2010年02月23日 11:56瞭望東方周刊【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

大轉(zhuǎn)折

2002年7月，謝強加入了富力地產(chǎn)。正是這個月，國土資源部規(guī)定全國經(jīng)營性土地都要招拍掛。但是，部分地方政府并未執(zhí)行。2004年，國土部和監(jiān)察部聯(lián)合下文，以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。該文件還規(guī)定，2004年8月31日以后，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。

“8.31大限”是地產(chǎn)界的土地革命。從此后，已經(jīng)初步成長起來的地產(chǎn)資本力量迅速通過招拍掛放大，更重要的是，由于單一競價模式，地王從此成為主題詞。

2005年，中國迎來第一輪地王大戰(zhàn)。謝強代表富力參與了備受矚目的北京清河毛紡廠地塊拍賣。共有7家公司購買了現(xiàn)場競價。18.08億元的起價經(jīng)過一輪追趕后，謝強舉牌22.35億，但是，華潤和當時風光無限的順馳迅速跟進，捉對廝殺，謝強無奈放棄。經(jīng)過80回合激戰(zhàn)，華潤以25.65億元勝出。

半個小時高出起始價8億多，即便是主持了北京“8.31大限”之后幾乎所有現(xiàn)場競價的北京市土地整理儲備中心市場部部長葉向忠也認為“實在是有點高”。

謝強透露說，事實上，為了避免“斗得太狠”，他在競拍前曾和除華潤以外其他幾家競買者溝通過，“希望大家多一些理性”。“雖然沒能避免更高的報價出現(xiàn)，但是有幾家比較理性，在看著價碼狂飆選擇了放棄?！钡?，許久沒有土地入賬的華潤地產(chǎn)，以及被認為資金鏈條已近崩潰的順馳卻殺紅了眼。

拍賣之后，華潤方面還表示，價格“遠沒有達到心理底線”，此語將國企的財大氣粗展現(xiàn)得淋漓盡致。

那時的瘋狂價格如今看來一點也不瘋狂，而且有其必然邏輯?！氨本┪羧盏赝醯拿芗?--大興、昌平，基準地價早已翻番。老地王們帶動著周邊房價滾起了雪球，催生出一個個新地王。而另一方面，這些老地王面積巨大，因此開發(fā)周期甚久，又可以通過坐享‘后輩’們推高的地價而獲得更大利潤。由此，地王大戰(zhàn)成為地產(chǎn)圈里的常態(tài)。”

2009年的事實證明，4年前這次地王大戰(zhàn)，僅是此后地王狂歡的預(yù)演。其中包含的國企資本實力、民營企業(yè)合眾連橫、企業(yè)資金鏈緊張等因素，都在2009年進一步放大。

“操盤手”轉(zhuǎn)型

面對土地市場的激烈競爭和制度轉(zhuǎn)變，“操盤手”謝強也在轉(zhuǎn)型，2001年，他圈地數(shù)千畝，取代潘石屹等項目精英成為地產(chǎn)焦點；如今，他轉(zhuǎn)而關(guān)注項目運營和經(jīng)營重點城市各方關(guān)系。

“富力目前的策略是以廣州、北京、天津為中心城市，向周邊輻射?！敝x強說。對中心城市的深度耕耘因此尤為重要。比如富力目前投入數(shù)億元，在天津小白樓CBD建設(shè)一座220米的高樓、在濱海新區(qū)響螺灣建設(shè)400米的高樓。這是富力首次建設(shè)這樣的高樓，此前僅在廣州建過200多米高的樓。

“請美國、香港最好的設(shè)計院，單單設(shè)計就用了十個月。早期決策時公司內(nèi)部有分歧，這些項目與住宅項目相比，回款慢，利潤低、費心力。但是，它有助于我們長遠發(fā)展，樹立在重點城市的形象。”謝強說，“政府也希望我們建這樣的高樓。企業(yè)要在地方有良好形象，要和地方政府有良好互動。比如天津富力城有五星級酒店，也是政府樂于看到的?！?/p>

2009年，富力在天津銷售收入42億元，占集團六分之一。富力希望將其打造成為主要盈利區(qū)域。

對于中國的房地產(chǎn)市場，謝強的看法是，一線城市北京、上海、深圳、廣州，必須單獨提出來。這些城市土地局部稀缺，人口流動大，GDP增長快，是各種經(jīng)濟要素的蓄水池?！耙痪€城市的土地無論多貴都要爭。比如現(xiàn)在北京四環(huán)內(nèi)基本沒有土地供應(yīng)了，而北京原來有四五千家房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)范之后也還有二三千家，都嗷嗷待哺。而二三線城市，則由于這輪宏觀調(diào)控，出現(xiàn)一些不確定性?！?/p>

可以想見，2010年一線城市地王爭奪戰(zhàn)可能還會愈演愈烈。

謝強認為，房地產(chǎn)商們將分成四類：一種是走產(chǎn)品主義路線，比如星河灣、龍湖；一種走低成本、規(guī)?；肪€，比如富力、碧桂園；一種走品牌路線，比如萬科、中海；一種發(fā)展城市經(jīng)濟體，做商業(yè)地產(chǎn)，比如萬達。在這個過程中，小公司逐步被淘汰。

“每種類別剩下幾家專業(yè)化發(fā)展的公司， 各有特點，比如萬科只是房地產(chǎn)管理公司，施工、設(shè)計、采購都交出去，而富力則設(shè)計、施工、采購、銷售全鏈條掌握。富力是利潤最大化，萬科是規(guī)模最大化?！?

“就像是跑馬拉松，越跑人越少?！备涣瘓F總裁張力回憶說，1993年時，廣州大概有1900多家房地產(chǎn)公司，而到了今天，還活躍著的就剩下二三十家，真正搞得好的只有8~10家，這些地產(chǎn)企業(yè)，幾乎控制了廣州房地產(chǎn)市場70%~80%的銷售量。

“但是不可能出現(xiàn)寡頭。因為國家隊和政府的力量太強大了。”謝強說。-

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