、高地價(jià)拉高房?jī)r(jià)……一幕股市、土地、樓市攜手高價(jià)共舞的循環(huán)圖畫仿佛已浮現(xiàn)到了我們眼前！

這是一幅值得我們警惕的畫面。葉劍平認(rèn)為，這當(dāng)中是蘊(yùn)涵著風(fēng)險(xiǎn)的。目前企業(yè)高價(jià)拿地是因?yàn)榭梢詫⒊杀巨D(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)，有購(gòu)房者可以消化這種成本的上漲，今后如果情況發(fā)生變化，土地的預(yù)期成本與實(shí)際成本脫節(jié)，將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。這是房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)并不可怕。真正需要警惕的是第二重風(fēng)險(xiǎn)，即連帶的金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸向股市轉(zhuǎn)移。

劉洪玉也同樣認(rèn)為，這個(gè)循環(huán)當(dāng)中，孕育了巨大的房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和股票價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。因此，在目前房?jī)r(jià)和股價(jià)都處于高位的時(shí)候，一定要警示風(fēng)險(xiǎn)，理性投資。

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