③會不會再次“越調(diào)越漲”？

房價上漲壓力仍然很大，期待政府投入更多調(diào)控“彈藥”

今年以來，本輪力度空前的調(diào)控政策已經(jīng)開始逐漸起作用。1月，北京新建商品房成交8698套，環(huán)比減少42.3%。2月份受春節(jié)長假影響，成交量進一步大幅下滑。多數(shù)民營開發(fā)商對市場也表現(xiàn)得相對謹(jǐn)慎，不再盲目追逐高價拿地。相應(yīng)的，北京、上海、廣州等一線城市樓盤促銷活動開始涌動。一切似乎都預(yù)示著“拐點”有可能出現(xiàn)。

然而，就在人們對市場穩(wěn)定越來越有信心的時候，突如其來的房價、地價紀(jì)錄，讓許多購房者回憶起房價“逢調(diào)必漲，越調(diào)越漲”的歷史。

“近期房價繼續(xù)上漲，主要是因為市場慣性。同時，調(diào)控政策的落實、見效需要一個過程?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，過去的幾次宏觀調(diào)控，增加供給的手段不多，效果也不明顯。因此政策實施一段時間后，被壓抑的剛性需求集中入市，造成推動房價快速上漲的局面，給人造成“越調(diào)越漲”的印象。而本輪市場調(diào)控把增加普通商品房有效供給作為放在第一位的手段，并從增加土地供應(yīng)、規(guī)范市場秩序、加快保障性住房建設(shè)等角度提出了一系列具體辦法。這樣的政策組合，不僅有利于通過平衡中長期的供求關(guān)系來穩(wěn)定價格，更重要的意義在于穩(wěn)定廣大普通購房者的預(yù)期。

“從整體上看，今年遏制房價過快上漲的調(diào)控目標(biāo)是可以實現(xiàn)的?！敝熘幸徽f，但在個別優(yōu)勢明顯的地段和項目，房價仍然存在上漲的可能性。

理性的看，在我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，住房的供應(yīng)在一定時期內(nèi)必然是短缺的，這在一線城市尤為明顯，成為造成房價持續(xù)上漲的根本原因。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在兩會期間表示，未來相當(dāng)長一段時間，房價上漲壓力將仍然很大?！暗醒胝糁品績r過快上漲的決心更大?！?/p>

短期內(nèi)房地產(chǎn)市場會不會迎來拐點，主要取決于三個因素：一是供求關(guān)系是否改變；二是政策面會不會進一步緊縮；三是開發(fā)商的資金情況和預(yù)期，會不會讓他們做出降價促銷的選擇。

中國銀行近期的一份分析報告顯示，供求方面，當(dāng)前樓市觀望氣氛進一步彌漫，但庫存水平較低。資金方面，由于我國今年將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流充沛，資金寬松程度遠超2007年水平，短期降價促銷的愿望并不強烈。因此，盡管住宅成交量的大幅下降已經(jīng)為房地產(chǎn)市場的調(diào)整敲響警鐘，成交價的上漲已顯乏力。但是，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還不會立即展開。

政策方面，市場人士普遍認為政府還有許多“彈藥”可用。北京萬科總裁毛大慶認為，全國兩會召開之后，是否還會出臺相關(guān)的調(diào)控政策，主要取決于3、4月的樓市走向。尤其是3月份，市場如預(yù)期的出現(xiàn)調(diào)整，相關(guān)政策暫時不會出臺。如果之前的政策收效不明顯，相信依然會有進一步力度更大的措施出臺。

④怎樣解開房價之“結(jié)”？

樓市政策有不少需要反思之處，還需更加尊重市場，不斷深化住房制度改革

盡管各級政府遏制房價過快上漲的決心空前堅定，但事實上，房價問題之復(fù)雜，越來越像一個難解的結(jié)。

“每一次調(diào)控的目的都是讓市場穩(wěn)定，但隨著這幾年房價的暴漲，即使政策見效，房價穩(wěn)定在目前這個水平，大多數(shù)購房者還是望塵莫及?！睂＜冶硎荆谀壳罢峁┑墓沧》窟h遠不足的情況下，對普通購房者而言，一線城市的房價只有大幅下調(diào)，他們才有可能解決住房問題。然而，如果房價降至大多數(shù)人都買得起的水平，像北京這樣的城市將根本無法負荷涌入的人群。

另一方面，在調(diào)控政策和市場周期的作用下，房價自身有調(diào)整的需要。但一旦市場出現(xiàn)下跌，習(xí)慣了依賴土地財政的地方政府立刻會捉襟見肘。同時，許多高價買了房的購房者會激烈地表達不滿。于是，出于財政和社會穩(wěn)定的需要，地方政府很快會采取措施救市。而本意是為了穩(wěn)住市場的救市政策，往往被執(zhí)行得過于寬松，從而造成新一輪的漲價。正常的市場調(diào)整還沒完成，房價就掉頭向上。出現(xiàn)了“一調(diào)就死、一放就亂”的兩難局面。

“目前的樓市政策有不少需要反思和完善的地方?！倍f，“在制定和執(zhí)行政策時，應(yīng)該更加尊重市場，從市場實際出發(fā)?！?/p>

以增加土地供應(yīng)為例，北京市提出今年努力增加土地供應(yīng)，但其中50%將用于建設(shè)保障性住房。這樣一來，用于普通商品房建設(shè)的土地供應(yīng)很有限。加上去年土地實際供應(yīng)和開發(fā)面積有所減少，將加劇市場的供需矛盾。商品房用地有效供應(yīng)仍然緊缺，被認為是造成近期“地王”頻現(xiàn)的重要原因?！凹热徽鞔_要增加土地供應(yīng)，就應(yīng)該以實際需求作參考，大幅增加供應(yīng)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，“如果市場始終對土地處于饑渴狀態(tài)，房價能不漲嗎？”

朱中一表示，當(dāng)前房價對大多數(shù)普通家庭而言難以承擔(dān)，需要用綜合性的措施來治理。如完善土地招拍掛制度，除了保障性住房實行土地劃撥以外，對市場最需要的“中低價位、中小戶型普通商品房”，可以探索土地出讓綜合評標(biāo)方法，降低普通商品房的土地成本。同時，研究出臺物業(yè)稅，進一步培育租賃市場等，多管齊下。

實際上，細看本輪宏觀調(diào)控的核心政策“國十一條”，增加住房和土地供應(yīng)，增加保障性住房建設(shè)，完善土地招拍掛制度，完善商品房預(yù)售制度，明確二套房認定標(biāo)準(zhǔn)等有利于市場長期穩(wěn)定的政策都已經(jīng)提及，現(xiàn)急需相關(guān)配套政策出臺。

從根本上講，要解決當(dāng)前的高房價問題，仍然需要不斷深化住房制度改革。全國兩會上，多位全國人大代表聯(lián)名提交有關(guān)議案，希望進一步深化房改，以解決夾心層住房問題為目的，由政府主導(dǎo)向中低收入家庭提供住房服務(wù)，盡快形成“針對低收入家庭的保障性住房、針對中等收入家庭的公共住房、公共租賃住房，以及針對高收入家庭的商品住房”這一完善的住房供應(yīng)體系。（王煒）

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